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안건번호 19-0003

회신일자 2019-04-12

1. 질의요지

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조에 따른 상업지역에서 300세대 이상의 공동주택[주석: 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택이 아님을 전제함.]과 주택 외의 시설을 동일 건축물[주석: 이 사안과 관련된 건축물이 동일 건축물에 해당하는지는 판단하지 않고, 구체적 사실관계와 상관없이 동일 건축물인 경우를 전제함.]로 건축하여 「주택법」 제15조제1항에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 경우, 해당 건축물에 포함된 「주택법 시행령」 제4조제4호에 따른 오피스텔[주석: 「주택법」 제2조제4호 및 같은 법 시행령 제4조제4호에서는 오피스텔을 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하는 “준주택”으로 규정하고 있고, 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에서는 오피스텔을 업무시설 중 하나로 규정하고 있는바, 오피스텔이 주거시설로 이용할 수 있더라도 그 본질상 업무시설로서 주택 외의 시설임은 국토교통부와 민원인 모두 이견이 없으므로 이를 전제함.]의 부설주차장에는 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제6조의2제3호에 따라 기계식주차장치의 설치가 제한되는지?

2. 질의배경

  민원인은 상업지역에서 공동주택과 오피스텔 등을 동일 건축물로 건축하는 경우 해당 오피스텔의 부설주차장에 기계식주차장치를 설치할 수 있는지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 국토교통부에서 원룸형 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에만 기계식주차장치를 설치할 수 있다고 회신하자, 그 의견에 이의가 있어 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 기계식주차장치의 설치가 제한됩니다.

4. 이유

  「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받아 주택건설사업을 시행하는 경우에는 같은 법 제35조에 따라 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택의 건설 등에 관한 기준(이하 “주택건설기준”이라 함)을 준수해야 하는데 해당 규정의 위임에 따라 「주택건설기준 등에 관한 규정」 및 「주택건설기준 등에 관한 규칙」에서 주택건설기준에 대해 정하고 있습니다.

  따라서 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조제2항제1호 및 제2호에 따라 상업지역에 주택을 주택 외의 시설과 복합건축물로 건설하는 경우에도 「주택건설기준 등에 관한 규정」 및 「주택건설기준 등에 관한 규칙」에서 정한 사항이 있으면 이를 준수해야 합니다.

  그리고 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제7조제3항에서는 상업지역에 주택을 건설하는 경우에는 같은 규정 제9조, 제9조의2, 제10조, 제13조, 제50조 및 제52조를 적용하지 않는다고 규정하고 있는바, 주차장에 관한 사항을 정한 같은 규정 제27조는 같은 규정 제7조제3항에서 열거하는 규정에 포함되지 않으므로 상업지역에서 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건설하는 이 사안의 경우 주차장의 설치에 관해서는 같은 규정 제27조가 적용됩니다.

  그런데 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제3항에서는 주택단지에 건설하는 주택 외의 시설에 대해서는 「주차장법」에서 정하는 바에 따라 ‘산정’한 부설주차장을 설치하도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 같은 조 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 주차장의 구조 및 설비의 기준에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 하고 있으며, 그에 따라 「주택건설기준 등에 관한 규칙」에서 주차장의 구조 및 설비기준을 정하고 있습니다.

  위의 해당 규정에 따르면 주택단지에서 건설하는 주택 외의 시설의 주차장 설치와 관련하여 「주차장법」이 적용되는 것은 주차대수 산정에 한정되므로 이 사안에서 주택 외의 시설에 설치하는 부설주차장에 기계식주차장치의 설치가 제한되는지에 관해서는 「주택건설기준 등에 관한 규칙」의 주차장 관련 규정을 적용하여 판단해야 합니다.

  그런데 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제5항 및 그 위임에 따른 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제6조의2제3호에서는 기계식주차장치는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조에 따른 상업지역 또는 준주거지역에서 「주택법 시행령」 제10조제1항에 따른 원룸형 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에 한정하여 「주차장법 시행규칙」 제16조의2에 따른 기준에 적합하게 설치하도록 규정하고 있습니다.

  따라서 상업지역에서 원룸형 주택이 아닌 공동주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우는 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제6조의2제3호에 따라 기계식주차장치를 예외적으로 설치할 수 있는 경우에 해당하지 않으므로 해당 건축물에는 기계식주차장치를 설치할 수 없다고 보아야 합니다.

<관계 법령>

「주택건설기준 등에 관한 규정」
제27조(주차장) ① 주택단지에는 다음 각 호의 기준(소수점 이하의 끝수는 이를 한 대로 본다)에 따라 주차장을 설치하여야 한다.
   1. ～ 3. (생  략)
  ② 제1항제1호 및 제2호에 따른 주차장은 지역의 특성, 전기자동차(「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전기자동차를 말한다) 보급정도 및 주택의 규모 등을 고려하여 그 일부를 전기자동차의 전용주차구획으로 구분 설치하도록 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.
  ③주택단지에 건설하는 주택(부대시설 및 주민공동시설을 포함한다)외의 시설에 대하여는 「주차장법」이 정하는 바에 따라 산정한 부설주차장을 설치하여야 한다.
  ④「노인복지법」에 의하여 노인복지주택을 건설하는 경우 당해 주택단지에는 제1항의 규정에 불구하고 세대당 주차대수가 0.3대(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 0.2대)이상이 되도록 하여야 한다.
  ⑤제1항 내지 제4항에 규정한 사항외에 주차장의 구조 및 설비의 기준에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
  ⑥ ～ ⑧ (생  략)

「주택건설기준 등에 관한 규칙」
제6조의2(주차장의 구조 및 설비) 영 제27조제5항에 따른 주차장의 구조 및 설비의 기준은 다음 각 호와 같다.
   1.ㆍ2. (생  략)
   3. 「주차장법」 제2조제2호의 기계식주차장치를 설치하는 경우 「주차장법 시행규칙」 제16조의2(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조에 따른 상업지역 또는 준주거지역에서 「주택법 시행령」 제10조제1항에 따른 원룸형 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에 한정한다)에 따른 기준에 적합할 것
   4. (생  략) 

관계법령
  - 주택법 「주택건설 기준 등에 관한 규칙」 제6조의2(주차장의 구조 및 설비) 3호

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안건번호 11-0297

회신일자 2011-07-07

1. 질의요지

「주택법」 제43조제1항 및 제3항, 같은 법 시행령 제48조제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 이 경우 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지?

3. 회답

  「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.

4. 이유

  「주택법」 제43조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제48조 제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 합니다. 또한 「주택법」 제43조제3항은 입주자가 사업주체의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주자가 사업주체로부터 공동주택의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는바, 이 사안과 같이 오피스텔과 아파트를 동일건축물로 건축한 건축물로서 아파트가 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지 문제됩니다.
  그런데, 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단으로서(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결 참조) 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 관리권한을 가지므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위를 해석함에 있어서는 법률문언의 해석에서 출발하여 규정의 내용 및 취지, 다른 법률과의 관계를 고려하여야 합니다.
  한편, 「주택법」 제2조제12호다목에 따르면, 같은 법 제43조에서 입주자대표회의를 구성하는 경우의 “입주자”란 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하는데, 여기서 “주택”이라 함은 같은 법 제2조제1호에 따르면, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 또한 「주택법」 제2조제2호, 같은 법 시행령 제2조제1항 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따르면, “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는데, 아파트는 공동주택에 해당하며, 「주택법」 제2조제1호의2는 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 “준주택”으로 정의하여 “주택”과 구분하고 있는데, 같은 법 시행령 제2조의2제3호에 따르면, 오피스텔은 준주택에 해당되는바, 그렇다면 준주택인 오피스텔의 소유자는 주택의 소유자라고 할 수 없으므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.
  그런데, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조는 1개의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하고 있는바, 이와 같은 관리단은 주택 부분의 구분소유자 뿐 아니라 주택 외의 시설 부분인 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성으로 하여 법률상 당연하게 설립되므로 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 경우, 주택 외의 시설 부분의 소유자는 관리단을 통하여 건축물을 관리할 수 있는 것으로 보입니다.
  따라서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.

관계법령
  - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조