www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=103940

안건번호 13-0125

회신일자 2013-06-18

1. 질의요지

  수도권에서 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 개발제한구역을 해제하여 조성하는 보금자리주택의 경우 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항, 같은 법 시행령 제35조의4제1항 및 「주택법」 제41조의2제1항제2호에 따르면 입주자에게 일정한 거주의무기간 및 전매행위 제한기간을 각각 부과하고 있는데, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에 따르면 세대원 전원이 해외로 이주하는 등의 사유가 있는 경우에 사업주체가 동의하면 예외적으로 전매가 가능한바,
  「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우에도 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당함을 이유로 제3자에게 전매할 수 있는지 그리고 전매할 수 있는 경우 잔여 기간에 대한 거주의무가 소멸한다고 볼 것인지?

3. 회답

  「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우에는 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당한다고 하더라도 잔여 기간에 대한 거주의무가 여전히 남아있다고 할 것이나, 예외적으로 「주택법 시행령」 제45조의2제4항제6호에 해당하는 경우에는 전매할 수 있고 그 경우 잔여 기간에 대한 거주의무 또한 소멸한다고 보아야 합니다.

4. 이유

  「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」(이하 “보금자리특별법”이라 함) 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의2제1항에 따르면 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에서 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 「주택법」 제2조제5호에 따른 공공택지에서 공급하는 보금자리주택에 입주한 입주예정자(이하 “입주자”라 함)는 입주한 날부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 하나, 다만 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 거주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 이 경우 해외체류 등 기간은 거주기간에 포함되지 않습니다(법제처 2012. 7. 5. 회신 12-0332 해석례 참조).
  그런데, 보금자리특별법 제2조제1호나목에 따른 보금자리주택은 「주택법」에 따라 전매행위의 제한을 받는바, 「주택법」 제41조의2제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따르면 사업주체가 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)에 해당할 경우에는 10년 이내의 범위에서 일정한 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함. 이하 같음)할 수 없으나, 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다고 규정하고 있는바, 보금자리특별법 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당함을 이유로 제3자에게 전매할 수 있는지 그리고 전매할 수 있는 경우 잔여 기간에 대한 거주의무가 소멸한다고 볼 것인지가 문제될 수 있습니다.
  우선, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에서는 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 각 호의 어느 하나에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우를 말한다고 규정하고 있을 뿐이고, 전매가 가능하다고 하여 거주의무가 당연히 소멸되는 것은 아닌바, 일반적으로 전매행위 제한기간은 종료하고 거주의무기간이 남은 경우, 원칙적으로 입주자는 주택의 소유권을 제3자에게 처분할 수 있으나, 거주의무기간이 종료하기 전까지 계속 거주할 의무는 여전히 부담한다고 할 것이므로, 사실상 처분이 불가능하다고 할 것인데, 입주자가 보금자리특별법에서 정하는 거주의무기간을 준수할 수 있는 특별한 사정이 있다면(소유권은 전매하되, 잔여 거주의무기간에 해당하는 전세권을 설정하는 경우 등), 이러한 경우의 처분까지 금지할 것은 아니라고 할 것입니다.
  즉, 주택법령에 따른 전매행위 제한은 입주자의 소유권에 관한 처분을 제한하는 것인 반면, 보금자리특별법령에 따른 거주의무는 입주자의 거주, 즉 점유를 제한하는 것인바, 각각의 제도는 성질상 양립불가능한 것이 아니라면, 각각 별개로 취급하여야 합니다.
  그렇다면, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에 따른 전매가 불가피한 경우에도 각 사유마다 거주의무기간과의 관계를 판단하는 것이 필요한바, 해외 이주 또는 수도권 외의 지역으로의 이주 등의 경우에는 전매행위 제한기간을 적용하지 않으나, 전매가 불가피하다고 하더라도 보금자리특별법령상 거주의무를 소멸시킬 수 있는 법적 근거가 없기 때문에, 해당 사유가 입주민의 거주이전을 전제로 한다면 이는 거주의무기간과 양립할 수 없는 사유이기 때문에 결과적으로 입주민은 제3자에게 전매할 수 없다고 할 것이고, 입주민이 거주를 이전하고자 한다면 보금자리특별법 제50조의3제3항 및제5항에 따라 입주자는 거주를 이전하기 전에 시행자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하여야 할 것입니다.
  한편, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에서 규정하고 있는 전매가 불가피한 경우 중 입주자의 거주의 이전을 전제하고 있지 않거나[배우자에게 증여하는 경우(「주택법 시행령」 제45조의2제4항제7호)], 보금자리특별법 시행령 제35조의2제1항제4호에서와 같이 거주의무의 승계가 규정되어 있는 경우에는[이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 그 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우(「주택법 시행령」 제45조의2제4항제4호)] 전매할 수 있다고 할 것이나, 이 경우에도 보금자리특별법령에서 정하고 있는 거주의무기간이 종료되지 않는 한 여전히 거주의무를 부담한다고 할 것입니다.
  다만, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에서 규정하고 있는 전매가 불가피한 경우 중 거주의 이전을 전제한다고 하더라도 그 성질상 전매보다 거주의 의무를 우선할 수 없는 경우[국가·지방자치단체 및 금융기관(같은 영 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말함)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우(「주택법 시행령」 제45조의2제4항제6호)]에는 제3자에게 전매할 수 있고, 이 경우 거주의무도 소멸한다고 할 것입니다.
  따라서, 보금자리특별법 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우에는 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당한다고 하더라도 잔여 기간에 대한 거주의무가 여전히 남아있다고 할 것이나, 예외적으로 「주택법 시행령」 제45조의2제4항제6호에 해당하는 경우에는 전매할 수 있고 그 경우 잔여 기간에 대한 거주의무 또한 소멸한다고 보아야 합니다.

관계법령
  - 주택법 시행령 제45조
  - 주택법 제41조
  - 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제50조

일단 http://www.molit.go.kr:80/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95077374 해당 링크입니다.

2016년 건설업계의 가장 큰 이슈는 임대주택일 겁니다. 그중 특히 뉴스테이가 현 정권이 강력하게 추진하는 주택정책이지요.

작년까지만 해도, 정부의 밀어붙이기식 임대주택정책이 과연 실효성이 있는가? 와 함께 과연 수익성이 있겠느냐? 하는 가장 근원적인 의문 때문에 관망하는 건설업체들이 많았습니다.

헌데, 차츰 뉴스테이 관련하여 주거정책의 변화와 언론의 지원, 그리고 세계적인 대세(선진국에서 주거를 소유 목적으로 보는 것은 극히 일부 부자에게나 가능하죠.)이다 보니 전문가들도 일단 뉴스테이와 같은 임대주택 위주의 정책을 지지하고 있습니다. 저도 사실 건축설계를 하고 있지만, 그래서 개인이 집을 가진다는 것이 제 본업에는 득이 되는 일입니다만.. 그렇지만, 주택은 소유가 아닌 거주 목적이어야 합니다. 그것은 자기 소유의 집이냐, 아니냐를 떠나서.. 아파트 처럼 성냥갑 같은 집이 아니라, 못생기고 불편하더라도 사람의 손가락에 있는 지문처럼 모두의 다른 삶에 따라 반응하는 집이야말로 진정한 의미에서의 집이라 생각합니다.

아파트 관련하여 비정상적으로 인테리어에 관심이 많아지는 우리나라 인테리어 업계를 보고 있어도 그러합니다.

이는 단순히 똑같은 평면의 아파트 속에서 나만의 톡톡 튀는 개성넘치는 공간을 갖기 위해서 이고, 더나아가 자신만의 생활패턴에 맞는 생활공간을 찾고자 노력하는 것이지요.

건축설계에서 똑같은 대지도 없고, 똑같은 건축주도 없습니다. 물론 건축주가 여러 대지를 가지고 있을 수 있고, 거기에 똑같은 모양의 건물을 요청할 수 있지만..

설계는 대지의 형상과 도시와의 맥락, 대지 주변 상황 등에 따라 조금씩 변화요인이 있고, 그에 따라 주변과 순응하는 건축물이 설계 됩니다.

아파트는 그러한 부분을 상당 부분 무시하고, 수익성(사업성)을 중시하다보니 성냥갑 같은 건축물이 탄생합니다. 이를 만회하기 위해 동마다 다른 색을 입혀도 보고, 아파트 동 주출입구 모양을 바꿔도 보고, 조경으로 특색도 주는 것이지만.. 엘리베이터를 타고 어느 층에 내려도, 내 집 현관문의 숫자를 확인하기 전엔 이게 내 집 현관문인지 아닌지 알기 어렵습니다. ㅜㅜ

암튼, 사람은 자신이 사는 공간이 자신의 개성 및 생활패턴 등에 맞는 공간이기를 원합니다. 그러다보니 소유욕이 발생하는 거 아닐까 조심스레 유추해봅니다. ^^;;

세대수 보다 많은 주택이 있는 우리나라지만, 정작 자기 집이 있는 사람의 비율은 60%도 안됩니다.

(국가지표체계_자가점유비율) 이것이 국민 개개인의 경제력과도 관계 있겠지만, 실제로 어느 나라나 대도시의 경우 자가 소유 비율은 대동소이하지만 낮습니다. 오히려 우리나라는 높은 편. ^^;; 미국의 경우도 대도시는 40% 후반대 이네요. (재경일보 USA 기사 - 미국인 주택 소유 비율 48년만에 최저)

부가 집중되는 곳일수록, 경제 양극화가 심화되고 이로 인한 한정된 재화 중 대체재가 없는 부동산에 더욱 편중됩니다.

이를 완화하는 주거정책이 바로 임대주택이지요.

이미 임대주택 관련 정책에 대한 요구사항은 산업화가 시작되던 70년대부터 꾸준히 있었지만 아쉽게도, 

부동산 광풍이 우리나라 경제를 견인하는 주된 원동력 중 하나다 보니 이래저래 무시되어 왔고,

이제사 공공임대주택을 활성화 하려 하지만, 우리나라의 대도시에는 정부 내지 공공기업이 소유했던 땅은 시세보다 저렴한 가격으로 재벌들에게 양도되거나, 개발업자의 손에 이리저리 휘둘리다가 고급 아파트 단지로 변하여 높은 가격에 분양되어 이제는 도심이 아닌 도시 변두리 지역만이 임대주택 개발사업 대상지역이 되었네요.

역대 정권의 가장 손쉬운 부동산 대책 중 하나가 개발제한구역 만지기 였습니다. 특히 이명박 정권부터 임대주택이라는 공익목적 사업이란 명분을 씌운 후, 개발제한구역 개발하는 방식이 점점 탄력을 받고 있습니다.

보금자리주택, 행복주택으로 이어지는 공공임대주택은 늘 찬성받아야 마땅합니다. 운영만 잘한다면야 박수받을 일이지요. 안타깝게도 공공임대주택은 늘 민양분양사업의 곁다리로 치부되곤 합니다.

이번에 발표된 지침도.. 아쉽게도 공공임대주택 보다는 뉴스테이라는 일반임대주택사업의 수익성 확보 차원에서 진행되는 듯 합니다. 정부 주도의 공공임대주택이 아닌 수익을 최우선으로 하는 민간기업의 임대사업을 위한 공공임대주택 사업이란 느낌이 많이 들어서 안타깝습니다.

뉴스테이 사업 8년 후 부동산 시장은 어떻게 변할지 제가 다 불안합니다. 아니 두렵습니다. ㅜㅜ

여소야대인 20대 국회에서 면밀히 재검토 해봐야 하지 않을런지 조심스레 제안해 봅니다. 사업을 중단하란 이야기가 아니라, 수익성을 조금 낮추더라도 안정적인 (공공이든 일반이든)임대주택정책이 활성화 되도록 주거정책을 만들어야 할 것입니다.