민원인 - 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정할 수 있는지 여부(「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호 등 관련)

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=421909

법제처

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안건번호 20-0110

회신일자 2020-08-10

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1. 질의요지

  「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에서는 월간 세대별 장기수선충당금을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정하고 있는데, 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있는지?

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2. 질의배경

  민원인은 지하주차장이 없는 아파트 1층에 거주하는 사람으로 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에 따라 세대별 주택공급면적에 비례하여 부담해야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

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3. 회답

  「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있습니다.

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4. 이유

  「공동주택관리법」 제18조제1항 및 제2항에 따라 입주자등(각주: 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음.)이 관리규약을 정할 때 참조하도록 한 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항을 정하고 있는 같은 법 시행령 제19조제1항제12호에서는 같은 영 제23조제2항제1호에 따른 장기수선충당금의 세대별부담액 산정방법 등을 규정하고 있습니다.

  그리고 공동주택은 구분소유의 대상이 되는 집합건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용대상이 되는데, 「공동주택관리법」과의 관계에 대해 집합건물법 제2조의2에서는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제17조에서는 공용부분의 부담에 관하여 “규약에 달리 정한 바가 없으면” 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있는바, 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금의 세대별 부담 비율을 정함에 있어서도 관리규약이 우선 적용된다고 보아야 합니다.

  그렇다면 「공동주택관리법」 제29조제1항, 같은 법 시행령 제30조 및 같은 법 시행규칙 제7조에 따라 장기수선계획을 수립하는 기준을 정하고 있는 같은 별표 1 제7호에서 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정한 것은 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법에 대해 따로 정한 내용이 없는 경우 입주자가 공동으로 이용할 것으로 예상되는 공용부분의 보수ㆍ유지를 위한 장기수선충당금을 예정하여 규정된 것(각주: 서울남부지방법원 2019. 12. 17. 선고 2019가단11986 판결례 참조)으로 보아야 하고, 해당 별표 규정을 근거로 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정하는 것이 금지된다고 볼 수는 없습니다.

  아울러 공동주택의 공용부분은 각 소유자의 공동소유에 해당하나 세대별로 그 시설의 사용 여부 등에 명백한 차이를 증명할 수 있다면 그 차이를 반영하는 것이 타당하고, 현실적으로 일정한 공용부분의 주요 시설을 전혀 사용하지 않는 세대에 대해서도 주택공급면적에 비례하여 세대별 장기수선충당금을 산정하여 부과하는 것은 구분소유자의 권리를 침해하는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 관리규약으로 입주자등이 자율적으로 장기수선충당금 산정방법을 정할 수 있다고 보아야 개별 공동주택에서 장기수선충당금 산정방법에 관한 구체적 타당성을 확보할 수 있으며, 실제 「공동주택관리법」 제23조제3항 및 같은 법 시행령 제23조제3항제1호에 따른 승강기 전기료의 경우 관리규약으로 1층 또는 2층 세대는 부담하지 않는 경우(각주: 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 별표 6에서는 승강기 전기료의 경우 “○층 이하를 제외”하고 부과할 수 있도록 규정하고 있고, 다수의 공동주택에서 1층 또는 2층의 경우 승강기 전기료를 부과하지 않고 있음.)가 많다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

 

<관계 법령>

공동주택관리법
제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
  ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.
  ③․④ (생  략)

공동주택관리법 시행령
제19조(관리규약의 준칙) ① 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 "관리규약준칙"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.
   1. ～ 11. (생  략)
   12. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차
   13. ～ 28. (생  략)
  ②․③ (생  략)

제23조(관리비 등) ① (생  략)
  ② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.
   1. 장기수선충당금
   2. (생  략)
  ③ ～  (생  략)

공동주택관리법 시행규칙
제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제30조 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.
  ② ～ ⑤ (생  략)

제9조(장기수선충당금의 적립) 법 제30조제1항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1에 따른다.

[별표 1]
장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)

1. 건물외부

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)	비 고
가. 지붕	1) 모르타르 마감 2) 고분자도막방수 3) 고분자시트방수 4) 금속기와 잇기 5) 아스팔트 슁글 잇기	전면수리 전면수리 전면수리 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체	10 15 20 5 20 5 20	100 100 100 10 100 10 100	시멘트액체방수
나. 외부	1) 돌 붙이기 2) 수성페인트칠	부분수리 전면도장	25 5	5 100
다. 외부 창·문	출입문(자동문)	전면교체	15	100

 

2. 건물내부

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)	비고
가. 천장	1) 수성도료칠 2) 유성도료칠 3) 합성수지도료칠	전면도장 전면도장 전면도장	5 5 5	100 100 100
나. 내벽	1) 수성도료칠 2) 유성도료칠 3) 합성수지도료칠	전면도장 전면도장 전면도장	5 5 5	100 100 100
다. 바닥	지하주차장 (바닥)	부분수리 전면교체	5 15	50 100
라. 계단	1) 계단논슬립 2) 유성페인트칠	전면교체 전면도장	20 5	100 100

 

3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)	비고
가. 예비전원(자가발전) 설비	1) 발전기 2) 배전반	부분수선 전면교체 부분교체 전면교체	10 30 10 20	30 100 10 100
나. 변전설비	1) 변압기 2) 수전반 3) 배전반	전면교체 전면교체 전면교체	25 20 20	100 100 100	고효율에너지기자재 적용
다. 자동화재감지설비	1) 감지기 2) 수신반	전면교체 전면교체	20 20	100 100
라. 소화설비	1) 소화펌프 2) 스프링클러 헤드 3) 소화수관(강관)	전면교체 전면교체 전면교체	20 25 25	100 100 100
마. 승강기 및 인양기	1) 기계장치 2) 와이어로프, 쉬브(도르레) 3) 제어반 4) 조속기 5) 도어개폐장치	전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체	15 5 15 15 15	100 100 100 100 100
바. 피뢰설비 및 옥외전등	1) 피뢰설비 2) 보안등	전면교체 전면교체	25 25	100 100	고휘도방전램프 또는 LED 보안등 적용
사. 통신 및 방송설비	1) 엠프 및 스피커 2) 방송수신 공동설비	전면교체 전면교체	15 15	100 100
아. 보일러실 및 기계실	동력반	전면교체	20	100
자. 보안·방범시설	1) 감시반(모니터형) 2) 녹화장치 3) 영상정보처리기기 및 침입탐지시설	전면교체 전면교체 전면교체	5 5 5	100 100 100
차. 지능형 홈네트워크 설비	1) 홈네트워크기기 2) 단지공용시스템 장비	전면교체 전면교체	10 20	100 100

 

4. 급수·가스·배수 및 환기설비

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)	비고
가. 급수설비	1) 급수펌프 2) 고가수조(STS, 합성수지) 3) 급수관(강관)	전면교체 전면교체 전면교체	10 25 15	100 100 100	고효율에너지기자재 적용(전동기 포함)
나. 가스설비	1) 배관 2) 밸브	전면교체 전면교체	20 10	100 100
다. 배수설비	1) 펌프 2) 배수관(강관) 3) 오배수관(주철) 4) 오배수관(PVC)	전면교체 전면교체 전면교체 전면교체	10 15 30 25	100 100 100 100
라. 환기설비	환기팬	전면교체	10	100

 

5. 난방 및 급탕설비

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)	비고
가. 난방설비	1) 보일러 2) 급수탱크 3) 보일러수관 4) 난방순환펌프 5) 난방관(강관) 6) 자동제어 기기 7) 열교환기	전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전체교체 전면교체	15 15 9 10 15 20 15	100 100 100 100 100 100 100	고효율에너지기자재 적용 (전동기 포함) 밸브류 포함
나. 급탕설비	1) 순환펌프 2) 급탕탱크 3) 급탕관(강관)	전면교체 전면교체 전면교체	10 15 10	100 100 100	고효율에너지기자재 적용 (전동기 포함)

 

6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)	비고
옥외부대시설 및 옥외 복리시설	1) 아스팔트포장 2) 울타리 3) 어린이놀이시설 4) 보도블록 5) 정화조 6) 배수로 및 맨홀 7) 현관입구·지하주차장 진입로 지붕 8) 자전거보관소 9) 주차차단기 10) 조경시설물 11) 안내표지판	부분수리 전면수리 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 부분수리 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체	10 15 20 5 15 5 15 5 10 15 10 10 15 5	50 100 100 20 100 10 100 15 10 100 100 100 100 100

 

7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법

월간 세대별 장기수선충당금 = (장기수선계획기간 중의 수선비총액) ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년)) × 세대당 주택공급면적

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관계법령
  - 공동주택관리법 제 29조