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안건번호 19-0403

회신일자2020-07-13

1. 질의요지

  「공동주택관리법」 제10조제1항 후단에서는 임차인대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제21호에 따른 임차인대표회의를 말하며, 이하 같음.)가 구성된 혼합주택단지(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제4호에 따른 혼합주택단지를 말하며, 이하 같음.)에서 임대사업자(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제20호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음.)는 관리규약의 제정·개정, 관리비 등에 관한 사항(각주: 해당 규정에서 “「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항 각 호의 사항”을 인용하고 있으나, 「민간임대주택에 관한 특별법」이 2018. 8. 4. 법률 제 호로 개정될 당시 종전 제52조제3항이 제52조제4항으로 변경된 것이 반영되지 못한 것이므로, 제52조제4항을 인용한 것으로 보아야 함.)을 임차인대표회의와 사전에 협의해야 한다고 규정하고 있는바, 이 때의 ‘사전 협의’는 합의 또는 동의를 의미하는지?

2. 질의배경

  민원인은 「공동주택관리법」 제10조제1항 후단의 협의를 합의 또는 동의로 보아야 한다는 의견으로, 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 그 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「공동주택관리법」 제10조제1항 후단의 ‘사전 협의’는 합의 또는 동의를 의미하는 것이 아닙니다.

4. 이유

  일반적으로 법령에서 사용되는 “협의”의 의미는 일의적으로 파악할 수 없고 해당 용어가 사용되는 구체적인 조문의 취지, 전체 법령의 체계 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것인데,(각주: 법제처 2015. 9. 18. 회신 15-0474 해석례 및 2016. 6. 27. 회신 16-0120 해석례 등 참조) 「공동주택관리법」 제10조제1항 전단에서는 입주자대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 같음.)와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하도록 하면서 공동결정의 방법 및 절차 등에 대해 규정한 같은 법 시행령 제7조제2항 및 제3항에서는 “합의”라는 용어를 사용하고 있는 반면, 같은 법 제10조제1항 후단에서는 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서 임대사업자는 관리규약의 제정․개정, 관리비 등 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제4항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 “협의”하도록 규정하여, 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임차인대표회의를 구분하여 각각 “합의”와 “협의”라는 용어를 사용하고 있습니다.

  이와 같이 임대사업자와 입주자대표회의의 경우 합의의 방법으로 공동으로 결정하도록 규정한 것은, 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택으로 구성되어 있는 혼합주택단지에서 임대사업자는 임대주택의 소유자로서 공동주택의 입주자대표회의와 동등한 자격이 인정되므로 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정할 수 있는 권한이 있음을 분명히 한 것입니다.(각주: 2013. 3. 7. 의안번호 제1903986호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)

  한편 혼합주택단지에서 임대사업자에게 임차인대표회의와는 사전에 협의하도록 한 것은, 임차인에게 영향을 미치는 임대주택의 관리에 관한 사항을 결정할 때 임대사업자와 임차인대표회의와의 협의를 의무화하여 임대주택의 소유자이며 관리주체인 임대사업자가 모든 사항을 독단적으로 결정하는 것을 방지함으로써 임차인의 권익을 보호하고, 임차인의 의견을 반영할 수 있는 수단을 마련(각주: 2013. 6. 20. 제316회국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 회의록 참조)하려는 취지이므로, 해당 절차는 임대주택의 소유자인 임대사업자의 관리권한을 침해하지 않는 범위에서 해석해야 합니다.

  그렇다면 「공동주택관리법」 제10조제1항 후단에 따라 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서 임대사업자가 임차인대표회의와 하는 ‘사전 협의’를 임차인대표회의와의 합의 또는 동의를 의미하는 것으로 볼 수는 없습니다.

<관계 법령>

공동주택관리법
제10조(혼합주택단지의 관리) ① 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.
  ② 제1항의 공동으로 결정할 관리에 관한 사항과 공동결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공동주택관리법 시행령
제7조(혼합주택단지의 관리) ① 법 제10조제1항에 따라 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
   1. ∼ 5. (생  략)
  ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 혼합주택단지에서는 제1항제4호 또는 제5호의 사항을 입주자대표회의와 임대사업자가 각자 결정할 수 있다.
   1. 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 별개의 동(棟)으로 배치되는 등의 사유로 구분하여 관리가 가능할 것
   2. 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하지 아니하고 각자 결정하기로 합의하였을 것
  ③ 제1항 각 호의 사항을 공동으로 결정하기 위한 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이뤄지지 않는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 결정한다.
   1. 제1항제1호 및 제2호의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정
   2. 제1항제3호부터 제5호까지의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 3분의 2 이상을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정. 다만, 다음 각 목의 요건에 모두 해당하는 경우에는 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 자가 결정한다.
    가.ㆍ나. (생  략)
    다. 입주자대표회의와 임대사업자 간 2회의 협의에도 불구하고 합의가 이뤄지지 않을 것
  ④ (생  략)

관계법령
  - 공동주택관리법 10조

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=40732

안건번호 09-0033

회신일자 2009-04-28

1. 질의요지

임대사업자가 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금의 자금지원을 받아 공동주택을 건설하여 임대하고, 「임대주택법」 제17조, 제18조제2항 단서 및 「임대주택법 시행령」 제17조제2항에 따라 임대주택의 임대보증금 보증을 위해 임대주택을 대한주택보증주식회사에 신탁한 뒤, 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간이 만료되기 전에 같은 법 제2조제7호의 부도 등이 발생한 경우,

  가. 해당 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사가 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 지는지?
  나. 위 대한주택보증주식회사가 임대의무기간이 만료되기 전에도 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 분양전환할 수 있는지?

3. 회답

가. 질의 가에 대하여
  대한주택보증주식회사는 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
 나. 질의 나에 대하여
  건설임대사업자의 부도 등으로 분양전환 주체가 없을지라도 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.

4. 이유

 가. 질의 가에 관하여
  이 사안에서 대한주택보증주식회사에게 임대의무기간 동안의 임대의무를 인정하기 위해서는 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수 있거나 임대주택법령의 해석상 대한주택보증주식회사의 임대의무를 인정할 수 있어야 할 것입니다.
  우선 대한주택보증주식회사가 임대주택법령상 임대사업자의 지위를 승계하는지 살펴보면, 국가등 외의 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하거나 임대주택조합을 설립해야 임대사업자가 되는데, 이 때 등록요건 또는 설립요건으로 임대주택의 소유명의를 요구하지 않고 있습니다(「임대주택법」 제6조 및 제7조, 같은 법 시행령 제7조 및 제9조). 그리고 임대사업자가 임대주택을 매각하는 경우에는 임대사업자의 지위가 자동적으로 승계되는 것이 아니라 계약서에 임대사업자 지위의 승계를 명시하도록 하고(「임대주택법」 제16조제2항), 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하는 경우 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매입허가를 신청해야 하며(「임대주택법」 제16조제3항), 매입허가의 신청이 있으면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하도록 하고 있습니다(「임대주택법」 제16조제4항). 이러한 규정들을 종합해보면 임대주택법령상 임대사업자의 지위는 소유자 지위와는 별개로 존재한다고 볼 것이고, 그 지위의 승계도 엄격한 조건하에서 허용된다고 할 것입니다. 그러므로 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 받은 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택의 소유권을 승계하지만, 당연히 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수는 없습니다.
  또한, 「임대주택법」은 부도공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰받은 자에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 부여하고 있는데(제25조제1항), 이 규정은 그 의무 발생 원인을 “공공건설임대주택의 매입 또는 낙찰”로 규정하고 있고, 그 시점도 부도등이 발생한 이후로 정하고 있으므로, 부도 발생 이전에 신탁에 의해 소유자 명의를 취득한 대한주택보증주식회사는 같은 조에 따라 임대의무를 지는 자로 볼 수 없으며, 그 밖에 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼만한 사정도 없습니다.
  따라서 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사는 임대주택에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
  다만, 부도공공건설임대주택을 대한주택보증주식회사로부터 매입 또는 낙찰받은 자는 임대사업자 여부와 관계없이 「임대주택법」 제25조제1항에 따라 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안은 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 진다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 관하여
  다음으로 대한주택보증주식회사가 임대주택을 분양전환할 수 있는지 여부에 대해 살펴보면, 「임대주택법」은 임대주택을 분양전환하기 위한 요건으로

  ① 임대의무기간이 경과하였거나,

  ② 임대의무기간 중이더라도 임대사업자가 부도ㆍ파산 그 밖의 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로 분양전환허가 또는 승인을 받았거나,

 ③ 같은 법 제16조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우에 해당할 것을 규정하고 있습니다(같은 법 제16조, 제21조 및 같은 법 시행령 제13조).
  그런데, 대한주택보증주식회사는 임대주택의 소유자이나 임대사업자가 아니고, 또 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수도 없으므로, 임대주택에 관하여 임대의무기간 동안 임대할 책임을 인정할 수 없고, 「임대주택법」 상 분양전환도 할 수 없는 반면, 임대주택을 수탁받은 대한주택보증주식회사는 소유자로서 임대주택에 관한 관리ㆍ처분권을 갖게 되는 바, 임대사업자에게 부도 등의 사유가 발생하여 사실상 임대사업자가 존재하지 않는 상황이고, 이에 따라 신탁의 원인이 된 임차인의 임대차보증금을 확보하기 위해 필요하다면 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택에 대한 관리ㆍ처분권의 행사방법으로 그 임대주택을 처분할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
  따라서 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.
  다만, 「임대주택법」에 따르면 임대사업자가 부도난 경우 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인이 우선 분양받을 권리를 가지고(제21조제2항), 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받으면 임차인이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있으며(제21조제5항), 부도임대주택을 경매하는 경우에는 임차인이 우선매수 신고를 할 수 있게 하는(제22조제1항) 등 임차인의 권리를 보호하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대한주택보증주식회사가 임대주택을 처분하는 경우에도 이러한 법의 취지를 고려하여야 할 것입니다.

관련법규 임대주택법 제25조