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안건번호 20-0667

회신일자 2021-02-24

1. 질의요지

  개발제한구역에 소재한 승마장(각주: 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」 제3조에 따른 체육시설로서 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관이 아닌 자가 설치한 경우를 전제함.)은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」(이하 “개발제한구역법 시행령”이라 함) 제18조제1항제4호 각 목 외의 부분 본문의 “개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물”에 포함되는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 개발제한구역에 소재한 승마장이 개발제한구역법 시행령 제18조제1항제4호 각 목 외의 부분 본문의 “개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물”에 포함된다는 입장으로, 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  개발제한구역에 소재한 승마장은 개발제한구역법 시행령 제18조제1항제4호 각 목 외의 부분 본문의 “개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물”에 포함되지 않습니다.

4. 이유

  「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함) 제12조제1항에서는 개발제한구역에서 건축물의 건축 및 용도변경 등을 금지하되(본문), 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다고(단서) 규정하면서 허가를 받아 할 수 있는 행위의 하나로 같은 항 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 경우(제8호)를 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제18조제1항제4호 각 목 외의 부분 본문에서는 개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물을 일정한 시설로 용도변경하는 행위를 규정하고 있습니다.

  이와 같이 개발제한구역법 시행령 제18조제1항제4호 각 목 외의 부분 본문에서 공장 등 신축이 금지된 건축물을 일정 용도로 변경하는 것을 개발제한구역에서 예외적으로 허가를 받아 할 수 있는 행위로 규정한 것은, 공장 등 개발제한구역에서 적합하지 않게 된 기존 건축물을 개발제한구역의 지정 목적에 부합하는 용도의 시설로 변경하는 것을 유도하려는 취지(각주: 법제처 2014. 12. 24. 회신 14-0402 해석례 참조)에서 그 대상을 “신축이 금지된 건축물”로 명시한 것이므로, 해당 규정에 따라 용도변경의 허가 대상이 되는 건축물은 종전 법령에 따라 적법하게 개발제한구역에 건축되었으나 개발제한구역법령의 개정 등으로 개발제한구역에서 더 이상 건축이 허용되지 않게 된 건축물을 의미한다고 보아야 합니다.(각주: 법제처 2018. 5. 10. 회신 18-0082 해석례 참조)

  그런데 이 사안과 같은 승마장의 경우, 개발제한구역법 시행령이 2009년 8월 5일 대통령령 제21670호로 일부개정되면서 개발제한구역에서 허가를 받아 건축 또는 설치할 수 있는 시설에 포함된 이래, 현행 개발제한구역법 시행령 별표 1 제5호아목에서도 허가를 받아 건축 또는 설치할 수 있는 대상에 포함되어 있으므로, 승마장을 “개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물”에 포함된다고 볼 수는 없습니다.

  또한 승마장이 개발제한구역에서 허가를 받아 설치할 수 있는 시설에 해당하는 이상, 개발제한구역법 시행령 개정에 따라 그 설치요건이 일부 강화되었다는 이유만으로 개발제한구역에서 예외적으로 허용되는 행위를 정한 개발제한구역법 시행령 제18조제1항제4호 각 목 외의 부분 본문의 “개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물”의 범위를 확대하여 해석할 수는 없습니다.

<관계 법령>

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법

제12조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.
   1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
    가. ～ 마. (생  략)
   1의2. 〜 7. (생  략)
   8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위
   9. (생  략)
  ② 〜 ⑪ (생  략)

제13조(존속 중인 건축물 등에 대한 특례) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법령의 개정ㆍ폐지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 인하여 그 사유가 발생할 당시에 이미 존재하고 있던 대지ㆍ건축물 또는 공작물이 이 법에 적합하지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축물의 건축이나 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경을 허가할 수 있다.

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령

제13조(허가 대상 건축물 또는 공작물의 종류 등) ① 법 제12조제1항제1호에 따른 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위는 별표 1과 같다.
  ②ㆍ③ (생  략)

제18조(용도변경) ① 법 제12조제1항제8호에서 "대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위"란 다음 각 호의 행위를 말한다.
   1. 〜 3. (생  략)
   4. 개발제한구역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물을 다음 각 목의 시설로 용도변경(용도변경된 건축물을 다시 다음 각 목의 시설로 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 행위. 다만, 라목 및 사목의 시설로의 용도변경은 공장을 용도변경하는 경우로 한정한다.
    가. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설(안마원은 제외한다)
    나. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호에 따른 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소, 노래연습장은 제외한다)
    다. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호에 따른 종교시설
    라. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호나목 및 마목에 따른 교육원 및 연구소
    마. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호에 따른 노유자시설
    바. 「박물관 및 미술관 진흥법」 제2조에 따른 박물관 및 미술관
    사. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제5호의2에 따른 물류창고(「고압가스 안전관리법」에 따른 고압가스, 「위험물안전관리법」 제2조제1호에 따른 위험물 및 「화학물질관리법」 제2조제2호에 따른 유독물질이 아닌 물품을 저장하는 창고를 말한다)
   5. 〜 11. (생  략)
  ②ㆍ③ (생  략)

[별표 1]

건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련)

시설의 종류                                                                              건축 또는 설치의 범위

5. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설                  가) 〜 라) (생  략)                                      가. ~ 사. (생  략)
  아. 실외체육시설(제1호라목에 따른 실외체육시설은 제외한다)            가) 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」 제3조에 따른 체육시설 중 배구장, 테니스장, 배드민턴장, 게이트볼장, 롤러스케이트장, 잔디(인조잔디를 포함한다. 이하 같다)축구장, 잔디야구장, 농구장, 야외수영장, 궁도장, 사격장, 승마장, 씨름장, 양궁장 및 그 밖에 이와 유사한 체육시설로서 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 운동시설(골프연습장은 제외한다) 및 그 부대시설을 말한다.
                                                                                             나) ~ 바) (생  략)

관계법령
  - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제18조제1항제4호

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안건번호 18-0281

회신일자 2018-06-26

1. 질의요지

  「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제1호사목에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아 개발제한구역에 골프장을 설치하는 경우, 골프연습장 외에 다른 종류의 체육시설을 함께 설치할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 개발제한구역에서 골프장을 운영하고 있는 자로서, 골프장에 다른 종류의 체육시설을 함께 운영하기 위해 관할 행정청의 허가를 받는 과정에서 개발제한구역법령에 따라 골프장 부지에 골프연습장 외에 다른 종류의 체육시설을 함께 설치할 수 없다는 취지의 답변을 받자 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 골프연습장 외에 다른 종류의 체육시설을 함께 설치할 수 없습니다.

4. 이유

  「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함)은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하는 것을 목적으로 하는 법으로서(제1조), 개발제한구역에서는 건축행위 및 용도변경 등의 행위를 원칙적으로 금지하되 법령에서 정한 일정한 요건과 기준을 충족하는 경우에는 예외적으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아 그러한 행위를 할 수 있도록 하고 있으므로(제12조), 이와 같은 예외적인 허용행위는 명시적으로 규정한 사항에 대해서만 그 행위가 허용되는 것으로 엄격하게 해석해야 합니다.1)1) 법제처 2016. 7. 27. 회신 16-0203 해석례 참조

  그런데 개발제한구역법 제12조제1항제1호가목에서는 개발제한구역에서 허가를 받아 할 수 있는 행위로 공원, 실외체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경을 규정하고 있고, 이를 구체화한 같은 법 시행령 별표 1에서는 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설 중 하나로 “골프장”(제1호사목)을 규정하면서 그 설치 범위와 관련하여 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행령」(이하 “체육시설법 시행령”이라 함) 별표 1의 “골프장과 그 골프장에 설치하는 골프연습장을 포함한다”고 규정하고 있으므로, 개발제한구역에서 허용되는 골프장의 설치 범위는 골프장과 그 골프장에 부대하여 설치하는 골프연습장으로 제한되고, 그 외의 다른 시설의 설치는 허용되지 않는다고 보아야 타당합니다.

  한편 체육시설법 시행령 별표 3 제1호에서는 일정한 요건을 갖춘 경우 예외적으로 골프장 안에 숙박시설을 설치할 수 있도록 규정하고 있고, 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행규칙」 별표 4 제1호에서는 체육시설업의 시설 기준 중 하나로 등록 체육시설업(골프장업)에 다른 종류의 체육시설을 설치할 수 있도록 규정하고 있는 반면[나목(2)의 시설기준란], 개발제한구역법 시행령 별표 1 제1호사목에서는 개발제한구역에서 설치가 허용되는 골프장에 대해 숙박시설만 설치할 수 없도록 규정하고 있을 뿐, 골프장과 함께 다른 종류의 체육시설을 설치하는 것을 명시적으로 금지하는 규정이 없으므로, 체육시설법령에 따라 개발제한구역에서도 골프장 설치 시 다른 종류의 체육시설을 함께 설치할 수 있다는 의견이 있습니다.

  그러나 개발제한구역법 제12조제1항의 규정 체계에 비추어 볼 때, 개발제한구역법 시행령 별표 1 제1호사목의 규정은 체육시설법령에 따른 숙박시설 설치 요건을 갖추었더라도 개발제한구역에서는 골프장에 숙박시설을 설치할 수 없음을 명확히 하고, 체육시설법령에 따라 골프장에 설치할 수 있는 다른 종류의 체육시설 중 골프연습장에 대해서만 그 골프장에 같이 설치할 수 있음을 명확하게 규정한 것으로 보아야 하므로, 체육시설법령을 근거로 개발제한구역에서 골프연습장 뿐 아니라 다른 종류의 체육시설을 골프장에 함께 설치할 수 있다고 보는 것은 개발제한구역에서 허용되는 개발행위의 범위를 지나치게 확장해석하는 것으로서 허용되지 않습니다.

<관계 법령>

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」

제12조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업(이하 “도시·군계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.

   1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경

    가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장·군수·구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설

    나. ∼ 마. (생  략)

   1의2. (생  략)

   2. ∼ 9. (생  략)

  ② ∼ ⑩ (생  략)

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」

제13조(허가 대상 건축물 또는 공작물의 종류 등) ① 법 제12조제1항제1호에 따른 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위는 별표 1과 같다.

  ②·③ (생  략)

[별표 1] <개정 2018. 2. 9.>건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련)시설의 종류건축 또는 설치의 범위

   1. 개발제한구역의 보전 및 관리에 도움이 될 수 있는 시설
    가. ∼ 바. (생  략)
    사. 골프장

     가) 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행령」 별표 1의 골프장과 그 골프장에 설치하는 골프연습장을 포함한다.

     나) 숙박시설은 설치할 수 없다.

     다) 훼손된 지역이나 보전가치가 낮은 토지를 활용하는 등 자연환경을 보전할 수 있도록 국토해양부령으로 정하는 입지기준에 적합하게 설치하여야 한다.

    아. ∼ 머. (생  략)
   2. ∼ 5. (생  략)

「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행규칙」

제8조(체육시설업의 시설 기준) 법 제11조제1항에 따른 체육시설업의 종류별 시설 기준은 별표 4와 같다.

[별표 4] <개정 2017. 11. 6.>체육시설업의 시설 기준(제8조 관련)

   1. 공통기준구분시설기준가. (생  략)

    나. 임의시설

     (1) 편의시설 (생  략)

     (2) 운동시설

      ○ 등록 체육시설업에는 그 체육시설을 이용하는 데에 지장이 없는 범위에서 그 체육시설 외에 다른 종류의 체육시설을 설치할 수 있다.

      ○ 하나의 체육시설을 계절 또는 시간에 따라 체육종목을 달리하여 운영하는 경우에는 각각 해당 체육시설업의 시설기준에 맞아야 한다.

   2. (생  략)

관계법령
  - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 13조 1항 및 별표1

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=102096

안건번호 12-0349

회신일자 2012-07-27

1. 질의요지

  개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우,

 가. 해당 주택의 사용승인 전에 건축주 명의변경을 할 수 있는지?

 나. 해당 주택의 사용승인 전에 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 허가받은 사항(설계도서 등)을 변경할 수 있는지?

3. 회답

 가. 질의 가에 대하여
  개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우, 해당 주택의 사용승인 전에 건축주 명의변경을 할 수 있다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 대하여
  개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우, 해당 주택의 사용승인 전에는 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 허가받은 사항(설계도서 등)을 변경할 수 없다고 할 것입니다.

4. 이유

 가. 질의 가에 대하여

  「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함) 제12조제1항에 따르면, 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경을 할 수 없도록 하면서 예외적으로 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있도록 하고 있는데, 같은 항 제1호마목 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에서는 기존 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자(같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말함)가 자기 소유의 토지(철거일 당시 소유권을 확보한 토지를 말함) 중 국토해양부령으로 정하는 입지기준에 적합한 곳에 신축할 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 주택을 신축할 수 있도록 하고 있습니다.
  한편, 「건축법」 제22조제1항에서는 건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 국토해양부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 허가권자는 같은 조 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토해양부령으로 정하는 기간에 같은 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지, 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지에 대하여 검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다고 규정하고 있는데, 같은 조 제3항 각 호 외의 부분 본문에서는 같은 조 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 규정하고 있습니다.
  또한, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에서는 건축허가를 받거나 신고를 한 자가 건축 중인 건축물을 양수한 경우, 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 또는 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  살피건대, 개발제한구역법이 개발제한구역 내의 건축물 건축 등에 관하여 「건축법」과는 전혀 다른 체계와 내용의 규제
방법을 규정하여 시행하고 있다면, 개발제한구역 내에서 행하여지는 건축물의 건축 행위에 관하여는 건축법령이 적용될 여지가 없을 것이나(대법원 2007. 9. 6. 선고 2007도4197 판결례 참조), 이 사안과 같이 개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우, 해당 주택의 사용승인 전에 건축주 명의변경을 할 수 있는지와 관련하여 개발제한구역법은 아무런 규정을 두고 있지 않은 반면, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에서는 건축 중인 건축물 양수 등의 경우에 건축주 명의변경을 할 수 있도록 규정하고 있으므로, 건축 중의 건축주 명의변경에 관한 사항은 개발제한구역법이 아닌 「건축법 시행규칙」 제11조제1항이 적용되어 같은 항 각 호에 따른 건축주 명의변경 사유가 발생하면 명의변경이 가능하다 할 것입니다.
  한편, 구 「도시계획법」의 보상규정 미비 및 획일적 규제에 대한 헌법불합치 결정 후 개발제한구역 지정절차와 개발제한구역의 종합적ㆍ체계적인 관리를 위한 법적 기반을 마련함으로써 개발제한구역의 보전과 주민의 생활편익의 조화를 도모하고 국민의 재산권을 보장하는 등 위헌의 소지를 없애기 위해 개발제한구역법이 제정되었고(2000. 1. 28. 공포, 2000. 7. 1. 시행, 법률 제6241호로 제정된 개발제한구역법 제정이유서 참조), 종전 구 「도시계획법시행규칙」(1998. 5. 19. 건설교통부령 제133호로 일부개정된 것을 말하며, 이하 같음) 제7조제1항제3호사목에서는 공익사업ㆍ마을공동사업ㆍ취락구조개선사업ㆍ시장의 집단정비 등으로 인하여 종전부터 개발제한구역 내에 있던 주택을 이축하는 사항에 대하여 규정하고 있었는데, 해당 규정의 시행에 관하여 구체적으로 정한 구 「개발제한구역관리규정」(국토해양부훈령 제2009-459호 2009. 9. 7. 폐지되기 전의 것을 말함) 제7조제3항에서는 타인대지 위의 주택을 이축하고자 할 때에는 이축예정지의 토지를 취득한 후가 아니면 허가할 수 없고, 공공용지의취득및손실보상관한특례법 제8조에 따른 이주대책이 수립되었거나 별도의 이주택지를 분양받은 경우에는 다른 곳으로의 이축을 허가할 수 없었는데, 이 경우 이축허가를 받을 수 있는 자는 철거당시 건축물의 소유자에 한하며, 사용검사 완료시까지는 명의변경을 금지한다고 명시적으로 규정하고 있었으나, 구 「개발제한구역관리규정」이 폐지되면서 “사용검사 완료시까지는 명의변경을 금지한다”는 관련 규정도 삭제되었는바, 개발제한구역법령의 제정 취지 및 입법연혁에 비추어 볼 때, 국민의 재산권 보호를 실현하기 위해 사용검사 완료 전의 명의변경 금지 규제를 폐지한 것으로 보입니다.
  아울러, 만약 이 사안의 경우 주택의 사용승인 전에는 건축주 명의변경이 불가능하다고 한다면, 주택 건축 중에 건축주가 사망하여 배우자나 자녀가 해당 주택을 상속하거나 자금사정 악화 등으로 건축을 계속할 수 없는 불가피한 사유가 발생한 경우에도 건축주 명의변경이 불가한 불합리한 사태가 발생할 수 있고, 토지에 대해서는 별도의 제한이 없으므로 토지 소유자 사망시 배우자나 자녀에게 상속되어 소유주 명의가 변경되는데, 건축주 명의변경이 불가할 경우 토지 소유자와 주택 소유자의 불일치가 발생하여 개발제한구역법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①의 문언에 반하는 결과가 초래될 수 있으며, 사용승인 후에는 자유롭게 소유권 이전이 가능함에도 불구하고, 실정법상 근거 없이 사용승인 전에는 건축주 명의변경이 불가능하도록 규제하는 것은 합리적인 이유가 없을 뿐만 아니라 평등의 원칙에도 반한다 할 것입니다.
  따라서, 개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 개발제한구역법 제12조 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우, 해당 주택의 사용승인 전에 건축주 명의변경을 할 수 있다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 대하여
  개발제한구역법 제12조제1항제8호에서는 같은 항 제1호 또는 같은 법 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 할 수 있다고 규정하고 있고, 해당 규정의 위임을 받아 같은 법 시행령 제18조제1항제1호에서 “주택과 별표 1 제5호라목에 따른 근린생활시설 간에 용도변경을 하는 행위”를 같은 법 제12조제1항제8호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 할 수 있는 행위로 규정하고 있습니다.
  한편, 「건축법」 제16조제1항에서는 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제12조에서는 변경 시 허가 또는 신고하여야 할 사항 등에 대하여 규정하고 있습니다.
  살피건대, 개발제한구역법은 개발제한구역 안의 토지나 건축물 등의 소유자가 재산권을 그 목적대로 자유롭게 향유함에 있어 일정한 규제를 함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하고자 제정(제1조)된 법률로서, 개발제한구역에서는 원칙적으로 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 등의 행위를 허용하지 않으면서도 이 사안과 같이 개발제한구역법 제12조제1항제1호마목 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에서 주택의 이축을 허용하고 있는 것은 개발제한구역 내에 생활근거를 가지고 있던 사람이 공익사업의 시행 등으로 인하여 기존 주택이 철거됨에 따라 생활근거를 상실하게 되는 등 일정한 요건이 구비된 경우 해당자에게 그 생활근거를 계속 마련해주는 데에 그 취지가 있는 것이지 그들에게 기존 주택 철거의 대가로 일정한 재산상 이익을 부여하고자 하는 것은 아니라 할 것입니다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2006도7187 판결례 참조).
  그렇다면, 개발제한구역법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①은 기존 주택의 상실에 대한 구제차원에서 생활근거를 상실한 자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받으면 예외적으로 주택을 신축할 수 있도록 허용한 규정으로서, 주택의 신축만을 예정한 것이지, 이 사안과 같이 아직 사용승인을 받지 않아 주택으로서의 용도가 확정되지 아니하였음에도 불구하고, 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 허가받은 사항을 변경하는 것까지 예정하고 있는 규정은 아니라 할 것입니다.
  또한, 만약 사용승인 전에 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 허가받은 사항을 변경하는 것이 가능하다고 해석한다면, 개발제한구역법상 건축물의 신축이 엄격하게 제한되나 생활근거 확보를 위해 예외적으로 주택을 신축할 수 있도록 허가해 주었음에도 불구하고, 건축 중의 허가사항 변경으로 인해 개발제한구역 내에서 엄격하게 제한되고 있는 근린생활시설의 신축이 쉽게 허용되는 불합리한 결과가 발생할 수 있다 할 것이므로, 이는 개발제한구역법의 입법취지를 몰각시키는 해석이라 할 것입니다.
  한편, 개발제한구역에서는 원칙적으로 그 지정목적에 위배되는 용도변경 등의 행위를 허용하지 않으면서도 개발제한구역법 제12조제1항제8호 및 같은 법 시행령 제18조제1항제1호에서는 일정한 요건 하에 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받으면 주택을 근린생활시설로 용도변경 할 수 있도록 규정하고 있으므로, 사용승인 전에도 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 허가받은 사항을 변경할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나,
  개발제한구역법 제12조제1항제8호 및 같은 법 시행령 제18조제1항제1호에 따라 용도변경 허가를 받기 위해서는 같은 법 시행규칙 제4조제1항제1호에 따라 「건축법 시행규칙」에 따른 해당 신청서 또는 신고서를 제출하여야 하는데, 「건축법」 제19조제2항에서는 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 관련 규정을 종합적으로 검토할 때 “용도변경”이란 건축법령에 따른 사용승인을 받아 건축물의 용도가 확정된 경우에 해당 용도를 다른 용도로 변경하는 것을 의미한다 할 것이므로, 이 사안의 경우 주택 신축 허가를 받아 건축 중인 건물에 대하여 사용승인을 받은 후에 개발제한구역법 제12조제1항제8호 및 같은 법 시행령 제18조제1항제1호에 따라 별도의 허가를 받아 근린생활시설로 용도변경 하는 것은 별론으로 하고, 위 규정들을 사용승인을 받지 않아 아직 용도가 확정되지 아니한 건축물까지 근린생활시설로 용도로 사용할 것을 목적으로 자유로이 허가사항을 변경할 수 있도록 허용하는 의미로 확대해석해서는 안된다고 할 것입니다.
  따라서, 개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 개발제한구역법 제12조 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우, 해당 주택의 사용승인 전에는 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 허가받은 사항(설계도서 등)을 변경할 수 없다고 할 것입니다.

※ 법령정비 권고의견

  다만, 개발제한구역법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 주택을 신축하는 경우 사용승인 전의 건축주 명의변경 및 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 하는 허가사항 변경의 가능 여부에 대하여 불필요한 오해를 방지하고 명료하게 법령을 집행하기 위하여 필요하다고 판단된다면 추후 별도의 입법조치를 검토할 수도 있다고 할 것입니다.

관계법령
  - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조
  - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제1조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=100228

안건번호 11-0184

회신일자 2011-06-09

1. 질의요지

  가. 건축 연면적이 3천 제곱미터 이상인 건축물로서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제10조제1항에 따라 국토해양부장관의 승인을 받아 개발제한구역관리계획에 반영된 건축물의 경우, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제10조제4항제2호 각 목 외의 괄호 부분에서 “건축 연면적이 3천 제곱미터를 초과하는 경우”는 증가되는 건축 연면적을 말하는 것인지, 아니면 이미 지어진 건축 연면적과 증가되는 건축 연면적을 합한 건축 연면적을 말하는 것인지?

  나. 개발제한구역관리계획의 변경사항이 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제10조제4항제2호나목에는 해당되지 않으나 같은 호 다목에는 해당하는 경우, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조제2항 단서에 따라 국토해양부장관의 변경승인을 받지 않아도 되는지?

3. 회답

  가. 질의 가에 대하여
  건축 연면적이 3천 제곱미터 이상인 건축물로서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제10조제1항에 따라 국토해양부장관의 승인을 받아 개발제한구역관리계획에 반영된 건축물의 경우, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제10조제4항제2호 각 목 외의 괄호 부분에서 “건축 연면적이 3천 제곱미터를 초과하는 경우”는 증가되는 건축 연면적을 말하는 것입니다.

  나. 질의 나에 대하여
  개발제한구역관리계획의 변경사항이 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제10조제4항제2호나목에는 해당되지 않으나 같은 호 다목에는 해당하는 경우, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조제2항 단서에 따라 국토해양부장관의 변경승인을 받지 않아도 됩니다.

4. 이유

  가. 질의 가에 대하여
  먼저 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제10조제4항제2호 각 목 외의 괄호 부분의 입법취지는, 나목 또는 다목에 해당하면서 동시에 3천 제곱미터를 초과하는 건축 연면적의 증가 또는 1만 제곱미터를 초과하는 토지의 형질변경이 있는 경우, 이것이 경미한 사항에 해당하는지가 불분명하여, 개발제한구역 관리의 형평성 및 대규모 시설 설치를 엄격히 심사하기 위한 관리계획의 취지를 감안하여 나목 또는 다목에 해당하는 경우라도 건축 연면적이 3천 제곱미터 초과 또는 토지의 형질변경 면적이 1만 제곱미터를 초과하는 경우에는 경미한 사항의 변경에서 제외하려는 것이었던바(2008. 2. 5. 대통령령 제20603호 일부개정 당시 법제처에 제출된 조문별 제개정이유서 및 신구조문대비표 참조), 이러한 입법취지를 고려하면 같은 법 시행령 제10조제4항제2호 각 목 외의 괄호 부분 중 “건축 연면적이 3천 제곱미터를 초과하는 경우”는 관리계획에 이미 반영되어 있는 건축물의 경우에는 증가되는 건축 연면적이 3천 제곱미터를 초과하는 경우로 해석하는 것이 타당할 것입니다.
  만일, 이를 기존의 건축 연면적과 증가하는 건축 연면적을 합한 건축 연면적으로 해석한다면, 기존 건축물의 건축 연면적이 3천 제곱미터 이상으로서 관리계획에 이미 반영된 건축물의 경우에는, 건축 연면적이 단 1제곱미터만 증가하게 되는 경우에도 경미한 사항에서 제외되어 변경승인을 받게 되는바, 이는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함) 제11조제2항 단서에 따라 승인받은 사항 중 경미한 변경에 해당하는 경우에는 변경승인을 받지 않도록 하는 변경승인 제도의 취지에 맞지 않게 된다 할 것입니다.
  따라서 개발제한구역법 제11조제2항에 따른 관리계획 변경승인 제도의 취지를 종합적으로 고려하면, 건축 연면적이 3천 제곱미터 이상인 건축물로서 같은 법 제10조제1항에 따라 국토해양부장관의 승인을 받아 관리계획에 반영된 건축물의 경우, 같은 법 시행령 제10조제4항제2호 각 목 외의 괄호 부분에서 “건축 연면적이 3천 제곱미터를 초과하는 경우”는 증가되는 건축 연면적을 말하는 것이라고 할 것입니다.

  나. 질의 나에 대하여
  먼저 개발제한구역법 시행령 제10조제4항제2호 각 목 외의 부분의 문언을 살펴보면 “다음 각 목의 어느 하나”에 해당하는 경우를 경미한 사항으로 규정하고 있는바, 이에 따르면 같은 호 각 목 중 어느 하나의 요건에만 해당하면 이를 경미한 사항을 변경하는 것으로 볼 수 있으므로, 같은 호 나목에는 해당하지 아니하나 다목에는 해당하는 경우 경미한 사항으로서 국토해양부장관의 변경승인을 받지 않아도 되는 것으로 볼 수 있습니다(법제처 2010. 10. 28. 회신 10-0306 해석례 참조).
  또한 개발제한구역법 제11조제1항 및 제2항의 취지는 개발제한구역에서 3천 제곱미터 이상의 건축물의 건축 또는 1만 제곱미터 이상의 토지의 형질변경의 경우에는 시ㆍ도지사가 관리계획을 수립하여 국토해양부장관의 승인을 받도록 하면서, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 변경승인을 받지 아니하여도 되도록 규정하여, 관리계획 변경에 대한 국토해양부장관의 승인 절차 없이 신속하고 효율적으로 관리계획을 변경할 수 있도록 한 것인바, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제10조제4항제2호 각 목 외의 부분에서 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우를 경미한 사항으로 규정한 이상, 각 목의 어느 하나에만 해당하면 경미한 사항에 해당하므로 국토해양부장관의 승인은 필요하지 않다고 할 것입니다.
  따라서 관리계획의 변경사항이 개발제한구역법 시행령 제10조제4항제2호나목에는 해당하지 않으나 같은 호 다목에는 해당하는 경우, 개발제한구역법 제11조제2항 단서에 따라 국토해양부장관의 변경승인을 받지 않아도 됩니다.

  ※ 법령정비권고

  다만, 같은 영 제10조제4항제2호 각 목 외의 부분 중 “건축 연면적”이 증가되는 건축 연면적만을 의미하는지 아니면 기존의 건축 연면적과 증가되는 건축 연면적을 합한 면적을 의미하는지가 불명확하므로 이를 입법적으로 명확히 하고, 기존 건축물의 건축 연면적이 3천 제곱미터 이상인지 여부에 따라 같은 법 시행령 제10조제4항제2호나목 또는 다목의 적용 여부를 달리할 필요가 있는 경우에도 또한 이를 입법적으로 명확히 하여야 할 것입니다.
  또한 경미한 사항의 변경에 대하여 입법정책적으로 같은 법 시행령 제10조제4항제2호 각 목 중 관련되는 요건을 모두 충족해야 하거나 또는 각 목의 어느 하나에 해당하더라도 반드시 충족하여야 하는 다른 요건이 있는 경우에는 이를 충족해야만 경미한 사항의 변경으로 보기 위해서는 이에 맞게 입법적으로 보완할 필요가 있다 할 것입니다.

관계법령

  - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제10조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=42040

안건번호 10-0435

회신일자 2011-01-20

1. 질의요지

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙」 제7조제2호의2가목 단서에 규정된 “각각의 시·군·구에 대하여는 제2호에 따른 거리를 확보한 경우”가 “주유소 간 2킬로미터 이상, 자동차용 액화석유가스 충전소 간 5킬로미터 이상의 간격을 확보한 경우”를 의미하는 것인지, 아니면 “각각의 시·군·구내 개발제한구역을 통과하는 도로거리가 주유소 설치의 경우 2킬로미터 이상, 자동차용 액화석유가스 충전소 설치의 경우 5킬로미터 이상을 확보한 경우”를 의미하는 것인지?

3. 회답

  「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙」 제7조제2호의2가목 단서에 규정된 “각각의 시·군·구에 대하여는 제2호에 따른 거리를 확보한 경우”는 “각각의 시·군·구내 개발제한구역을 통과하는 도로거리가 주유소 설치의 경우 2킬로미터 이상, 자동차용 액화석유가스 충전소 설치의 경우 5킬로미터 이상을 확보한 경우”를 의미하는 것입니다.

4. 이유

  「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함) 제12조제1항제1호 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호마목10)의 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제7조에서는 주유소 및 자동차용 액화석유가스 충전소의 시설 간 간격 등 배치계획(이하 “배치계획”이라 함)의 수립기준을 정하면서, 같은 조 제2호에서는 주유소 간의 간격은 해당 도로의 같은 방향 별로 2킬로미터 이상, 자동차용 액화석유가스 충전소(이하 “충전소”라 함) 간의 간격은 같은 방향 별로 5킬로미터 이상으로 하도록 규정하고 있습니다. 그런데, 같은 조 제2호의2가목에서는 시·군·구의 경계를 중심으로 양쪽 시·군·구에 각각 설치하는 2개의 주유소 간 또는 2개의 충전소 간에는 같은 조 제2호에도 불구하고 같은 호에 따른 거리 간격을 적용하지 아니한다고 규정하면서 같은 목 단서에서 “다만, 각각의 시·군·구에 대하여는 제2호에 따른 거리를 확보한 경우로 한정한다”고 규정하고 있는바, 위 단서의 의미는 개발제한구역 내 주유소 및 충전소 배치계획의 수립 기준으로 같은 규정을 둔 취지를 고려하여 판단하여야 할 것입니다.
  먼저 개발제한구역법 시행규칙 제7조제2호의2가목 단서가 신설되기 전에는 다른 시·군·구에 설치되는 주유소 또는 충전소와 무관하게 해당 시·군·구마다 당해 지역의 제반 사정을 고려하여 주유소 또는 충전소의 배치계획을 수립할 수 있도록 하기 위하여 시·군·구의 경계를 중심으로 양쪽 시·군·구에 각각 설치하는 2개의 주유소 간 또는 2개의 충전소 간에는 같은 조 제2호의 거리 제한 규정을 적용하지 않는다는 규정만을 둠으로써 각 시·군·구를 통과하는 도로거리가 2킬로미터 또는 5킬로미터가 되지 않는 경우뿐만 아니라 여러 시·군·구를 통과하는 도로의 전체 거리가 2킬로미터 또는 5킬로미터가 되지 않는 경우에도 각 시·군·구마다 주유소 또는 충전소의 설치가 가능하였습니다(법제처 2005. 12. 19. 회신 05-0097 해석례 참조).
  그러나 이와 같은 거리 제한에 대한 예외규정으로 인하여 개발제한구역의 훼손이 우려되자 이를 방지하기 위하여 도로가 여러 시·군·구를 통과하는 경우 각 시·군·구마다 기본적인 거리를 확보하도록 개발제한구역법 시행규칙 제7조제2호의2가목 단서가 신설된 것으로 보이고(2009. 7. 14. 개발제한구역 시행규칙 일부개정안이 법제처에 접수될 당시 첨부된 조문별 제·개정이유서 참조), 개발제한구역법 시행규칙 제7조제2호의2가목 단서가 없더라도 같은 조 제2호에 따라 개발제한구역 내에 위치한 동일 시·군·구 내에서는 주유소 간 2킬로미터, 충전소 간 5킬로미터 이상의 거리를 확보하여야 하는 것으로 해석될 수도 있는바, 그렇다면 개발제한구역법 시행규칙 제7조제2호의2가목 단서는 단순히 주유소 간 2킬로미터 이상, 충전소 간 5킬로미터 이상의 간격을 확보하도록 한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
  특히 개발제한구역법 제7조는 도시주변의 자연환경 및 생활환경을 보호하고자 개발제한구역에서는 주유소 또는 충전소 설치와 관련하여 원칙적으로 거리 제한을 두어 주유소는 최소 2킬로미터, 충전소는 최소 5킬로미터의 간격으로 설치될 수 있도록 하면서, 다만 개발제한구역내의 도로가 여러 시·군·구를 통과하는 경우에는 예외적으로 시·군·구 경계를 사이에 둔 주유소 또는 충전소 간에는 특별히 거리 제한을 두지 않으려는 것이므로, 시·군·구 경계에 위치하지 않는 그 밖의 지역에서는 개발제한구역 내 주유소 또는 충전소 간의 거리 제한의 원칙을 적용하여 최소 2킬로미터, 5킬로미터의 간격을 두고 주유소 또는 충전소가 설치되는 것이 개발제한구역내 주유소 또는 충전소 설치를 제한하고자 하는 개발제한구역법령의 취지에 부합한다고 할 것이고, 개발제한구역내의 도로가 여러 시·군·구를 통과하는 경우 개발제한구역을 통과하는 도로의 전체 거리와 개발제한구역법에 따른 주유소 또는 충전소 간의 거리 제한 규정을 기준으로 적정한 수의 주유소 또는 충전소가 설치되도록 규제하여야 할 필요성 등에 비추어 볼 때, 개발제한구역법 시행규칙 제7조제2호의2가목 단서는 개발제한구역내 도로가 여러 시·군·구를 통과하는 경우 해당 시·군·구를 통과하는 도로가 일정한 기본거리(주유소 설치에 관해서는 2킬로미터, 충전소 설치에 관해서는 5킬로미터)를 확보하는 경우를 전제로 주유소 또는 충전소 간의 거리 제한 규정에 따라 각 시·군·구에 주유소 또는 충전소를 설치할 수 있다는 의미로 보아야 할 것입니다.
  따라서 개발제한구역법 시행규칙 제7조제2호의2가목 단서에 규정된 “각각의 시·군·구에 대하여는 제2호에 따른 거리를 확보한 경우”는 “각각의 시·군·구내 개발제한구역을 통과하는 도로거리가 주유소 설치의 경우 2킬로미터 이상, 충전소 설치의 경우 5킬로미터 이상을 확보한 경우”를 의미하는 것으로 보아야 할 것입니다.
  다만, 개발제한구역법 시행규칙 제7조제2호의2가목 단서의 취지가 문언에 명확하게 표시되지 않아 혼동의 여지가 있으므로, 이에 대하여는 추가적인 법령의 개정 등 보완이 필요하다고 할 것입니다.

관계법령 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 제7조

일단 http://www.molit.go.kr:80/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95077374 해당 링크입니다.

2016년 건설업계의 가장 큰 이슈는 임대주택일 겁니다. 그중 특히 뉴스테이가 현 정권이 강력하게 추진하는 주택정책이지요.

작년까지만 해도, 정부의 밀어붙이기식 임대주택정책이 과연 실효성이 있는가? 와 함께 과연 수익성이 있겠느냐? 하는 가장 근원적인 의문 때문에 관망하는 건설업체들이 많았습니다.

헌데, 차츰 뉴스테이 관련하여 주거정책의 변화와 언론의 지원, 그리고 세계적인 대세(선진국에서 주거를 소유 목적으로 보는 것은 극히 일부 부자에게나 가능하죠.)이다 보니 전문가들도 일단 뉴스테이와 같은 임대주택 위주의 정책을 지지하고 있습니다. 저도 사실 건축설계를 하고 있지만, 그래서 개인이 집을 가진다는 것이 제 본업에는 득이 되는 일입니다만.. 그렇지만, 주택은 소유가 아닌 거주 목적이어야 합니다. 그것은 자기 소유의 집이냐, 아니냐를 떠나서.. 아파트 처럼 성냥갑 같은 집이 아니라, 못생기고 불편하더라도 사람의 손가락에 있는 지문처럼 모두의 다른 삶에 따라 반응하는 집이야말로 진정한 의미에서의 집이라 생각합니다.

아파트 관련하여 비정상적으로 인테리어에 관심이 많아지는 우리나라 인테리어 업계를 보고 있어도 그러합니다.

이는 단순히 똑같은 평면의 아파트 속에서 나만의 톡톡 튀는 개성넘치는 공간을 갖기 위해서 이고, 더나아가 자신만의 생활패턴에 맞는 생활공간을 찾고자 노력하는 것이지요.

건축설계에서 똑같은 대지도 없고, 똑같은 건축주도 없습니다. 물론 건축주가 여러 대지를 가지고 있을 수 있고, 거기에 똑같은 모양의 건물을 요청할 수 있지만..

설계는 대지의 형상과 도시와의 맥락, 대지 주변 상황 등에 따라 조금씩 변화요인이 있고, 그에 따라 주변과 순응하는 건축물이 설계 됩니다.

아파트는 그러한 부분을 상당 부분 무시하고, 수익성(사업성)을 중시하다보니 성냥갑 같은 건축물이 탄생합니다. 이를 만회하기 위해 동마다 다른 색을 입혀도 보고, 아파트 동 주출입구 모양을 바꿔도 보고, 조경으로 특색도 주는 것이지만.. 엘리베이터를 타고 어느 층에 내려도, 내 집 현관문의 숫자를 확인하기 전엔 이게 내 집 현관문인지 아닌지 알기 어렵습니다. ㅜㅜ

암튼, 사람은 자신이 사는 공간이 자신의 개성 및 생활패턴 등에 맞는 공간이기를 원합니다. 그러다보니 소유욕이 발생하는 거 아닐까 조심스레 유추해봅니다. ^^;;

세대수 보다 많은 주택이 있는 우리나라지만, 정작 자기 집이 있는 사람의 비율은 60%도 안됩니다.

(국가지표체계_자가점유비율) 이것이 국민 개개인의 경제력과도 관계 있겠지만, 실제로 어느 나라나 대도시의 경우 자가 소유 비율은 대동소이하지만 낮습니다. 오히려 우리나라는 높은 편. ^^;; 미국의 경우도 대도시는 40% 후반대 이네요. (재경일보 USA 기사 - 미국인 주택 소유 비율 48년만에 최저)

부가 집중되는 곳일수록, 경제 양극화가 심화되고 이로 인한 한정된 재화 중 대체재가 없는 부동산에 더욱 편중됩니다.

이를 완화하는 주거정책이 바로 임대주택이지요.

이미 임대주택 관련 정책에 대한 요구사항은 산업화가 시작되던 70년대부터 꾸준히 있었지만 아쉽게도, 

부동산 광풍이 우리나라 경제를 견인하는 주된 원동력 중 하나다 보니 이래저래 무시되어 왔고,

이제사 공공임대주택을 활성화 하려 하지만, 우리나라의 대도시에는 정부 내지 공공기업이 소유했던 땅은 시세보다 저렴한 가격으로 재벌들에게 양도되거나, 개발업자의 손에 이리저리 휘둘리다가 고급 아파트 단지로 변하여 높은 가격에 분양되어 이제는 도심이 아닌 도시 변두리 지역만이 임대주택 개발사업 대상지역이 되었네요.

역대 정권의 가장 손쉬운 부동산 대책 중 하나가 개발제한구역 만지기 였습니다. 특히 이명박 정권부터 임대주택이라는 공익목적 사업이란 명분을 씌운 후, 개발제한구역 개발하는 방식이 점점 탄력을 받고 있습니다.

보금자리주택, 행복주택으로 이어지는 공공임대주택은 늘 찬성받아야 마땅합니다. 운영만 잘한다면야 박수받을 일이지요. 안타깝게도 공공임대주택은 늘 민양분양사업의 곁다리로 치부되곤 합니다.

이번에 발표된 지침도.. 아쉽게도 공공임대주택 보다는 뉴스테이라는 일반임대주택사업의 수익성 확보 차원에서 진행되는 듯 합니다. 정부 주도의 공공임대주택이 아닌 수익을 최우선으로 하는 민간기업의 임대사업을 위한 공공임대주택 사업이란 느낌이 많이 들어서 안타깝습니다.

뉴스테이 사업 8년 후 부동산 시장은 어떻게 변할지 제가 다 불안합니다. 아니 두렵습니다. ㅜㅜ

여소야대인 20대 국회에서 면밀히 재검토 해봐야 하지 않을런지 조심스레 제안해 봅니다. 사업을 중단하란 이야기가 아니라, 수익성을 조금 낮추더라도 안정적인 (공공이든 일반이든)임대주택정책이 활성화 되도록 주거정책을 만들어야 할 것입니다.