[원문출처] 건설경제

기사입력 2010-12-06 15:14:35

Q: A사는 1, 2층이 상가로, 3, 4층이 업무용 오피스텔로, 5층 이상이 주거용 오피스텔로 구성된 집합건축물(이하 ‘본건 건물’)을 신축하여 분양하였는데, 본건 건물 3, 4층의 엘리베이터실과 계단 사이에는 휴게실이 설치되어 있으며, 휴게실 내에는 소방시설인 알람밸브실이 설치되어 있으며, 3층 휴게실이 일정 기간 동안 관리사무소로 사용된 적이 있습니다.

A사는 본건 건물의 집합건축물대장을 편재함에 있어 본건 건물의 3, 4층 휴게실의 면적을 3, 4층의 공용면적에만 산입하였고, 상가 및 업무용 오피스텔에 이용되는 엘리베이터와 5층 이상 주거용 오피스텔에 이용되는 엘리베이터가 분리되어 있습니다.

또한 본건 건물은 집합건축물대장에 기재된 전유면적 및 공용면적에 따라 분양되었으며, 관리비도 분양면적에 따라 부과되었습니다. 이러한 경우 본건 건물의 3, 4층 휴게실이 본건 건물의 모든 구분소유자를 위한 공용부분에 해당하는지, 아니면 본건 건물의 3, 4층 구분소유자들만을 위한 일부공용부분에 해당하는지 궁금합니다.

A: 대법원은 “집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다”고 판시하였습니다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결 등 참조).

대법원은 본건과 유사한 사건에서 A사의 의사가 본건 건물의 3, 4층 휴게실을 3, 4층 구분소유자들만을 위한 일부공용부분으로 설정하였던 것임을 알 수 있고, 본건 건물의 구분소유자들 사이에도 이러한 의사에 대한 묵시적 합의가 있었던 것으로 여겨지며, 나아가 본건 건물의 구조, 면적, 형태 등 여러 사정을 고려하면, 본건 건물의 3, 4층 휴게실은 3, 4층 구분소유자들만을 위한 일부공용부분이라고 보는 것이 상당하고, 3층 휴게실이 관리사무소로 사용된 적이 있고, 소방시설인 알람밸브시설이 설치되어 있으며, 본건 건물의 3, 4층 휴게실이 엘리베이터실과 계단실 사이에 위치한다는 사정만으로 전체공용부분에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단한 원심 판결을 수긍하였습니다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다36056 판결).

그 밖에 대법원은 공동주택과 상가가 함께 존재하는 주상복합건물에서 상가의 구분소유자가 상가의 지하층 복도 부분을 흡연실, 휴게실 등의 용도로 점유한 사안에서 지하층 복도 부분은 상가 구분소유자들만을 위한 일부공용부분에 해당한다고 판시하면서 지하층 발전실에서 공동주택으로 연결되는 가스, 수도 등의 배관이 상가의 지하층 부분 천정을 통과하고 있다는 사정만으로 상가의 지하층 부분이 전체공동부분이 된다고 볼 수도 없다고 판시한 사례도 있습니다(위 대법원 2006다56565 판결).

따라서 본건의 경우 본건 건물의 구분소유자들의 의사 및 본건 건물의 면적, 구조 등에 비추어 보면, 본건 건물의 3, 4층 휴게실은 3, 4층 구분소유자들만을 위한 일부공용부분에 해당한다고 보는 것이 타당할 것입니다.

통상 집합건물의 일부공용부분은 그 객관적 용도가 명백하지 아니하여 분쟁에 쉽게 노출될 수 있습니다.

따라서 건축주가 집합건물의 일부공용부분을 설정하고자 하는 경우에는 향후 분쟁의 소지를 없애기 위하여 설계도서, 건축물대장, 관리규약, 분양계약서 등에 일부공용부분을 명시하는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다.

법무법인 태평양 변호사 박영록

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