주소별, 위치별 지구단위계획 상세정보 확인(우측 ‘범례’창에서 ‘지구단위계획구역’ 선택) 모바일로도 서울도시계획포털(urban.seoul.go.kr)로 접속하면 별도의 회원가입 없이도 검색이 가능하다지구단위계획 고시정보 세부내용은 PDF 파일로 다운로드할 수 있다.
서울시가 지구단위계획 정보를 볼 수 있는 ‘지구단위계획 온라인 열람 서비스’를 3월 2일부터 서울 전역으로 확대한다. 서울도시계획포털 내 지도서비스를 통해 확인할 수 있다.
지난해 시범 서비스한 13개 자치구에서 25개 자치구로 대상을 넓혔다. 이번에 추가된 12개 자치구는 강동, 강북, 강서, 광진, 구로, 금천, 노원, 도봉, 동대문, 서대문, 송파, 중랑구다. 25개 자치구 총 552구역(109㎢)의 ‘지구단위계획’을 쉽고 빠르게 볼 수 있게 됐다.
재정비촉진지구, 재개발·재건축 같은 정비사업구역뿐 아니라 역세권청년주택 사업부지 등 지구단위계획과 관련한 모든 구역과 해당 정보가 포함된다.
‘지구단위계획’은 역세권, 재개발‧재건축 구역 등 주요 부지의 건축물 용도, 용적률, 건폐율, 높이 등을 정한 도시관리계획이다. 시는 지난 ‘19년부터 ‘지구단위계획’ 정보를 DB(데이터베이스)화해 문서‧도면 등 약 11만 건의 자료를 구축, 서울 전역의 ‘지구단위계획 온라인 열람 서비스’를 2년여 만에 완성했다.
서울도시계획포털 내 지도에서 검색하고 싶은 주소를 입력하면 클릭 한번으로 해당 필지로 이동, ‘지구단위계획’ 상세정보를 확인할 수 있다. 관련된 고시문, 조서, 도면, 지침 등도 바로 다운로드 받을 수 있다.
건축물, 주변 지형‧지물 등이 담긴 지도를 통해 건축한계선, 공개공지 등 필지별 공간정보를 한눈에 파악할 수 있다. 지역여건을 모르는 사람은 항공사진으로 확인할 수도 있다.
지구단위계획 온라인 열람 서비스는 인터넷 웹 기반으로 설계돼 별도의 설치 프로그램이 필요 없다. PC 및 모바일로 회원가입 없이 바로 이용 가능하다.
서울시 도시관리과장은 “녹지, 공원 등을 제외한 서울시 시가화 면적의 30%에 적용되는 방대한 도시계획정보인 지구단위계획을 2년여 간의 DB화를 통해 드디어 온라인을 통해 공개하게 됐다”며 “전산화된 지구단위계획 정보는 도시계획 관련 업무 뿐 아니라, 부동산 거래, 건축인허가, 관련 연구 등 다양한 분야에서 활용될 것으로 기대된다. 향후에도 시민들이 정보에 편리하게 접근할 수 있도록 지속적으로 노력하겠다”고 말했다.
「사립학교법」 제2조제1호에서는 “사립학교”의 하나로 학교법인, 공공단체 외의 법인 또는 그 밖의 사인(私人)이 설치하는 「유아교육법」 제2조제2호에 따른 학교를 규정하고 있고, 「사립학교법」 제28조제2항과 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지(校地), 교사(校舍, 강당을 포함함. 이하 같음), 체육장(실내체육장을 포함함. 이하 같음), 실습 또는 연구시설 및 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 및 교재ㆍ교구는 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제51조 본문에서는 같은 법 제28조제2항은 사립학교경영자에게 준용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제12조제2항제1호에서는 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 학교법인이 매도하거나 담보로 제공할 수 없는 재산에서 제외한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원(權原)을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함함. 이하 같음)의 모든 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바,
지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있는지?
2. 질의배경
○ 사립유치원을 설치ㆍ경영하는 민원인은 사인이 설치한 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있는지에 대하여 국토교통부와 교육부에 질의하였고, 두 부처로부터 각각 해당 규정에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있다는 회신을 받자 이에 이견이 있어, 법제처에 법령해석을 요청함.
3. 회답
지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지도 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있습니다.
4. 이유
「사립학교법」 제2조제1호에서는 “사립학교”의 하나로 학교법인, 공공단체 외의 법인 또는 그 밖의 사인이 설치하는 「유아교육법」 제2조제2호에 따른 학교를 규정하고 있고, 「사립학교법」 제28조제2항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사, 체육장, 실습 또는 연구시설, 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 및 교재ㆍ교구는 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 영 제12조제2항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 학교법인이 매도하거나 담보로 제공할 수 없는 재산에서 제외한다고 규정하고 있고, 「사립학교법」 제51조 본문에서는 같은 법 제28조제2항은 사립학교경영자에게 준용한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제21조제1항제1호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 함)의 결정(「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함함. 이하 같음)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하더라도 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있고, 「주택법」 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바,
이 사안은 지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제22조제1항제1호는 사업계획승인을 받은 사업주체에게 주택건설사업에 필요한 대지를 그 소유자로부터 매수할 수 있게 하는 매도청구권을 부여함으로써 주택의 건설ㆍ공급을 통하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상이라는 공익을 달성하기 위하여 사업주체로 하여금 그 대지 소유자의 의사에 반하여 그 재산권을 취득할 수 있도록 특별히 규정한 것이라 할 것입니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결례 참조).
즉, 「주택법」 제21조제1항제1호에서는 사업주체는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하여 매도 청구 대상 대지의 용도를 제한하지 않고 있으므로, 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 주택건설사업의 대지에 포함되어 있고 사업주체가 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우라면 사용권원을 확보하지 못한 유치원 건물과 대지의 소유자에게 매도청구를 할 수 있는 것은 문언상 명백하다고 할 것입니다.
한편, 「사립학교법」 제28조제2항 및 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 교지, 교사 등을 처분할 수 없는 재산으로 규정하고 있으므로 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지는 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 없다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 「사립학교법」은 사립학교의 특수성에 비추어 그 자주성을 확보하고 공공성을 앙양(?揚)함으로써 사립학교의 건전한 발달을 도모함을 목적으로 하는 법률로서(제1조), 같은 법 제28조제2항의 취지는 학교법인 또는 사립학교경영자가 설치ㆍ경영하는 사립학교의 교육에 필수적으로 요구되는 학교재산이 처분됨으로써 그 학교의 존립 자체가 위태롭게 되는 것을 방지하는 데에 있는바(법제처 2016. 10. 12. 회신 16-0371 해석례 참조), 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 교지, 교사 등을 매도하거나 담보에 제공할 수 없도록 규정하면서, 같은 조 제2항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 매도하거나 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 사립학교법령에서는 원칙적으로 학교교육에 직접 사용되는 재산의 매도나 담보 제공을 금지하고 있으나 「사립학교법 시행령」 제12조제2항제1호에 따라 이전으로 용도가 폐지되는 경우에는 예외적으로 이를 매도하거나 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있으므로, 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 된다고 보더라도 「사립학교법」 제28조제2항의 입법 목적이나 취지에 반하다고 보기 어렵다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지도 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있다고 할 것입니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제52조제1항제4호에서는 지구단위계획에 건축물의 용도제한 등에 관한 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제54조에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제76조제1항 및 같은 법 시행령 제71조제1항제13호에서는 용도지역이 준공업지역에 해당하는 지역에서 건축할 수 없는 건축물을 같은 영 별표 14에 규정된 건축물로 규정하고 있고, 같은 영 별표 14 제2호에서는 지역 여건 등을 고려하여 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물을 규정하고 있는바,
최초 도시ㆍ군계획조례 및 지구단위계획에 따르면 해당 지구단위계획구역(용도지역이 준공업지역으로 지정된 지역)에서 건축이 허용되는 건축물의 용도에 해당하였으나, 이후 지구단위계획은 변경되지 않고 최초 상태 그대로이고 도시ㆍ군계획조례가 개정되어 도ㆍ시군계획조례에 따라 건축이 허용되지 않는 건축물의 용도에 해당하게 된 경우, 해당 건축물의 건축이 개정된 도시ㆍ군계획조례에 따라 허용될 수 없는 것인지, 아니면 최초 지구단위계획에 따라 허용될 수 있는 것인지?
2. 질의배경
○ 민원인은 OO도지사가 결정ㆍ고시한 OO시 지구단위계획(지구단위계획구역에서 판매시설의 건축이 허용된다는 내용이 기재되어 있음)을 보고, 판매시설을 건축할 목적으로 해당 지구단위계획구역 내 토지를 매수하였음.
○ 그런데 해당 지구단위계획이 결정ㆍ고시될 당시의 법령 및 OO시 도시계획조례에 따르면 해당 지구단위계획구역(용도지역: 준공업지역) 내 판매시설의 건축이 허용되었으나, 이후 OO시 도시계획조례가 개정되어 판매시설의 건축이 허용되지 않게 되었음.
○ 그럼에도 불구하고 해당 지구단위계획은 현재까지 변경 결정ㆍ고시되지 않은 상태인바, 이처럼 OO시 지구단위계획의 내용과 OO시 도시계획조례의 내용이 불일치하는 경우 해당 토지에 판매시설의 건축이 가능한지를 확인하기 위해 국토교통부 질의를 거쳐 법령해석을 요청함.
3. 회답
최초 도시ㆍ군계획조례 및 지구단위계획에 따르면 해당 지구단위계획구역(용도지역이 준공업지역으로 지정된 지역)에서 건축이 허용되는 건축물의 용도에 해당하였으나, 이후 지구단위계획은 변경되지 않고 최초 상태 그대로이고 도시ㆍ군계획조례가 개정되어 도ㆍ시군계획조례에 따라 건축이 허용되지 않는 건축물의 용도에 해당하게 된 경우, 원칙적으로 해당 건축물의 건축은 허용될 수 없습니다.
4. 이유
국토계획법 제52조제1항에서는 지구단위계획의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 같은 항 각 호의 사항 중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제4호에서는 “건축물의 용도 제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도”를 규정하고 있으며, 같은 법 제54조에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 하되, 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 그리고, 국토계획법 제76조제1항에서는 같은 법 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제71조제1항에서는 용도지역 안에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한은 같은 항 각 호와 같다고 규정하고 있으며, 같은 항 제13호에서는 용도지역이 준공업지역에 해당하는 지역에서 건축할 수 없는 건축물을 같은 영 별표 14에 규정된 건축물로 규정하고 있고, 같은 영 별표 14 제2호에서는 지역 여건 등을 고려하여 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물을 규정하고 있는바, 이 사안은 최초 도시ㆍ군계획조례 및 지구단위계획에 따르면 해당 지구단위계획구역(국토계획법 제36조 및 같은 법 시행령 제30조에 따라 용도지역이 준공업지역으로 지정된 지역의 일부)에서 건축이 허용되는 건축물의 용도에 해당하였으나, 이후 지구단위계획은 변경되지 않고 최초 상태 그대로이고 도시ㆍ군계획조례가 개정되어 도ㆍ시군계획조례에 따라 건축이 허용되지 않는 건축물의 용도에 해당하게 된 경우, 해당 건축물의 건축이 개정된 도시ㆍ군계획조례에 따라 허용될 수 없는 것인지, 아니면 최초 지구단위계획에 따라 허용될 수 있는 것인지에 관한 것이라 하겠습니다. 먼저, 국토계획법 제2조제5호에서는 “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하고, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제49조제2항의 위임에 따른 「지구단위계획수립지침」(국토교통부훈령) 1-4-1에서는 지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획 수립에 관한 법적근거는 같은 법 제4장제1절 제24조부터 제35조까지 및 제4장제4절 제49조부터 제54조까지라고 규정하고 있는바, 지구단위계획은 도시ㆍ군관리계획의 일종으로서 국토계획법에 따라 수립ㆍ결정ㆍ고시되는 법정계획이라고 할 것입니다. 그리고, 도시ㆍ군관리계획이 결정ㆍ고시되면 그 대상지역 안의 건축물의 신축ㆍ증축 등 권리행사가 일정한 제한을 받게 되므로 이는 개인의 권리 또는 법률상 이익을 규제하는 효과를 가져오게 하는 행정청의 처분에 해당한다고 할 것인데(대법원 1982. 3. 9. 선고 80누105 판결례 참조), 도시ㆍ군관리계획의 경우 불특정 다수의 수범자를 대상으로 한다는 특징이 있어 국토계획법 제30조제6항에서는 그 계획의 내용을 고시하고 이를 관계 행정기관의 장에게 송부하여 일반인이 열람할 수 있도록 하고 있는바, 도시ㆍ군관리계획의 일종인 지구단위계획은 불특정 다수인을 규율하는 일반처분으로서 규범과 유사한 실질을 갖는 행정처분이라고 할 것입니다. 그렇다면, 지구단위계획은 특별한 규정이 없는 한 법령의 범위에서 수립 및 유지되어야 하는 한계를 가지고 있다고 할 것인바, 처음부터 법령에 반하는 내용을 정한 지구단위계획뿐만 아니라 처음에는 법령의 내용에 부합했더라도 이후 법령이 개정되어 법령에 반하게 된 지구단위계획을 근거로 하여 행정처분을 할 수는 없다고 할 것입니다. 또한, 국토계획법 제52조제3항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제46조제5항에서는, 지구단위계획구역에서는 지구단위계획으로 같은 법 제76조에 따라 같은 법 제30조 각 호의 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있는 건축물의 경우 “도시ㆍ군계획조례에서 허용되는 건축물”에 한함)의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 범위 안에서 이를 완화하여 적용할 수 있다고 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 도시ㆍ군계획조례가 개정되어 건축이 허용되지 않게 된 건축물의 경우는 위와 같이 지구단위계획으로 건축물의 용도 제한을 완화할 수 있는 경우에도 해당하지 않는다고 할 것입니다. 만일, 이와 달리 개정된 법령에 맞추어 지구단위계획이 변경되기 전까지는 건축제한조례에도 불구하고 그 지구단위계획에 따라 건축을 허용할 수 있다고 하게 된다면, 종전의 법령에 따라 건축이 완공된 기존 건축물의 경우에는 그 이후 법령이 개정되어 법령에 맞지 않게 되면 국토계획법 제82조에 따라 일정한 범위에서 증축ㆍ개축ㆍ재축·대수선 또는 용도변경만 가능할 뿐인데 반하여, 아직 건축에 착수하지 않은 건축물에 대해서는 개정 법령을 반영하지 않은 종전 법령에 따른 지구단위계획에 근거하여 신축이 허용됨으로써, 법령 개정 이후 새로 건축되는 경우보다 기존 건축물이 있는 경우가 오히려 불리해지는 부당한 결과를 초래하게 될 수 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다. 다만, 종전의 법령과 이에 기초한 종전의 지구단위계획을 신뢰하고 특정한 행위를 한 자의 이익에 관하여는, 입법자가 법령을 개정하면서 그 부칙에 경과규정을 두어 종전의 법령의 효력을 유지시킴으로써 그에 기초한 지구단위계획의 효력도 유지시키는 방법이 있음에도 불구하고 그러한 경과규정을 두지 않았다면 이는 종전의 법령을 신뢰한 자의 이익보다 개정된 법령을 즉시 시행해야 할 공익상 필요가 크다고 판단한 것으로 보이는 입법자의 의도가 법원 등에 의해 개별적ㆍ구체적 사안에서 신뢰보호의 원칙에 반한다는 등의 사정을 이유로 달리 판단될 수 있는 여지가 있음은 별론으로 남겨둘 수 있다고 할 것입니다. 이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 최초 도시ㆍ군계획조례 및 지구단위계획에 따르면 해당 지구단위계획구역(용도지역이 준공업지역으로 지정된 지역의 일부)에서 건축이 허용되는 건축물의 용도에 해당하였으나, 이후 지구단위계획은 변경되지 않고 최초 상태 그대로이고 도시ㆍ군계획조례가 개정되어 도ㆍ시군계획조례에 따라 건축이 허용되지 않는 건축물의 용도에 해당하게 된 경우, 개별적ㆍ구체적 사안에서 신뢰보호의 원칙 등에 따라 달리 판단될 수 있음은 별론으로 하고, 원칙적으로 해당 건축물의 건축은 허용될 수 없다고 할 것입니다.
관계법령 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조 및 동법 시행령 제30조, 제46조, 제71조
지구단위계획구역에서 토지소유자가 공작물을 설치하려는 경우, 그 공작물의 설치가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제4항 및 같은 법 시행령 제53조제2호가목 본문에 따른 “경미한 행위”에 해당하더라도 같은 법 제54조에 따라 지구단위계획에 맞게 공작물을 설치하여야 하는지?
2. 질의배경
○ 지구단위계획구역 내의 상업 및 근린생활시설 등의 대지 내 공지(空地: 전면공지, 공개공지 등)는 사유지이나 지구단위계획에 따라 관리되고 있는데, 보행도로와 연접해 있는 전면공지에 설치된 데크가 통행에 지장이 있다는 등의 민원이 발생하자, 세종특별자치시에서 개발행위 허가를 받지 아니하여도 되는 데크 등과 같은 소규모 공작물의 설치도 지구단위계획에 맞게 설치하여야 하는 지에 대하여 의문이 있어 국토교통부 질의를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청한 사안임.
3. 회답
지구단위계획구역에서 토지소유자가 공작물을 설치하려는 경우, 그 공작물의 설치가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제4항 및 같은 법 시행령 제53조제2호가목 본문에서 규정하는 “경미한 행위”에 해당하더라도 같은 법 제54조에 따라 지구단위계획에 맞게 공작물을 설치하여야 합니다.
4. 이유
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제56조제1항 및 같은 법 시행령 제51조에서는 개발행위의 유형으로 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위를 열거하고 있고, 도시계획사업에 의하지 아니하고 개발행위를 하려는 자는 허가권자의 허가를 받도록 규정하고 있는데, 국토계획법 제56조제4항에서는 예외적으로 허가 없이 할 수 있는 개발행위를 열거하면서 같은 항 제3호에서 “그 밖에 대통령령으로 정하는 경미한 행위”를 규정하고 있고, 그 위임을 받아 규정된 같은 법 시행령 제53조에서는 “경미한 행위”를 추가적으로 열거하고 있으며, 같은 조제2호가목에서는 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하 부피가 50제곱미터 이하, 수평투영면적이 50제곱미터 이하인 공작물의 설치를 규정하면서(본문), 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 제외한다고 규정하고 있습니다(단서). 한편, 국토계획법 제2조제5호에서는 “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제54조에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제133조제1항제4호에서는 지구단위계획구역에서 해당 지구단위계획에 맞지 아니하게 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치한 자에 대하여 이 법에 따른 허가ㆍ인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제142조에서는 제133조제1항에 따른 허가ㆍ인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 등의 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는바, 이 사안은 지구단위계획구역에서 토지소유자가 공작물을 설치하려는 경우, 그 공작물의 설치가 국토계획법 제56조제4항 및 같은 법 시행령 제53조제2호가목 본문에서 규정하는 “경미한 행위”에 해당하더라도 같은 법 제54조에 따라 지구단위계획에 맞게 공작물을 설치하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 먼저, 국토계획법 제54조에서 공작물을 지구단위계획에 맞게 설치하도록 규정하고 있는 것은 건축물에 부속되는 공작물을 무단으로 설치하거나 무분별한 시설물 설치를 방지하기 위한 취지인바(2013. 7. 16. 법률 제11922호로 개정되어 2014. 1. 17 시행된 국토계획법 입법예고 결과 참조), 지구단위계획의 내용에 건축물의 건축 또는 용도변경 뿐만 아니라 공작물의 설치에 관한 사항이 포함되어 있음에도 불구하고 지구단위계획구역에서 공작물 설치 시 지구단위계획을 준수해야 하는지가 법령상 명확하지 않은 문제를 해소하기 위하여 2013년 7월 1일 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 일부개정되었습니다(2013. 7. 16. 법률 제11922호로 개정되어 2014. 1. 17 시행된 국토계획법 국회 심사보고서 참조). 그리고, 국토계획법에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려는 경우 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 공작물의 규모 등에 대하여 별도로 정하고 있는 사항은 없고(제54조), 지구단위계획에 맞지 않게 공작물을 설치한 경우에는 시ㆍ도지사 등으로 하여금 같은 법에 따른 허가ㆍ인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다(제133조제1항제4호). 이와 같이 국토계획법에서는 지구단위계획구역에서의 모든 공작물의 설치는 지구단위계획에 맞게 이루어지도록 하고, 이를 위반하는 행위에 대해서 필요한 조치를 명할 수 있도록 하는 등의 방법으로 공작물의 설치가 지구단위계획구역에 부합하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 비록 개발행위인 공작물의 설치가 국토계획법 제56조제4항 및 같은 법 시행령 제53조에 해당하는 경미한 사항에 해당하여 지구단위계획구역 내에서 허가 없이 할 수 있는 경우라고 하더라도 지구단위계획에 맞지 않는 공작물의 설치는 허용되지 않는다고 보아야 할 것입니다. 더욱이, 개발행위 허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 공작물을 설치하는 경우에는 지구단위계획에 맞게 수립되지 않아도 된다고 해석하게 되면, 같은 지구단위계획구역 내에서 이루어지는 공작물의 설치에 관하여 개발행위 허가를 받아야 하는 행위인지에 따라 지구단위계획의 적용 여부가 달라지게 되므로, 지구단위계획을 별도로 입안ㆍ수립하도록 함으로써 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하려는 해당 제도의 취지에 부합하지 않는 결과가 초래될 수 있다고 할 것입니다. 이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 지구단위계획구역에서 토지소유자가 공작물을 설치하려는 경우, 그 공작물의 설치가 국토계획법 제56조제4항 및 같은 법 시행령 제53조제2호가목 본문에서 규정하는 “경미한 행위”에 해당하더라도 같은 법 제54조에 따라 지구단위계획에 맞게 공작물을 설치하여야 한다고 할 것입니다.
