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안건번호 19-0465

회신일자 2019-12-30

1. 질의요지

  시어머니인 甲과 그 며느리인 乙이 각각 동일한 정비사업의 토지등소유자(각주: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호에 따른 “토지등소유자”를 말하며, 이하 같음.)이지만 조합설립인가 당시 동일세대에 속하여 그 둘을 대표하는 1명인 甲이 조합원이 된 상황에서 그 후 乙이 남편(각주: 배우자와 같은 세대에 속해 있으면서 토지등소유자가 아닌 경우로 한정함.)과 함께 분가(각주: 세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정함.)한 경우, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제1항제2호 후단의 “19세 이상 자녀의 분가”에 해당하는 것으로 보아 乙에게도 조합원 자격이 인정되는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부로부터 “19세 이상 자녀의 분가”에 해당하여 시어머니 甲과 며느리 乙 각각에게 조합원 자격이 인정된다는 답변을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 도시정비법 제39조제1항제2호 후단의 “19세 이상 자녀의 분가”에 해당하는 것으로 보아 乙에게도 조합원 자격이 인정됩니다.

4. 이유

  도시정비법 제39조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되(각 호 외의 부분 본문) 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 규정하고 있고(제2호 전단), 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 1세대로 보아 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 하면서 19세 이상 자녀가 분가한 경우는 1세대로 보지 않도록 예외를 인정하고 있습니다(제2호 후단).

  이와 같이 도시정비법 제39조제1항에서 조합원의 자격에 대해 1세대에 속하는 토지등소유자가 여러 명 있는 경우 그 여러 명을 대표하는 1명만을 조합원으로 인정하고, 조합설립인가 후 세대를 분리하더라도 1세대로 보도록 기준을 정한 것은 투기 목적을 위한 지분 쪼개기 등의 세대 분리를 막고 투기세력의 유입에 따른 정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 방지하여 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 목적인 반면, 같은 항 제2호 후단에서 19세 이상 자녀의 분가에 대해 예외를 인정한 것은 19세 이상 자녀의 경우 언제든지 그 부 또는 모와 독립된 생계를 영위하기 위해 세대를 분리할 가능성이 있다는 점을 고려해 그 19세 이상 자녀의 분가가 조합설립인가 후 이루어진 경우라 하더라도 지분 쪼개기 등의 투기 목적을 위한 세대 분리와는 구분하여 정비구역 내 토지등소유자의 재산권 등 사익을 보호하기 위해 독립된 조합원의 지위를 인정하려는 취지(각주: 2008. 11. 3. 의안번호 제1801705호로 발의된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 및 법제처 2016. 4. 8. 회신 15-0716 해석례 참조)입니다.

  그런데 도시정비법 제39조제1항제2호 후단에서는 배우자는 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않더라도 1세대로 보고 있어 부부가 모두 토지등소유자이더라도 둘 중 1명만을 조합원으로 인정하고 있으므로, 같은 규정의 “19세 이상 자녀의 분가”는 반드시 부 또는 모와 그 자녀로만 한정할 것이 아니라 자녀의 배우자까지 포함하는 것으로 보는 것이 타당합니다.

  그렇다면 이 사안과 같이 시어머니인 甲의 아들이 아니라 그 며느리인 乙이 토지등소유자라고 하더라도 그 시어머니인 甲과 동일한 세대에 속했다가 甲의 아들과 그 배우자인 乙이 분가하여 세대를 분리한 이상, 이는 도시정비법 제39조제1항제2호 후단의 “19세 이상 자녀의 분가”에 해당하는 것이므로 더 이상 甲과 乙은 1세대에 속하는 것이 아니어서 乙에게도 조합원의 자격이 인정된다고 보아야 합니다.

<관계 법령>

○ 「도시 및 주거환경정비법」
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
   1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
   2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
   3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
  ②ㆍ③ (생  략) 

관계법령
  - 도시 및 주거환경정비법 39조1항2호

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안건번호 19-0426

회신일자 2019-12-27

1. 질의요지

  조합설립추진위원회 위원장(이하 “추진위원장”이라 함) 또는 사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제27조제4항제2호에 따른 정비사업비(각주: 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 말함.)로 사용할 자금을 마련하기 위해 금융회사 등과 대출계약을 체결하는 경우, 해당 대출계약은 같은 법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 하는 계약에 포함되는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 해당 대출계약은 도시정비법 제29조제1항의 적용을 받는 계약에 해당하지 않는다는 답변을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 추진위원장 또는 사업시행자가 금융회사 등과 체결하는 대출계약은 도시정비법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 하는 계약에 포함되지 않습니다.

4. 이유

  도시정비법 제29조제1항 본문에서는 추진위원장 또는 사업시행자는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 하면서 해당 계약에는 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다고 규정하여 계약의 범위를 한정하고 있지 않습니다.

  그런데 도시정비법 제45조제1항제2호에서는 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법에 관한 사항은 총회(각주: 조합에 두는 조합원으로 구성되는 총회를 말함(도시정비법 제44조 참조).)의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제95조제3항에서는 국가 또는 지방자치단체는 시장·군수등(각주: 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장을 말하며(도시정비법 제2조제11호다목 참조), 이하 같음.)이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 드는 비용의 일부를 융자하거나 융자를 알선할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제126조에서는 정비사업의 원활한 수행을 위한 도시·주거환경정비기금(이하 “정비기금”이라 함)의 설치에 대해 규정(제1항)하면서 정비기금의 사용이 허용되는 용도 중 하나로 추진위원회의 운영자금 대여(제3항제1호다목)를 규정하여, 정비사업비로 사용할 자금을 빌리는 대출의 경우 “자금의 차입”, “융자” 또는 “대여”라는 용어를 사용하고 있습니다.

  또한 계약의 방법을 제한하고 있는 도시정비법 제29조제1항은 2017년 8월 9일 도시정비법이 법률 제14857호로 일부개정되면서 종전에는 시공자 및 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우에만 경쟁입찰의 방법에 따르도록 규정하고 있었던 것을, 정비사업을 시행하는 조합의 임원이 용역업체로부터 금품을 받는 등의 비리행위를 하는 것을 막고 정비사업의 투명성을 개선하기 위하여 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함하는 계약에 대해 일반경쟁의 원칙을 따르도록 개정한 것입니다.(각주: 2017. 8. 9. 법률 제14857호로 일부개정되어 2018. 2. 9. 시행된 도시정비법 개정이유ㆍ주요내용 및 2016. 11. 22. 의안번호 제2003777호로 발의된 도시정비법 일부개정법률안 국토교통위원회 심사보고서 참조)

  그런데 정비사업비 조달을 위한 대출의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 차입 방법이나 이자율 등에 대해 총회의 의결을 거치도록 하여 조합원의 의사로 결정할 수 있는 절차를 마련하고 있어 도시정비법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부치지 않는다고 하더라도 정비사업의 투명성을 개선하려는 같은 규정의 입법취지에 반한다고 보기 어렵습니다.

  아울러 도시정비법에서는 위에서 살펴본 바와 같이 국가나 지방자치단체로부터의 융자나 대여의 방법도 가능하도록 규정하고 있고, 실무상 정비사업의 추진 과정에서 정비기금 또는 금융회사로부터 자금을 차입하는 것이 어려워 정비사업전문관리업자(각주: 도시정비법 제102조에 따라 정비사업전문관리업 등록을 한 자를 말함.) 및 해당 정비사업의 시공자 또는 설계자 등을 통해 자금을 차입하는 경우가 있음을 고려할 때, 정비사업비로 사용할 자금을 빌리는 대출계약을 도시정비법 제29조제1항에 따라 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 하는 계약으로 본다면 정비사업비로 사용할 자금을 빌리는 것이 현실적으로 불가능하게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

※ 법령정비 권고사항

  도시정비법 제29조제1항이 적용되는 계약의 범위가 보다 명확해질 수 있도록 법령을 정비할 필요가 있습니다.

<관계 법령>

「도시 및 주거환경정비법」
제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ① ∼ ③ (생  략)
  ④ 제1항제3호에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법으로 한다. 이 경우 동의서에는 다음 각 호의 사항이 모두 포함되어야 한다.
   1. (생  략)
   2. 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)
   3. ∼ 6. (생  략)
  ⑤ (생  략)

제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) ① 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함한다)는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다. 이하 같다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있다.
  ② ～ ⑨ (생  략)

제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.
   1. (생  략)
   2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
   3. ～ 13. (생  략)
  ② ～ ⑦ (생  략)

제95조(보조 및 융자) ①·② (생  략)
  ③ 국가 또는 지방자치단체는 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 드는 비용의 일부를 보조 또는 융자하거나 융자를 알선할 수 있다.
  ④～ ⑥ (생  략)

관계법령
  - 도시 및 주거환경정비법 29

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=412834

안건번호 18-0760

회신일자 2019-03-07

1. 질의요지

  「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 후 세대수 또는 주택규모가 달라지는 내용으로 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경이 아님)이 이루어지고 변경된 내용의 주택으로 배분받는 것을 원하지 않는 조합원들이 있는 경우, 사업시행자는 같은 법 제72조제4항에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거쳐야 하는지?

2. 질의배경

  민원인은 00재개발사업의 조합원으로 변경된 사업시행계획의 내용에 따라 달라진 주택규모로 배분받는 것을 원하지 않아서 다시 분양신청을 하고자 하는데, 조합에서는 재분양신청 절차 여부는 사업시행자의 재량이므로 반드시 분양신청 절차를 다시 거쳐야 하는 것은 아니라는 입장을 취하자 국토교통부 질의를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 사업시행자는 분양공고 등의 절차를 반드시 다시 거쳐야 하는 것은 아닙니다.

4. 이유

  먼저 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것입니다.[주석: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조]

  그런데 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 같은 항 각 호에서 규정한 사항을 토지등소유자[주석: 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말함(도시정비법 제2조제9호가목 참조).]에게 “통지하고”, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 “공고하여야 한다”고 규정하여 사업시행자에 대한 통지 및 공고 의무를 부과하고 있는 것과 달리, 같은 조 제4항에서는 사업시행자는 같은 조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 “거칠 수 있다”고 규정하여 사업시행자에게 분양공고 등의 절차를 다시 거칠지 여부에 대한 재량을 부여하고 있는 것이 문언상 명백합니다.

  그리고 도시정비법 제72조제4항은 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되면서 신설된 것으로서 분양신청 완료 후 사업시행계획이 변경되어 정비사업 규모가 변동되는 경우 이미 종료된 분양신청 결과가 유효한 지에 대하여 논란이 발생하자 이를 해소할 목적으로 사업시행계획 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에는 예외적으로 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있게 하려는 것입니다.[주석: 2017. 2. 8, 법률 제14567호로 전부개정된 「도시 및 주거환경정비법」 국회 심사보고서 p.40 ∼ 44 참조]

  그런데 도시정비법 제72조제4항이 신설되기 전에는 이 사안과 같은 경우 정비사업의 절차 규정, 세대수 또는 주택규모가 달라지는 사업시행계획의 변경이 조합원에게 미치는 영향, 분양신청 절차의 의미 등을 종합적으로 고려하여 분양공고 등의 절차를 다시 거쳐야 한다고 해석할 수도 있었으나,[주석: 법제처 2014. 3. 13. 회신 13-0652 해석례 참조] 해당 규정이 신설되면서 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 재량으로 규정된 이상 그 문언을 넘어 사업시행자에게 분양공고 등의 절차를 다시 거쳐야 하는 의무가 발생한다고 해석하는 것은 타당하지 않습니다.

<관계 법령>

「도시 및 주거환경정비법」
제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
   1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
   2. 분양대상자별 분담금의 추산액
   3. 분양신청기간
   4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
  ②·③ (생  략)
  ④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.
  ⑤·⑥ (생  략)

관계법령
  - 도시 및 주거환경정비법 제50조제1항및제7항

  - 도시 및 주거환경정비법 제72조제1항및제4항