건축허가 시 근저당, 가압류, 지상권 설정

건축허가를 진행하다 보면, 건축주만큼이나 다양한 땅을 만나게 됩니다. ^^

그중.. 건축허가 시 중요한 부분이 권리에 관한 확인이지요.

건축법은

제1장 총칙
제1조(목적) 이 법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로서 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

라고 입법취지를 명시합니다.

우리나라 헌법 상 개인의 재산을 인정하기 때문에, 원칙적으로 본다면 개인이 소유한 땅에 어떤 건물을 짓던지 자유를 보장해야 합니다.

헌데, 헌법보다 하위법령인 건축법은 개인의 재산권을 제한하고 있습니다. 그리고, 그 이유로 공공복리의 증진에 이바지하는 것이라고 하지요. ㅡㅡ;;

우리는 개인의 이익(사익)을 공공의 이익(공익)을 위해 희생을 해야 합니다. 공익을 위해 재산권 침해를 감수해야 하는 것이지요.

그렇다고 하더라도, 여전히 헌법은 개인의 재산을 인정하기 때문에.. 권리관계가 무척 중요합니다. 이 때문에 건축법(시행규칙)은 대지의 권리관계를 따져보라고 합니다. 특히 건축물로 지어지는 건물은 한번 지어지면 철거가 어렵기 때문에 건축행위가 발생하기 전에 권리 관계를 잘 정리해야 하겠지요.

그럼.. 우리 건축인들이 등기법을 달달 외워야 하느냐 하는 건 아닐겝니다. ㅋㅋ

대신 유달리 자주 보이는 단어들에 대한 내용은 한번쯤 읽어보고 머리 속 어딘가에 넣어두어야 겠지요. ^^

가압류, 근저당, 지상권, 가등기에 대한 사항은 알아두어야 겠습니다. ^^

1. 가압류란? 위키백과 - 가압류

2. 근저당이란? 위키백과 - 근저당

3. 지상권이란? 위키백과 -지상권

4. 가등기란? 위키백과 - 가등기

마지막으로 건축허가신청 관련하여 동의여부 ^^

가압류, 근저당, 지상권, 가등기자의 동의를 받아야 건축허가신청이 가능한지의 여부

[건설부1990.5.14, 경기도지사]
 

【질의요지】

○ 「건축법 제5조」 및 「동법시행규칙 제2조제1항제1호」의 규정에 의하면 건축허가 신청 시에는 건축할 대지의 범위를 증명하는 서류(대지의 소유나 그 사용에 관한 권리를 중명하는 서류 포함)를 제출하도록 되어 있는바, 건축허가 신청대상 대지에 가압류, 근저당권, 지상권 또는 가등기가 설정되어 있는 경우 당해 토지의 소유자가 가압류자, 근저당권자, 지상권자, 가등기자의 동의를 받아야 허가신청이 가능한 것인지 여부

【회답】

○ 「건축법 시행규칙 제2조제1호」의 규정에 의할 때 건축허가 신청자는 건축허가 신청대상 대지의 소유나 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하여야 하는바, 허가신청대상 대지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 지상권은 타인의 토지에서 건축기타의 공작물이나 수목을 유지하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리이므로 대지소유자는 지상권자의 동의를 받아야 허가신청이 가능한 것이며 허가신청 대상 대지에 가압류, 근저당권, 가등기가 설정되어 있는 경우, 이들은 대지소유자의 사용권을 제한하는 효력이 없으므로 대지소유자가 이들을 설정한 권리자의 동의를 받지 않아도 건축허가 신청이 가능한 것임.

 
질의회신을 보니.. 지상권이 설정되어 있는 경우에는 지상권자의 동의가 필요합니다.

PS > 분양을 목적으로 하는 건축물의 경우..

[건교부 질의회신 전문] 

(건축58070-78, 2003. 1. 14.) 

가. 건축법시행규칙 제6조제1항제1호의 규정에 의하여 분양을 목적으로 하는 공동주택은 건축허가 신청시 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출토록 하고 있으며, 

나. 상기의 규정은 분양을 목적으로 건축하는 공동주택의 건축허가 신청시 건축주로 하여금 대지의 법적·실질적 소유권과 사용에 대한 권원을 확보하도록 함으로써 향후 발생할 수 있는 분양자의 피해를 예방하고, 분양자의 권리를 보호하기 위한 것인 바, 장래의 채권을 담보로 대지에 설정된 근저당권과 대지의 사용을 제한하는 지상권을 해제하는 것이 타당할 것입니다.

분양목적물의 경우, 분양자의 권리를 보호하기 위해 근저당 등이 해제되어야 한다는 군요.^^ 자세한 내용은 PS2 참조하세요.

PS2> 2017.02.02. 법제처 법령해석에 따른 내용 변경...

건축허가 신청 시 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류 (건축법 시행규칙 제6조 등 관련)

http://www.law.go.kr/expcInfoP.do?mode=2&expcSeq=276925

링크(법제처 법령해석 사례 게시판)를 따라가시면 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 분양을 목적으로 20세대 미만 공동주택의 건축허가 신청을 하려는 대지소유자가 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출할 경우, 그 대지에 근저당권과 지상권이 동시에 설정되어 있더라도 반드시 그 근저당권 및 지상권을 말소해야 하는 것은 아닙니다.