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안건번호 11-0357

회신일자 2011-08-19

1. 질의요지

현재 공부상 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 1977년도에 도시계획시설(소로)로 결정되었고, 그 후 주택지 조성사업을 위해 해당 토지 인근의 토지가 지목변경되면서 도로에 접하게 토지분할이 되었으며, 해당 토지를 도로로 사용하는 것을 전제로 1978년도에 주변 대지의 건축허가를 받았고, 폭 8미터의 도로로 포장되어 현재까지 도로로 사용되고 있는 경우로서, 도로 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 않았으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조에 따른 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행되지도 않은 경우에, 해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항의 매수청구 대상이 되는지?

3. 회답

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 명백하게 “지목(地目)이 대(垈)인 토지”로서 도시계획시설결정 고시일부터 10년 이내에 그 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하였고 같은 법 제88조에 따른 실시계획인가나 그에 상당하는 절차가 진행되지도 않은 경우, 해당 토지는 그 현황이 도로로 이용되고 있다 하더라도 이러한 사실만으로 해당 토지가 매수청구권의 대상이 되지 않는다고 단정할 수 없으므로「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제47조제1항에 따라 매수청구권이 인정될 수 있다 할 것입니다.

4. 이유

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에서는 도시계획시설에 대한 도시관리계획의 결정 고시일부터 10년 이내에 그 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우(제88조에 따른 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우는 제외함)  그 도시계획시설의 부지(이하 “장기미집행 도시계획시설부지”라고 함)로 되어 있는 토지 중 지목(地目)이 대(垈)인 토지의 소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장 등에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  위와 같은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제47조제1항에 따른 장기미집행 도시계획시설부지에 대한 매수청구제도는 도시계획시설결정으로 인하여 토지를 종래 허용된 용도대로 사용할 수 없게 됨으로써 토지의 매도가 사실상 거의 불가능하고 경제적으로 의미 있는 이용가능성이 배제되는 토지소유자의 재산권에 대한 가혹한 침해를 적절하게 보상하려는데 그 취지(헌재 1999. 10. 21. 선고 97헌바26 결정례 참조)가 있다고 할 것입니다.
  그러므로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제47조제1항에 따른 매수청구권이 인정되기 위해서는 장기미집행 도시계획시설부지 중 지목이 대(垈)인 토지라고 하더라도 토지의 소유자가 해당 토지를 종래 허용된 용도대로 사용할 수 없게 됨으로써 토지의 매도가 사실상 거의 불가능하고 경제적으로 의미 있는 이용가능성이 배제되는 토지소유자의 재산권에 대한 가혹한 침해에 해당하여야 할 것이고, 이러한 가혹한 침해에 해당하는지 여부를 판단하여 매수청구권을 인정할 것인지를 결정하여야 할 것입니다.
  그런데, 이 사안 토지의 경우 현재 공부상 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 1977년도에 도시계획시설(소로)로 결정되었고, 그 후 주택지 조성사업을 위해 해당 토지 인근의 토지가 지목변경되면서 도로에 접하게 토지분할이 되었으며, 해당 토지를 도로로 사용하는 것을 전제로 1978년도에 주변 대지의 건축허가를 받았고, 폭 8미터의 도로로 포장되어 현재까지 도로로 사용되고 있다고 하더라도, 도로 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 않았으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제88조에 따른 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행되지 아니하였을 뿐만 아니라, 해당 토지의 소유자가 해당 토지의 사용·수익권 외에 그 처분권한까지 포기했다고 볼 만한 정황이 명확하지 아니하므로, 이러한 사실만으로 해당 토지가 매수청구권의 대상이 되지 않는다고 속단할 수는 없을 것입니다.
  따라서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 명백하게 “지목(地目)이 대(垈)인 토지”로서 도시계획시설결정 고시일부터 10년 이내에 그 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하였고 같은 법 제88조에 따른 실시계획인가나 그에 상당하는 절차가 진행되지도 않은 경우, 해당 토지는 그 현황이 도로로 이용되고 있다 하더라도 이러한 사실만으로 해당 토지가 매수청구권의 대상이 되지 않는다고 단정할 수 없으므로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제47조제1항에 따라 매수청구권이 인정될 수 있다 할 것입니다.

관계법령
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=40777

안건번호 09-0064

회신일자 2009-04-21

1. 질의요지

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제47조제7항제2호 및 제56조제1항제1호에 따라 매수의무자가 주거지역 안 지목이 대(垈)인 도시계획시설부지를 매수하기로 한 결정을 알린 날부터 2년이 지날 때까지 해당 토지를 매수하지 아니하여 그 토지의 소유자가 그 토지에 대한 개발행위(건축물의 건축)의 허가를 받은 후 그 토지가 분할된 경우, 분할된 토지의 소유자가 그 분할된 토지에 대하여 매수청구 및 개발행위허가 신청을 할 수 있는지?

3. 회답

국토계획법 제47조제7항제2호 및 제56조제1항제1호에 따라 매수의무자가 주거지역 안 지목이 대(垈)인 도시계획시설부지를 매수하기로 한 결정을 알린 날부터 2년이 지날 때까지 해당 토지를 매수하지 아니하여 그 토지의 소유자가 그 토지에 대한 개발행위(건축물의 건축)의 허가를 받은 후 그 토지가 분할된 경우, 분할된 토지의 소유자는 다시 매수청구를 하거나 개발행위허가를 신청할 수 있습니다.

4. 이유

  ○ 국토계획법 제47조제1항에 따르면 도시계획시설에 대한 도시관리계획의 결정(이하 “도시계획시설결정”이라 함)의 고시일부터 10년 이내에 그 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니한 경우(같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우는 제외함) 그 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목이 대(垈)인 토지의 소유자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수 등 매수의무자에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있고, 같은 법 제47조제7항제2호에 따르면 매수의무자가 매수 결정을 알린 날부터 2년이 지날 때까지 매수의무자가 그 토지를 매수하지 아니한 경우에는 같은 법 제56조(개발행위의 허가)에 따라 허가를 받아 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있고, 이 경우 같은 법 제58조(개발행위의 기준) 및 제64조(도시계획시설부지에서의 개발행위)는 적용하지 아니합니다.
  ○ 이러한 국토계획법 제47조는 도시계획시설결정으로 도시계획시설부지를 원래의 토지 용도로 사용하지 못하게 됨으로써 토지소유자의 재산권에 대하여 부과되는 제한을 적절하게 보상하려는 취지라고 할 것입니다.
  ○ 그런데 이 사안에서는 도시계획시설부지에 대하여 국토계획법 제47조에 따라 매수청구를 하고, 개발행위허가까지 받은 뒤 그 토지가 분할된 경우 분할된 토지의 새로운 소유자가 다시 국토계획법 제47조에 따라 매수청구와 개발행위허가를 신청할 수 있는지가 문제됩니다.
  ○ 국토계획법 제47조제1항 및 제7항은 그 규정의 취지에 따라 토지소유자의 사유재산권 행사의 제약이 적절하게 보상받을 수 있는 방향으로 해석해야 할 것인데, 먼저 같은 법 제47조제1항의 매수청구와 관련하여 매수청구의 횟수가 1회로 한정되는지가 문제됩니다. 그런데 매수청구를 1회로 한정한다면 매수청구 후 개발행위허가를 신청할 수 있는 사유가 지속되는 동안 해당 도시계획시설부지에 대하여 최초로 매수청구권을 행사한 토지소유자로부터 소유권을 이전받아 새로이 토지소유자가 된 자는 원칙적으로 매수청구를 할 수 없게 됩니다. 이는 도시계획시설부지 지정에 따른 소유권에 대한 제한을 보상받기 위하여 행사할 수 있는 권리 하나를 잃게 되는 것으로서 도시계획시설부지에 대하여 매수청구권을 행사한 토지소유자와 해당 토지의 새로운 소유자 사이에 형평성이 문제될 수 있으므로 해당 토지의 새로운 소유자는 그 판단에 따라 새로이 매수청구권을 행사할 수 있다고 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.
  ○ 다음으로, 새로운 토지소유자가 개발행위허가 신청을 할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 개발행위허가 신청을 규정한 국토계획법 제47조제7항에서는 개발행위허가 신청을 반드시 1회에 한하여만 허용한다는 명시적 규정이 없고, 현실적으로 토지 전체에 대하여 일부분에만 건축허가 등 개발행위허가가 있은 후에는 해당 토지가 분할되더라도 분할된 토지에 대하여 개발행위허가 신청 및 허가를 할 수 없다면 도시계획시설부지가 원래 분할되어 있던 경우로서 그 토지소유자들이 개별적으로 개발행위허가 신청을 할 수 있는 것에 비해 형평성에 어긋나게 되는 점, 규모가 큰 도시계획시설부지나 규모가 작은 도시계획시설부지나 동일하게 1회에 한하여 개발행위를 할 수 있다면 규모가 큰 도시계획시설부지의 소유자는 규모가 작은 도시계획시설부지의 소유자보다 재산권 행사의 제약을 더욱 과도하게 받게 되어 형평성에 어긋난 결과를 초래하게 됩니다. 따라서 도시계획시설부지가 토지분할이 된 경우에는 새로운 토지에 대하여 국토계획법과 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 허용하는 범위 내의 개발행위허가가 가능하다고 보아야 할 것이므로, 토지분할로 새로운 토지소유자가 된 자는 개발행위허가를 신청할 수 있다고 할 것입니다.
  ○ 이 경우 개발행위허가 신청에 앞서 국토계획법 제47조제1항에 따라 반드시 매수청구를 한 뒤에 개발행위허가 신청을 해야 하는지가 문제될 수 있으나, 국토계획법 제135조제1항제1호에 따라 분할 전의 토지에 관한 권리는 분할 후의 토지에도 그대로 승계된다 할 것이므로 분할 전에 전체 토지에 대하여 매수청구 및 매수결정이 완료되었다면 해당 토지가 분할된 이후 각 분할 토지에도 분할 전의 토지에 대한 매수청구의 효과가 그대로 승계된다고 볼 것입니다. 만일 도시계획시설부지의 분할로 새로운 토지소유자가 된 자에게 반드시 매수청구를 한 뒤에만 개발행위허가를 신청할 수 있다고 본다면, 무익한 행정절차를 반복하여 강제하는 불합리한 결과를 초래하게 될 것이기 때문입니다. 따라서 분할된 토지의 새로운 소유자는 위의 경우처럼 새로운 매수청구를 하는 것은 별개의 논의로 하고 종전의 매수청구 효과를 그대로 승계하여 직접 개발행위허가를 신청할 수 있다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
  ○ 그렇다면 국토계획법 제47조제7항제2호 및 제56조제1항제1호에 따라 매수의무자가 주거지역 안 지목이 대(垈)인 도시계획시설부지를 매수하기로 한 결정을 알린 날부터 2년이 지날 때까지 해당 토지를 매수하지 아니하여 그 토지의 소유자가 그 토지에 대한 개발행위(건축물의 건축)의 허가를 받은 후 그 토지가 분할된 경우, 분할된 토지의 소유자는 다시 매수청구를 하거나 개발행위허가를 신청할 수 있습니다.

관련법규 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조