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안건번호 20-0110

회신일자 2020-08-10

1. 질의요지

  「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에서는 월간 세대별 장기수선충당금을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정하고 있는데, 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 지하주차장이 없는 아파트 1층에 거주하는 사람으로 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호에 따라 세대별 주택공급면적에 비례하여 부담해야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「공동주택관리법」 제18조제2항에 따른 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호와 다르게 정할 수 있습니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제18조제1항 및 제2항에 따라 입주자등(각주: 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음.)이 관리규약을 정할 때 참조하도록 한 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항을 정하고 있는 같은 법 시행령 제19조제1항제12호에서는 같은 영 제23조제2항제1호에 따른 장기수선충당금의 세대별부담액 산정방법 등을 규정하고 있습니다.

  그리고 공동주택은 구분소유의 대상이 되는 집합건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용대상이 되는데, 「공동주택관리법」과의 관계에 대해 집합건물법 제2조의2에서는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제17조에서는 공용부분의 부담에 관하여 “규약에 달리 정한 바가 없으면” 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있는바, 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금의 세대별 부담 비율을 정함에 있어서도 관리규약이 우선 적용된다고 보아야 합니다.

  그렇다면 「공동주택관리법」 제29조제1항, 같은 법 시행령 제30조 및 같은 법 시행규칙 제7조에 따라 장기수선계획을 수립하는 기준을 정하고 있는 같은 별표 1 제7호에서 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정한 것은 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법에 대해 따로 정한 내용이 없는 경우 입주자가 공동으로 이용할 것으로 예상되는 공용부분의 보수ㆍ유지를 위한 장기수선충당금을 예정하여 규정된 것(각주: 서울남부지방법원 2019. 12. 17. 선고 2019가단11986 판결례 참조)으로 보아야 하고, 해당 별표 규정을 근거로 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정하는 것이 금지된다고 볼 수는 없습니다.

  아울러 공동주택의 공용부분은 각 소유자의 공동소유에 해당하나 세대별로 그 시설의 사용 여부 등에 명백한 차이를 증명할 수 있다면 그 차이를 반영하는 것이 타당하고, 현실적으로 일정한 공용부분의 주요 시설을 전혀 사용하지 않는 세대에 대해서도 주택공급면적에 비례하여 세대별 장기수선충당금을 산정하여 부과하는 것은 구분소유자의 권리를 침해하는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 관리규약으로 입주자등이 자율적으로 장기수선충당금 산정방법을 정할 수 있다고 보아야 개별 공동주택에서 장기수선충당금 산정방법에 관한 구체적 타당성을 확보할 수 있으며, 실제 「공동주택관리법」 제23조제3항 및 같은 법 시행령 제23조제3항제1호에 따른 승강기 전기료의 경우 관리규약으로 1층 또는 2층 세대는 부담하지 않는 경우(각주: 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 별표 6에서는 승강기 전기료의 경우 “○층 이하를 제외”하고 부과할 수 있도록 규정하고 있고, 다수의 공동주택에서 1층 또는 2층의 경우 승강기 전기료를 부과하지 않고 있음.)가 많다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

공동주택관리법
제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
  ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.
  ③․④ (생  략)

공동주택관리법 시행령
제19조(관리규약의 준칙) ① 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 "관리규약준칙"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.
   1. ～ 11. (생  략)
   12. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차
   13. ～ 28. (생  략)
  ②․③ (생  략)

제23조(관리비 등) ① (생  략)
  ② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.
   1. 장기수선충당금
   2. (생  략)
  ③ ～  (생  략)

공동주택관리법 시행규칙
제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제30조 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.
  ② ～ ⑤ (생  략)

제9조(장기수선충당금의 적립) 법 제30조제1항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1에 따른다.

[별표 1]
장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)

1. 건물외부

2. 건물내부

3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비

4. 급수·가스·배수 및 환기설비

5. 난방 및 급탕설비

6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설

7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법

월간 세대별 장기수선충당금 = (장기수선계획기간 중의 수선비총액) ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년)) × 세대당 주택공급면적

관계법령
  - 공동주택관리법 제 29조

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안건번호 18-0830

회신일자 2019-03-13

1. 질의요지

  유치원(공동주택 및 입주자 공유가 아닌 경우를 의미하며, 이하 같음)을 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트를 초과하여 증축하려는 경우 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호가목 허가기준란 1) 단서가 적용될 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호가목 허가기준란에 따른 유치원 증축은 불가능하다는 국토교통부의 회신에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호가목 허가기준란 1) 단서가 적용될 수 없습니다.

4. 이유

  「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호가목 신고기준란에서는 적용대상을 “유치원 및 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률」에 따른 편의시설”(이하 “유치원등”이라 함)로 한정하고 있는 반면, 같은 목 허가기준란 1) 본문에서는 유치원등을 적용대상에서 제외하고 있습니다.

  또한 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호가목 허가기준란 1)에서는 증축ㆍ증설 허가의 적용대상에서 유치원등을 제외(본문)하면서  이에 대한 예외(단서)를 규정하는 체계를 취하고 있는바, 같은 1) 단서의 적용대상을 시ㆍ군ㆍ구 건축위원회의 심의, 입주자 3분의 2 이상의 동의 등의 절차를 거친 경우로 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 같은 1) 단서의 적용대상 또한 본문에 따른 유치원등 외 건축물인 것을 전제하고 있다고 보아야 합니다.

  그리고 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호가목 신고기준란에서 “「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 유치원을 증축하려는 경우”를 규정한 취지는 종전에는 모든 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신축ㆍ증축을 허가사항으로 규정하면서 사업계획 승인 범위에서만 증축을 허용하여 유치원의 증축이 사실상 불가능하였던 문제점을 개선하기 위해 별도로 신고기준을 마련하여 일정 범위에서는 증축할 수 있도록 규제를 완화한 것입니다.[주석: 2009. 3. 18. 대통령령 제21358호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「주택법 시행령」 조문별제개정이유서 및 2016. 8. 11. 대통령령 제27445호로 제정되어 다음 날 시행된 「공동주택관리법 시행령」 제정이유서 참조]

  그렇다면 유치원의 증축은 신고사항으로서 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서만 할 수 있다고 보는 것이 해당 규정의 입법연혁과 취지에 부합하는 해석이므로 유치원을 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트를 초과하여 증축하려는 경우 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호가목 허가기준란 1) 단서가 적용된다고 볼 수 없습니다.

<관계 법령>

○ 「공동주택관리법」
제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.
   1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
   2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)
   3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)
   4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위
  ② ∼ ⑤ (생 략)

○ 「공동주택관리법 시행령」
제35조(행위허가 등의 기준 등) ① 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다.
  ② ∼ ④ (생 략)

[별표 3] 
공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(제35조제1항 관련)

관계법령
  - 공동주택관리법 시행령 별표 3( 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준 ) 제 6 호 가목

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안건번호 17-0658

회신일자 2018-02-21

1. 질의요지

  공동주택의 부대시설인 주차장의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 기존 주차구획의 일부를 전기자동차의 충전을 위한 전용 주차구획으로 전환하여 고정형 충전기를 설치하는 것이 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호나목에 따른 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 행위로서 시장·군수·구청장 등에게 신고해야 하는 “증축”에 해당하는지?

2. 질의배경

  민원인은 공동주택의 주차구획의 일부를 전기자동차 충전 전용 구획으로 전환하고 고정형 충전기를 설치하려는 경우, 「건축법」상의 증축을 수반하지 않더라도 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호의 “증축”에 해당하여 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는지 국토교통부에 질의했고, 증축에 해당하므로 신고를 해야한다는 회신을 받자, 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  공동주택의 부대시설인 주차장의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 기존 주차구획의 일부를 전기자동차의 충전을 위한 전용 주차구획으로 전환하여 고정형 충전기를 설치하는 것은 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호나목에 따른 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 행위로서 시장·군수·구청장 등에게 신고해야 하는 “증축”에 해당합니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에서는 “공동주택”이란 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설(다목) 등 같은 호 각 목의 주택 및 시설을 말한다고 규정하고 있고, 「주택법」 제2조제13호에서는 “부대시설”이란 주택에 딸린 주차장 등(가목) 또는 그에 준하는 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비(다목) 등을 말한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제6조제7호에서는 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전기자동차(이하 “전기자동차”라 함)에 전기를 충전하여 공급하는 시설을 규정하고 있습니다.

  그리고, 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에서는 공동주택의 입주자와 사용자(이하 “입주자등”이라 함) 또는 관리주체가 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 한다고 규정하고 있습니다.

  또한, 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호나목에서는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 증축하려는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있고, 주차장에 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 경우로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우에는 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있는바,

  이 사안은 공동주택의 부대시설인 주차장의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 기존 주차구획의 일부를 전기자동차의 충전을 위한 전용 주차구획으로 전환하여 고정형 충전기를 설치하는 것이 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호나목에 따른 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 행위로서 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 “증축”에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 「공동주택관리법」에서는 “증축”의 의미를 별도로 규정하고 있지 않고, 같은 법 제2조제2항에서는 같은 법에서 따로 정하지 않은 용어의 뜻은 「주택법」에서 정한 바에 따른다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서도 “증축”의 의미에 대해서 별도로 규정하고 있지 않은바, 이와 같이 법령에서 용어의 의미를 별도로 규정하고 있지 않은 경우에는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원해야 할 것입니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조).

  이러한 맥락에서 살펴보면, 일반적으로 “증축”이란 이미 지어져 있는 건축물에 덧붙여 더 늘리어 지음을 의미하는바(국립국어원 표준국어대사전 참조), “공동주택을 증축하는 행위”란 이미 지어져 있는 공동주택에 덧붙여 더 늘리어 짓는 행위를 의미한다고 할 것이고, 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에 따르면 “공동주택”에는 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택(가목) 및 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물(나목) 뿐만 아니라 “「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설”(다목)도 포함되므로, 전기자동차의 충전을 위한 전용 주차구획 및 고정형 충전기 등의 부대시설은 공동주택의 일부를 이루는 것으로서 이러한 부대시설을 늘리는 행위는 공동주택을 “증축”하는 행위에 해당한다고 할 것입니다.

  그리고, 공동주택의 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 증축하는 경우 중 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 경미한 사항을 규정하고 있는 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조제3항에서는 주차장, 관리사무소, 경비실(제1호)과 같은 건축물을 증축하는 경우 뿐만 아니라, 대문ㆍ담장(제2호), 구내전화ㆍ폐쇄회로ㆍ텔레비전(제3호), 보안등ㆍ자전거보관소ㆍ안내표지판(제4호), 주민운동시설(제7호) 등 건축물이 아닌 시설을 증축하는 경우도 함께 규정하고 있는바, 공동주택관리법령에서 “증축”의 대상은 건축물에 한정되지 않는다고 할 것이므로, 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 행위를 수반하지 않더라도 공동주택의 일부를 이루는 부대시설이나 복리시설 등을 늘리는 행위는 공동주택관리법령에 따른 “증축”에 해당한다고 할 것입니다.

  한편, “증축”이란 일반적으로 그 대상이 “건축물”임을 전제하는 것이고, 「건축법 시행령」 제2조제2호에서도 “증축”을 “기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것”으로 정의하고 있으므로, 건축물의 면적이나 높이 등을 늘리지 않고 단지 그 내부에 장비나 시설을 추가하는데 그치는 경우는 “증축”에 해당하지 않는다는 의견이 있을 수 있습니다.

  그러나, 동일한 용어라고 하더라도 개별 법령에서 정하는 바에 따라 그 구체적 의미는 달라질 수 있는 것이고, 「공동주택관리법」 제35조제1항의 취지는 공동주택의 효율적 관리에 지장을 줄 수 있는 증축 등의 행위를 하려는 경우 사전에 허가를 받거나 신고를 하도록 하여 시장·군수·구청장의 적절한 지도·감독을 받도록 하려는 것인바, 공동주택의 부대시설을 늘리는 행위는 「건축법」에 따른 증축에 해당하는지와 상관없이 공동주택의 효율적 관리를 위해 시장·군수·구청장의 지도·감독을 받도록 할 필요가 있으므로 「공동주택법」상 증축에 해당하여 허가나 신고의 대상이 된다고 보아야 할 것입니다.

  또한, 「공동주택관리법」 제35조제2항 및 「주택법」 제19조제1항제1호에 따르면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따른 공동주택의 증축 등 행위에 대하여 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 경우에는 「건축법」에 따른 증축 등에 대한 건축허가를 하거나 건축신고를 받은 것으로 보게 되므로 「공동주택관리법」상 증축과 「건축법」상 증축은 동일한 것이라는 의견이 있을 수 있으나, 「공동주택관리법」 제35조제2항은 같은 조 제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 허가하거나 신고받은 사항 중 「건축법」에 따른 건축허가를 하거나 건축신고를 받아야 할 사항에 대해서 건축허가를 하거나 건축신고를 받은 것으로 본다는 것이지, 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 허가를 하거나 신고를 받아야 하는 사항 전부를 「건축법」에 따른 건축허가 또는 건축신고 사항과 동일한 것으로 본다는 의미가 아니므로, 이러한 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  이상과 같은 점에 비추어 볼 때, 공동주택의 부대시설인 주차장의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 기존 주차구획의 일부를 전기자동차의 충전을 위한 전용 주차구획으로 전환하여 고정형 충전기를 설치하는 것은 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호나목에 따른 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 행위로서 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 “증축”에 해당한다고 할 것입니다.

※ 법령정비 권고사항

  건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 건축물이 아닌 부대시설이나 복리시설을 늘리는 행위가 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 “증축”에 포함되는지 문언상 명확하지 않으므로, 같은 법 제2조제1항에 “증축”의 의미를 정의하는 별도의 호를 신설하거나 같은 법 제35조제1항제2호에서 “증축” 대신 “증설” 등 다른 용어를 사용하여 해당 규정을 정비할 필요가 있습니다.

관계법령
  - 공동주택관리법 시행령 별표 3

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안건번호 17-0188

회신일자 2017-06-26

1. 질의요지

  「공동주택관리법」 제5조제1항에서는 입주자와 사용자(이하 “입주자등”이라 함)가 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제7조제1항 각 호 외의 부분에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 「공동주택관리법」 제11조에서는 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하며, 입주자등이 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 하고, 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하여야 한다고 규정하고 있는바,
 
  의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정을 입주자대표회의가 하여야 하는지, 아니면 입주자등이 하여야 하는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인은 의무관리대상 공동주택에 최초 입주하는 입주자등이 그 공동주택의 관리방법을 위탁관리방법으로 선택한 경우 주택관리업자도 입주자등이 직접 선정할 수 있는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부로부터 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하여야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어, 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정은 입주자대표회의가 하여야 합니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제5조제1항에서는 입주자등이 의무관리대상 공동주택을 같은 법 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 같은 법 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제7조제1항 각 호 외의 부분에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 「공동주택관리법」 제11조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 입주자등이 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 전단에서는 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정을 입주자대표회의가 하여야 하는지, 아니면 입주자등이 하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제7조제1항 각 호 외의 부분에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있으므로, 의무관리대상 공동주택을 위탁관리하는 경우 주택관리업자를 선정할 권한은 공동주택의 입주자등을 대표하는 자치의결기구인 입주자대표회의에 있음이 문언상 명백하다고 할 것입니다.

  그리고, 「공동주택관리법」 제7조제1항제2호 및 같은 법 시행령 제5조제2항제1호의 위임에 따른 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시) 제2조제1항제1호에서는 같은 지침은 의무관리대상 공동주택에서 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우에 적용한다고 규정하고 있고, 같은 지침 제14조제1항에서는 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 지침 제21조제1항 전단 및 별표 7 제1호에서는 주택관리업자 선정 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결하여야 한다고 규정하고 있는바, 공동주택관리법령의 위임에 따른 해당 지침에서도 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정한다는 것을 전제로 주택관리업자 선정과 관련된 구체적인 사항을 규정하고 있다고 할 것입니다.

  한편, 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단에서는 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 항 괄호의 내용에 따라 입주자등이 해당 공동주택을 위탁관리하려는 경우에는 주택관리업자도 선정할 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다.

  그러나, 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단은 주택관리업자의 선정을 같은 법 제7조제1항과 달리 정하고 있는 규정이 아니라 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 사업주체에서 입주자등으로 이관되는 절차에 관한 규정으로서 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정한 경우에 입주자대표회의의 회장이 이를 사업주체에게 통지하고 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하되, 해당 공동주택을 위탁관리하기로 정한 경우에는 선정된 주택관리업자를 포함하여 통지하고 신고하라는 의미이며, 「공동주택관리법」 제13조제1항제1호에서도 사업주체가 입주자대표회의의 회장으로부터 같은 법 제11조제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우에는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 그와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정은 입주자대표회의가 하여야 한다고 할 것입니다.

※ 법령정비의견
 ○ 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단 괄호 부분에서는 위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다고 규정하고 있어 주택관리업자의 선정 주체에 관하여 해석상 오해의 소지가 있을 수 있으므로, 공동주택 관리의 이관에 관하여 규정하고 있는 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.

관계법령
  - 공동주택관리법 제11조