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안건번호 20-0110

회신일자 2020-08-10

1. 질의요지

  「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에서는 월간 세대별 장기수선충당금을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정하고 있는데, 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 지하주차장이 없는 아파트 1층에 거주하는 사람으로 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에 따라 세대별 주택공급면적에 비례하여 부담해야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있습니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제18조제1항 및 제2항에 따라 입주자등(각주: 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음.)이 관리규약을 정할 때 참조하도록 한 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항을 정하고 있는 같은 법 시행령 제19조제1항제12호에서는 같은 영 제23조제2항제1호에 따른 장기수선충당금의 세대별부담액 산정방법 등을 규정하고 있습니다.

  그리고 공동주택은 구분소유의 대상이 되는 집합건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용대상이 되는데, 「공동주택관리법」과의 관계에 대해 집합건물법 제2조의2에서는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제17조에서는 공용부분의 부담에 관하여 “규약에 달리 정한 바가 없으면” 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있는바, 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금의 세대별 부담 비율을 정함에 있어서도 관리규약이 우선 적용된다고 보아야 합니다.

  그렇다면 「공동주택관리법」 제29조제1항, 같은 법 시행령 제30조 및 같은 법 시행규칙 제7조에 따라 장기수선계획을 수립하는 기준을 정하고 있는 같은 별표 1 제7호에서 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정한 것은 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법에 대해 따로 정한 내용이 없는 경우 입주자가 공동으로 이용할 것으로 예상되는 공용부분의 보수ㆍ유지를 위한 장기수선충당금을 예정하여 규정된 것(각주: 서울남부지방법원 2019. 12. 17. 선고 2019가단11986 판결례 참조)으로 보아야 하고, 해당 별표 규정을 근거로 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정하는 것이 금지된다고 볼 수는 없습니다.

  아울러 공동주택의 공용부분은 각 소유자의 공동소유에 해당하나 세대별로 그 시설의 사용 여부 등에 명백한 차이를 증명할 수 있다면 그 차이를 반영하는 것이 타당하고, 현실적으로 일정한 공용부분의 주요 시설을 전혀 사용하지 않는 세대에 대해서도 주택공급면적에 비례하여 세대별 장기수선충당금을 산정하여 부과하는 것은 구분소유자의 권리를 침해하는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 관리규약으로 입주자등이 자율적으로 장기수선충당금 산정방법을 정할 수 있다고 보아야 개별 공동주택에서 장기수선충당금 산정방법에 관한 구체적 타당성을 확보할 수 있으며, 실제 「공동주택관리법」 제23조제3항 및 같은 법 시행령 제23조제3항제1호에 따른 승강기 전기료의 경우 관리규약으로 1층 또는 2층 세대는 부담하지 않는 경우(각주: 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 별표 6에서는 승강기 전기료의 경우 “○층 이하를 제외”하고 부과할 수 있도록 규정하고 있고, 다수의 공동주택에서 1층 또는 2층의 경우 승강기 전기료를 부과하지 않고 있음.)가 많다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

공동주택관리법
제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
  ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.
  ③․④ (생  략)

공동주택관리법 시행령
제19조(관리규약의 준칙) ① 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 "관리규약준칙"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.
   1. ～ 11. (생  략)
   12. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차
   13. ～ 28. (생  략)
  ②․③ (생  략)

제23조(관리비 등) ① (생  략)
  ② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.
   1. 장기수선충당금
   2. (생  략)
  ③ ～  (생  략)

공동주택관리법 시행규칙
제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제30조 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.
  ② ～ ⑤ (생  략)

제9조(장기수선충당금의 적립) 법 제30조제1항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1에 따른다.

[별표 1]
장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)

1. 건물외부

2. 건물내부

3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비

4. 급수·가스·배수 및 환기설비

5. 난방 및 급탕설비

6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설

7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법

월간 세대별 장기수선충당금 = (장기수선계획기간 중의 수선비총액) ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년)) × 세대당 주택공급면적

관계법령
  - 공동주택관리법 제 29조

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안건번호 18-0581

회신일자 2019-05-02

1. 질의요지

  300세대 이상인 공동주택의 난방방식을 중앙집중식에서 개별난방방식으로 변경함에 따라 「공동주택관리법」 제29조제1항제3호에 따른 장기수선계획 대상 시설(중앙집중식 난방시설) 일부의 교체 및 보수가 필요 없게 된 경우, 해당 시설을 교체 및 보수할 때 예상되는 공사금액에 상당하는 장기수선충당금을 소유자에게 반환할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 공동주택의 난방방식을 변경함에 따라 중앙집중식 난방시설 일부의 교체 및 보수가 필요 없게 된 경우, 해당 시설을 교체 및 보수할 때 예상되는 공사금액에 상당하는 장기수선충당금을 소유자에게 반환할 수 있는지에 대해 국토교통부에 질의했고, 국토교통부에서 반환할 수 없다고 답변하자, 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 장기수선충당금을 소유자에게 반환할 수 없습니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제30조제1항에서는 관리주체(각주: 「공동주택관리법」 제2조제10호에 따른 관리주체를 말함.)는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 하고 있는바, 해당 규정에 따라 장기수선충당금을 징수ㆍ적립하는 목적은 공동주택의 노후화는 시간의 경과에 따라 서서히 진행되어 축적되는 반면, 수선비용은 일시에 많은 비용이 소요되어 관리주체가 한꺼번에 감당하기 어려운 특성이 있으므로 매월 일정 금액씩 예치하였다가 이를 적기에 사용할 수 있게 하려는 것입니다.(각주: 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정례 참조)

  그런데 「공동주택관리법」에서는 이 사안과 같이 300세대 이상인 공동주택의 난방방식을 중앙집중식에서 개별난방방식으로 변경함에 따라 장기수선계획 대상 시설에 해당하는 중앙집중식 난방시설을 더 이상 보수 또는 교체할 필요가 없는 경우 장기수선충당금을 반환할 수 있는지 여부나 반환절차 등에 대해 따로 규정하고 있지 않습니다.

  이는 장기수선충당금의 경우 공동주택의 소유자나 거주자의 변경에 관계없이 건물의 보수ㆍ유지에 가장 적합한 관리주체에게 위탁되어 적기에 하자를 보수할 수 있도록 사용되는 것이어서 이미 적립된 금원이 차후 반환될 수 있는 성질이 아닌 점을 고려한 것이고,(각주: 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정례 참조) 입주자대표회의 의결 등에 따라 자유롭게 반환을 허용하려는 취지는 아닙니다.

  또한 월간 세대별 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행령」 제31조제1항에 근거한 관리규약 및 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 따른 장기수선계획 수립기준에 따라 장기수선계획 기간 중의 수선비 총액을 대상으로 해당 공동주택 공용부분의 수선연도, 적립요율, 세대당 주택공급면적 등을 고려해 산정되므로, 장기수선계획에 포함되어 있는 각각의 공사별로 구분해서 부과ㆍ징수하는 금원이 아니라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

 <관계 법령>

○ 「공동주택관리법」
제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.
   1. 300세대 이상의 공동주택
   2. 승강기가 설치된 공동주택
   3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
   4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물
  ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.
  ③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
  ④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
  ② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
   1. 제45조에 따른 조정등의 비용
   2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
   3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용
  ③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
  ④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

관계법령
  - 공동주택관리법 제29조

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안건번호 13-0608

회신일자 2014-02-20

1. 질의요지
  「주택법」 제47조제2항, 제51조제1항 및 제2항에서 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하고, 관리주체는 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 규정하고 있는바,
  장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있는지?

3. 회답

  장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다.

4. 이유

  「주택법」 제43조의4제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제47조에서 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 함)을 수립하여야 하고, 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 하고 있으며, 같은 법 제51조제1항에서 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르되 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사 또는 분쟁조정 등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등의 용도로 사용할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조제1항제2호, 제5호 및 제7호에서 입주자대표회의는 장기수선충당금의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다), 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량, 장기수선계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)을 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제26조제2항 전단에서 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 별표 5의 제1호가목에서 공동주택 건물외부 중 지붕의 방수공사에 관하여 공사종별, 수선방법, 수선주기 및 수선율 등 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는바,
  이 사안에서는 장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
  먼저, 「주택법」 제47조 및 제51조, 같은 법 시행령 제58조 및 제66조, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5 등을 종합하여 보면, 장기수선충당금이란 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말함. 이하 같음)를 위하여 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하는 적립금(법제처 2011. 7. 15. 회신 11-0289 해석례 참조)으로, 공동주택의 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하고, 그 사용 또한 장기수선계획에 따르며, 필요하면 장기수선계획을 조정하여 공사비용에 상응하는 장기수선충당금을 적립할 수 있도록 하는 완결적 구조에 따라 진행된다고 할 것입니다.
  또한, 「주택법」 제51조제2항 각 호 외의 부분 본문에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있는데, 여기서 장기수선충당금의 사용이란 장기수선충당금을 공동주택의 수선공사 비용으로 지급하는 등 적립된 장기수선충당금의 가치 감소를 가져오는 일체의 행위를 말한다고 할 것입니다. 그런데, 입주자대표회의가 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 그 담보로 대출한 금액만큼 장기수선충당금 채권의 시장가격이 하락하고 입주자대표회의로부터 담보권자에게 장기수선충당금의 가치가 이전되는 결과가 되어 입주자대표회의의 입장에서는 장기수선충당금의 가치가 감소되므로, 이는 장기수선충당금의 사용에 해당한다 할 것입니다.
  다음으로, 「주택법」 제43조의4제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 장기수선충당금의 용도는 같은 법 제51조제1항 및 제2항에서 공동주택의 수선공사 비용의 용도 및 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한정하여 하자보수와 관련한 조정 등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등의 용도로 엄격하게 제한하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대출을 받을 목적으로 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하는 것이라고 할 것인바, 그렇다면 비록 이 사안과 같이 장기수선계획에 따른 공동주택의 지붕 방수공사 대금을 지급하기 위한 것이라 하더라도, 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다.
  한편, 장기수선충당금의 담보 제공을 금지하는 명문의 규정이 없으므로 입주자대표회의는 공동주택의 수선공사 대금을 지급하기 위하여 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 만일 입주자대표회의가 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받게 되면 그 대출금을 변제하기 전까지 담보로 제공된 장기수선충당금의 사용에 제약을 받게 되는바, 이는 공동주택의 기능 저하와 노후화를 방지함으로써 주택의 수명 단축 방지로 인한 주택 소유자의 손실 절감, 거주자의 주거안정 도모 등을 목적으로 장기수선계획에 따라 적시에 수선공사 대금을 지급하려는 장기수선충당금 제도의 취지(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조)에 반한다고 할 것입니다.
  따라서, 장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제51조