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안건번호 20-0110

회신일자 2020-08-10

1. 질의요지

  「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에서는 월간 세대별 장기수선충당금을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정하고 있는데, 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 지하주차장이 없는 아파트 1층에 거주하는 사람으로 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에 따라 세대별 주택공급면적에 비례하여 부담해야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있습니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제18조제1항 및 제2항에 따라 입주자등(각주: 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음.)이 관리규약을 정할 때 참조하도록 한 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항을 정하고 있는 같은 법 시행령 제19조제1항제12호에서는 같은 영 제23조제2항제1호에 따른 장기수선충당금의 세대별부담액 산정방법 등을 규정하고 있습니다.

  그리고 공동주택은 구분소유의 대상이 되는 집합건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용대상이 되는데, 「공동주택관리법」과의 관계에 대해 집합건물법 제2조의2에서는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제17조에서는 공용부분의 부담에 관하여 “규약에 달리 정한 바가 없으면” 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있는바, 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금의 세대별 부담 비율을 정함에 있어서도 관리규약이 우선 적용된다고 보아야 합니다.

  그렇다면 「공동주택관리법」 제29조제1항, 같은 법 시행령 제30조 및 같은 법 시행규칙 제7조에 따라 장기수선계획을 수립하는 기준을 정하고 있는 같은 별표 1 제7호에서 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정한 것은 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법에 대해 따로 정한 내용이 없는 경우 입주자가 공동으로 이용할 것으로 예상되는 공용부분의 보수ㆍ유지를 위한 장기수선충당금을 예정하여 규정된 것(각주: 서울남부지방법원 2019. 12. 17. 선고 2019가단11986 판결례 참조)으로 보아야 하고, 해당 별표 규정을 근거로 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정하는 것이 금지된다고 볼 수는 없습니다.

  아울러 공동주택의 공용부분은 각 소유자의 공동소유에 해당하나 세대별로 그 시설의 사용 여부 등에 명백한 차이를 증명할 수 있다면 그 차이를 반영하는 것이 타당하고, 현실적으로 일정한 공용부분의 주요 시설을 전혀 사용하지 않는 세대에 대해서도 주택공급면적에 비례하여 세대별 장기수선충당금을 산정하여 부과하는 것은 구분소유자의 권리를 침해하는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 관리규약으로 입주자등이 자율적으로 장기수선충당금 산정방법을 정할 수 있다고 보아야 개별 공동주택에서 장기수선충당금 산정방법에 관한 구체적 타당성을 확보할 수 있으며, 실제 「공동주택관리법」 제23조제3항 및 같은 법 시행령 제23조제3항제1호에 따른 승강기 전기료의 경우 관리규약으로 1층 또는 2층 세대는 부담하지 않는 경우(각주: 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 별표 6에서는 승강기 전기료의 경우 “○층 이하를 제외”하고 부과할 수 있도록 규정하고 있고, 다수의 공동주택에서 1층 또는 2층의 경우 승강기 전기료를 부과하지 않고 있음.)가 많다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

공동주택관리법
제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
  ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.
  ③․④ (생  략)

공동주택관리법 시행령
제19조(관리규약의 준칙) ① 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 "관리규약준칙"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.
   1. ～ 11. (생  략)
   12. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차
   13. ～ 28. (생  략)
  ②․③ (생  략)

제23조(관리비 등) ① (생  략)
  ② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.
   1. 장기수선충당금
   2. (생  략)
  ③ ～  (생  략)

공동주택관리법 시행규칙
제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제30조 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.
  ② ～ ⑤ (생  략)

제9조(장기수선충당금의 적립) 법 제30조제1항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1에 따른다.

[별표 1]
장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)

1. 건물외부

2. 건물내부

3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비

4. 급수·가스·배수 및 환기설비

5. 난방 및 급탕설비

6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설

7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법

월간 세대별 장기수선충당금 = (장기수선계획기간 중의 수선비총액) ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년)) × 세대당 주택공급면적

관계법령
  - 공동주택관리법 제 29조

오늘은 엘리베이터 교체 시기에 관하여 포스팅 합니다.

일단 법적으로 정해진 시기를 찾아 보았습니다.

"승강기시설 안전관리법"에 따르면,

제13조의2(승강기의 정밀안전검사) ① 승강기 관리주체는 해당 승강기가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 행정안전부장관이 실시하는 정밀안전검사를 받아야 한다. 이 경우 제3호에 해당하는 때에는 정밀안전검사를 받은 날부터 3년마다 정기적으로 정밀안전검사를 받아야 한다.  <개정 2012.2.22., 2013.3.23., 2014.11.19., 2016.1.27., 2017.7.26.>

1. 제13조에 따른 검사 결과 결함원인이 불명확하여 사고예방과 안전성 확보를 위하여 정밀안전검사가 필요하다고 인정된 경우

2. 승강기의 결함으로 인하여 제16조의4제1항 전단에 따른 중대한 사고가 발생한 경우

3. 완성검사를 받은 날부터 15년이 지난 경우

4. 그 밖에 승강기의 성능의 저하로 인하여 이용자의 안전을 침해할 우려가 있는 것으로 행정안전부장관이 정한 경우

② 승강기 관리주체는 제1항에 따른 정밀안전검사에 불합격한 승강기를 운행할 수 없으며, 다시 운행하기 위하여는 정밀안전검사를 다시 받아야 한다.  <개정 2016.1.27.>

③ 제1항에 따른 정밀안전검사의 기준·항목·방법 및 실시시기 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2009.1.30.]

제13조의2 제1항 제3호에 의하면, 완성검사를 받은 날로부터 15년이 지난 경우 정밀안전검사를 받도록 되어 있습니다. 그리고, 이후 3년마다 정밀안전검사를 받도록 되어 있습니다.

"공동주택관리법 시행규칙"에 따르면,

[별표 1] 장기수선계획의 수립기준 중 제3항 마목 승강기 및 인양기에 수선방법 및 수선주기가 언급되어 있습니다.

결국, 15년이 지나면 전면교체를 전제로 정밀안전점검을 하게 되고, 결과에 따라서 교체를 하여야 합니다.

물론 성능이 양호한 경우는 연장 운행이 가능하겠지만...

관련업계의 의견으로는, 기술발전으로 15~20년 된 엘리베이터를 계속 사용하기보다는 새로 교체하게 되면 에너지 절감은 물론, 감지장치 및 안전장치 등이 정밀해져 이용편리, 위생, 안전사고 예방 등 긍정적인 면이 많아 대부분 교체하고 주민 만족도가 높다고 한다.

관련 법규 상 엘리베이터의 내구연한을 15년으로 가정하고 유지보수를 하여야 한다.

살고 있는 아파트 내지 오피스텔, 다세대 중 엘리베이터가 설치되어 있다면... 혹은 이사할 집을 찾고 있다면...

엘리베이터 교체시기를 확인해보시는 것도 중요하다 생각되네요. ^^

(워낙 엘리베이터 교체공사비가 고가다 보니...)

2016.07.19. 건축법 시행령이 개정되면서.. 논란이 되었던 "승강장" 단어가 법령 문구에서 삭제되었습니다. ^^

올해 초 건축법 시행령이 바뀌면서 작년부터 진행해오던 설계 Proj.들 중 곤혹스러운 상황이 자꾸 발생했습니다.

다름이 아니라, 장애인용 승강기 관련하여 건축면적 및 바닥면적에서 제외되도록 건축법 시행령이 바뀌었기 때문이죠.

바뀐 시행령 내용만 보자면 상당히 강력한 내용임에도, 법 문구 딸랑 한 줄입니다.

건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

(건축면적) 제1항 제2호 다목(8)

- 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2 제3호가목(6) 및 같은 표 제4호가목(6)에 따른 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장

(바닥면적) 제1항 제3호 차목

-「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2 제3호가목(6) 및 같은 표 제4호가목(6)에 따른 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

처음 개정되었다고 할 때, 한참을 멍하니 쳐다보았습니다. ㅡㅡ;;

장애인용 승강기 면적을 제외한다는 말은 그나마 이해가 되려 했지만, 승강장이 떡하니 붙어있네요.

승강장.. 승강기를 타기 위해 대기하는 공간을 승강장이라고 하는데, 이걸 빼준다고???

승강장은 설계하는 사람에 따라서 크게도 만들 수 있고, 작게도 만들 수 있는데.. 어쩌란 걸까? 하며 너무나 막연한 법 문구이기에 애써 무시했습니다.

하지만, 법 개정 후 이를 무시할 수가 없죠. 당연하죠.

건축설계는 심미적인 것만 있는게 아니라, 사업성과도 밀접하기에.. 건축면적과 바닥면적은 늘 계획단계부터 사업주의 크나큰 관심사 입니다. ^^;;

암튼, 작년 법 개정 전부터 진행해오던 공동주택 Proj.들에 적용해야 하는 시점이라서..

질의회신을 찾아 보았습니다.

앞에 말 많이 했는데.. 결론을 말하자면, 건축법 시행령에 나와있는 승강장은 교통시설의 승강장을 의미하며, 승강기의 승강장은 해당사항이 없다는 것입니다. ^^;;

그동안(2016.01월 개정된 이후) 머릿속에서 늘 불안 요소로 남아있던 장애인용 승강기 승강장 문제가 훌훌 사라졌습니다. 진작에 찾아보거나, 진작에 국토교통부에 민원신청할 걸 그랬습니다. (ㅎㅎ 귀차니즘..)

아래 파일은 국토교통부 유사민원에서 찾은 질의회신을 PDF로 변환한 것입니다.

20160229-공동주택 장애인용 엘리베이터 승강장 면적 제외 관련.pdf