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안건번호 19-0403

회신일자2020-07-13

1. 질의요지

  「공동주택관리법」 제10조제1항 후단에서는 임차인대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제21호에 따른 임차인대표회의를 말하며, 이하 같음.)가 구성된 혼합주택단지(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제4호에 따른 혼합주택단지를 말하며, 이하 같음.)에서 임대사업자(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제20호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음.)는 관리규약의 제정·개정, 관리비 등에 관한 사항(각주: 해당 규정에서 “「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항 각 호의 사항”을 인용하고 있으나, 「민간임대주택에 관한 특별법」이 2018. 8. 4. 법률 제 호로 개정될 당시 종전 제52조제3항이 제52조제4항으로 변경된 것이 반영되지 못한 것이므로, 제52조제4항을 인용한 것으로 보아야 함.)을 임차인대표회의와 사전에 협의해야 한다고 규정하고 있는바, 이 때의 ‘사전 협의’는 합의 또는 동의를 의미하는지?

2. 질의배경

  민원인은 「공동주택관리법」 제10조제1항 후단의 협의를 합의 또는 동의로 보아야 한다는 의견으로, 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 그 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「공동주택관리법」 제10조제1항 후단의 ‘사전 협의’는 합의 또는 동의를 의미하는 것이 아닙니다.

4. 이유

  일반적으로 법령에서 사용되는 “협의”의 의미는 일의적으로 파악할 수 없고 해당 용어가 사용되는 구체적인 조문의 취지, 전체 법령의 체계 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것인데,(각주: 법제처 2015. 9. 18. 회신 15-0474 해석례 및 2016. 6. 27. 회신 16-0120 해석례 등 참조) 「공동주택관리법」 제10조제1항 전단에서는 입주자대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 같음.)와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하도록 하면서 공동결정의 방법 및 절차 등에 대해 규정한 같은 법 시행령 제7조제2항 및 제3항에서는 “합의”라는 용어를 사용하고 있는 반면, 같은 법 제10조제1항 후단에서는 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서 임대사업자는 관리규약의 제정․개정, 관리비 등 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제4항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 “협의”하도록 규정하여, 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임차인대표회의를 구분하여 각각 “합의”와 “협의”라는 용어를 사용하고 있습니다.

  이와 같이 임대사업자와 입주자대표회의의 경우 합의의 방법으로 공동으로 결정하도록 규정한 것은, 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택으로 구성되어 있는 혼합주택단지에서 임대사업자는 임대주택의 소유자로서 공동주택의 입주자대표회의와 동등한 자격이 인정되므로 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정할 수 있는 권한이 있음을 분명히 한 것입니다.(각주: 2013. 3. 7. 의안번호 제1903986호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)

  한편 혼합주택단지에서 임대사업자에게 임차인대표회의와는 사전에 협의하도록 한 것은, 임차인에게 영향을 미치는 임대주택의 관리에 관한 사항을 결정할 때 임대사업자와 임차인대표회의와의 협의를 의무화하여 임대주택의 소유자이며 관리주체인 임대사업자가 모든 사항을 독단적으로 결정하는 것을 방지함으로써 임차인의 권익을 보호하고, 임차인의 의견을 반영할 수 있는 수단을 마련(각주: 2013. 6. 20. 제316회국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 회의록 참조)하려는 취지이므로, 해당 절차는 임대주택의 소유자인 임대사업자의 관리권한을 침해하지 않는 범위에서 해석해야 합니다.

  그렇다면 「공동주택관리법」 제10조제1항 후단에 따라 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서 임대사업자가 임차인대표회의와 하는 ‘사전 협의’를 임차인대표회의와의 합의 또는 동의를 의미하는 것으로 볼 수는 없습니다.

<관계 법령>

공동주택관리법
제10조(혼합주택단지의 관리) ① 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.
  ② 제1항의 공동으로 결정할 관리에 관한 사항과 공동결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공동주택관리법 시행령
제7조(혼합주택단지의 관리) ① 법 제10조제1항에 따라 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
   1. ∼ 5. (생  략)
  ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 혼합주택단지에서는 제1항제4호 또는 제5호의 사항을 입주자대표회의와 임대사업자가 각자 결정할 수 있다.
   1. 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 별개의 동(棟)으로 배치되는 등의 사유로 구분하여 관리가 가능할 것
   2. 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하지 아니하고 각자 결정하기로 합의하였을 것
  ③ 제1항 각 호의 사항을 공동으로 결정하기 위한 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이뤄지지 않는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 결정한다.
   1. 제1항제1호 및 제2호의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정
   2. 제1항제3호부터 제5호까지의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 3분의 2 이상을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정. 다만, 다음 각 목의 요건에 모두 해당하는 경우에는 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 자가 결정한다.
    가.ㆍ나. (생  략)
    다. 입주자대표회의와 임대사업자 간 2회의 협의에도 불구하고 합의가 이뤄지지 않을 것
  ④ (생  략)

관계법령
  - 공동주택관리법 10조

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안건번호 19-0630

회신일자 2020-02-26

1. 질의요지

  「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제52조제1항에 따라 임차인대표회의를 구성하는 민간임대주택(각주: 민간임대주택법 제2조제1호에 따른 민간임대주택을 말하며, 이하 같음.)에 입주하는 임차인은 해당 민간임대주택 입주예정자의 과반수가 입주해야 임차인대표회의를 구성할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 임차인은 해당 민간임대주택 입주예정자의 과반수가 입주해야 임차인대표회의를 구성할 수 있습니다.

4. 이유

  민간임대주택법 제52조제1항에서는 임대사업자가 20세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고(본문), 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성해야 한다(단서)고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성하여야 한다는 사실을 입주한 임차인에게 통지할 의무를 임대사업자에게 부여하고 있으나, 임차인대표회의를 언제 구성해야 하는지에 대해서는 명확히 규정하고 있지 않습니다.

  그러나 민간임대주택법 제52조제4항에 따르면 임차인대표회의가 구성된 경우 임대사업자는 민간임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정(제1호), 관리비(제2호) 및 임대료 증감(제4호) 등에 관하여 임차인대표회의와 협의해야 하는바, 이러한 사항들은 임차인 전체에 영향을 미치는 사항이므로 임차인대표회의는 다수 임차인의 의사를 대표할 수 있어야 한다는 점을 고려하여 입주예정자의 과반수가 입주한 후에 구성될 수 있다고 보는 것이 법령에 따른 임차인대표회의의 기능에 부합하는 해석입니다.

  그리고 민간임대주택법 제51조제4항 및 같은 법 시행령 제41조제5항에서는 임대사업자가 민간임대주택을 공동으로 관리하기 위한 요건으로 임차인대표회의의 서면동의 또는 임차인 과반수의 서면동의를 받을 것을 규정하면서 임차인 과반수의 서면동의는 임차인대표회의를 구성하지 않은 경우만 해당한다고 규정하고 있는바, 이는 입주예정자의 과반수가 입주해야 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 것을 전제하고 있다고 보는 것이 타당합니다.

  만약 이와 달리 민간임대주택의 입주예정자 과반수가 입주하지 않은 경우에도 민간임대주택법 제52조제4항에 따라 임대사업자와 협의할 권한이 있는 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 본다면, 소수의 임차인만 입주한 상황에서도 임차인대표회의가 구성될 수 있어 임차인대표회의가 구성된 이후에 입주하는 다수 임차인의 의사가 임차인대표회의를 구성한 동별 대표자의 임기 동안에는 대표되지 못하게 되는 문제가 발생할 뿐 아니라 입주한 임차인의 수가 계속 변동되어 임차인대표회의를 구성할 수 있는 시기를 확정할 수 없게 되는 문제가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

< 관계 법령>

민간임대주택에 관한 특별법
제52조(임차인대표회의) ① 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 한다.
  ② 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성하여야 한다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다. 다만, 임대사업자가 본문에 따른 통지를 하지 아니하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다.
  ③ ～ ⑤ (생  략)

민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제42조(임차인대표회의) ① 법 제52조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 세대"란 20세대를 말한다.  
  ② 법 제52조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 공동주택단지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지를 말한다.
   1. 300세대 이상의 공동주택단지
   2. 제41조제3항제2호 또는 제3호에 해당하는 공동주택으로서 150세대 이상인 공동주택단지
  ③ 임대사업자는 법 제52조제3항에 따라 같은 조 제1항 단서에 따른 임차인이 임차인대표회의를 구성하지 않는 경우에 임차인대표회의를 구성해야 한다는 사실과 같은 조 제4항에 따른 협의사항 및 이 조에 따른 임차인대표회의의 구성ㆍ운영에 관한 사항을 반기 1회 이상 임차인에게 통지해야 한다.
  ④ ～ ⑪ (생  략)

관계법령
  - 민간임대주택에 관한 특별법 제52조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=108159

안건번호 14-0741

회신일자 2014-12-16

1. 질의요지

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는지?

※ 질의배경

 ○ 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등 임원을 선출하는 방법에 대하여 민원인과 국토교통부의 견해가 달라 민원인이 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

4. 이유

  「임대주택법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제6항에서는 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.
  그리고, 「주택법」 제2조제14호라목에서는 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택을 관리하는 관리주체의 하나로 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 법 제45조의4제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항(제1호) 및 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항(제2호) 등만 적용된다고 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제50조제6항에서는 입주자대표회의 임원 선출과 관련하여 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자 선출(제1호) 등의 방법으로 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 같은 법 제3조에 따라 「주택법」을 적용하여 「주택법 시행령」 제50조제6항에서 정한 방법으로 임원을 선출해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 임차인대표회의 임원의 선출방법에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
  한편, 「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있는 것은 아닙니다. 다만, 「주택법」에서는 임대주택의 임차인대표회의와 유사한 기구로서 공동주택의 입주자대표회의에 관하여 규정하고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.
  그런데, 입주자대표회의는 「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 본질적 차이가 있어 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다.
  더욱이, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는 「주택법」 및 같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 공동주택 관리주체의 임원 선출방법을 규정한 「주택법 시행령」 제46조제2항은 적용 대상에서 배제하고 있는 점에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 임원 선출방법은 임차인대표회의에 적용되지 않는다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

관계법령
  - 임대주택법 제3조
  - 임대주택법 시행령 제28조
  - 주택법 시행령 제50조
  - 주택법 시행령 제46조
  - 주택법 제43조
  - 주택법 제6조
  - 임대주택법 제29조