www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=420296

안건번호 19-0604

회신일자 2019-12-12

1. 질의요지

  「공동주택관리법」 제85조제1항에 따른 “공동주택의 관리에 필요한 비용”에 공동주택의 노후 승강기(각주: 「공동주택관리법」 제29조제1항, 같은 법 시행령 제30조, 같은 법 시행규칙 제7조 및 별표 1에 따르면 공동주택에 설치된 승강기는 보통 15년 주기로 교체되므로 설치 또는 교체된 지 15년이 지난 승강기를 전제함.) 교체 비용이 포함되는지?

2. 질의배경

  경기도 성남시에서는 공동주택 지원시설별 지원기준에 대한 조례를 개정하는 과정에서 위 질의요지에 대한 의문이 있어 국토교통부에 질의하였으나 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 공동주택의 노후 승강기 교체 비용이 포함됩니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제85조제1항에서는 지방자치단체의 장은 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 국가는 공동주택의 보수·개량에 필요한 비용의 일부를 주택도시기금에서 융자할 수 있다고 규정하여 공동주택의 “관리”와 “보수·개량”을 각각 규정하고 있습니다.

  그런데 「공동주택관리법」 제85조제2항은 노후화된 공동주택의 체계적인 관리를 위하여 국가가 공동주택의 보수ㆍ개량에 필요한 비용의 일부를 주택도시기금에서 융자할 수 있는 근거를 마련하기 위하여 「공동주택관리법」이 2015년 12월 29일 법률 제13676호로 일부개정되면서 신설되었는바,(각주: 2015. 12. 29. 법률 제13676호로 개정되어 2016. 8. 12. 시행된 「공동주택관리법」 개정이유 및 주요내용 참조) 해당 규정은 지방자치단체가 “공동주택의 관리에 필요한 비용”을 지원하는 것과는 별개로 장기수선계획에 따른 수선공사비용 조달에 어려움이 있는 경우 부족한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 하기 위한 것으로 보는 것이 타당하므로 「공동주택관리법」 제85조제1항에 따른 “관리”와 같은 조 제2항에 따른 “보수·개량”이 서로 배타적인 개념이라고 볼 수는 없습니다.

  그리고 「공동주택관리법」은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하려는 법률이고, 공동주택의 “시설관리”에 대한 사항을 규율하고 있는 「공동주택관리법」 제5장에서 승강기의 수선방법 및 수선주기 등을 포함하고 있는 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획에 관한 사항을 규율(각주: 「공동주택관리법」 제29조제1항·제2항, 같은 법 시행령 제30조 및 같은 법 시행규칙 제7조제1항 참조)하고 있으며, 공동주택의 “관리”에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성한 입주자대표회의의 의결사항에 장기수선계획의 수립, 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수·교체 및 개량 및 장기수선충당금의 사용 등이 포함(각주: 「공동주택관리법」제2조제1항제8호, 제14조제9항, 같은 영 제14조제2항제10호·제14호 및 제31조제4항 참조)되어 있는 점 등을 고려하면 공동주택관리법령에서 공동주택의 “관리”는 유지·보수·개량·교체 및 그 밖의 운영·관리를 포괄하는 개념으로 보아야 합니다.

  그렇다면 「공동주택관리법」 제85조제1항 및 각 지방자치단체의 조례에서 정하는 바에 따라 지방자치단체의 장이 공동주택의 노후 승강기 교체 비용 지원의 필요성, 우선순위, 해당 지방자치단체의 재정 상황 등을 고려하여 최종적으로 지원 여부를 판단하는 것은 별론으로 하고, 「공동주택관리법」 제85조제1항에 따른 “공동주택의 관리에 필요한 비용”에는 공동주택의 노후 승강기 교체 비용이 포함된다고 보는 것이 공동주택관리법령의 규정체계 및 입법취지에 부합하는 해석입니다.

<관계 법령>

「공동주택관리법」
제85조(관리비용의 지원) ① 지방자치단체의 장은 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다.
  ② 국가는 공동주택의 보수ㆍ개량에 필요한 비용의 일부를 주택도시기금에서 융자할 수 있다.

관계법령
  - 공동주택관리법 제85조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=102308

안건번호 12-0396

회신일자 2012-08-02

1. 질의요지

  「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는지?

3. 회답

  「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것은 아니라 할 것입니다.

4. 이유

  「주택법」 제43조제3항에서는 입주자가 공동주택을 건축한 사업주체로부터 관리요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제47조제2항에서는 위 규정에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  한편, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 「주택법」 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있어, 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.
  살피건대, 「주택법」 제47조제2항에서는 그 문언상 “조정할 수 있으며”라는 형식으로 되어 있어 장기수선계획의 조정이 임의적 사항임을 명백히 하고 있고, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항의 “3년마다 조정하되”라는 문구가 문언상 반드시 “3년마다 조정하여야 하되”라고만 해석되는 것이라 보기 어려우며, 오히려 상위법인 「주택법」 제47조제2항과의 조화를 고려하면, “3년마다 조정할 수 있되”라고 해석하는 것이 위 문구의 문언상 의미를 보다 잘 드러낼 뿐만 아니라 법체계에도 부합한다 할 것입니다.
  또한, 「주택법」 제101조제2항제2호에서는 같은 법 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자에게 1천만원 이하의 과태료를 부과하는 규정을 두고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 법 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 아니한 자(제10호), 같은 법 제59조제1항에 따른 장기수선계획에 대한 보고나 자료제출 등의 명령을 위반한 자(제16호)에게 각각 500만원 이하의 과태료를 부과하는 규정을 두고 있을 뿐, 같은 법 제47조제2항에 따른 장기수선계획을 조정하지 아니한 자에게 직접적으로 과태료 등의 제재조치를 취할 수 있도록 하는 명시적 규정을 두고 있지 아니한 점에 비추어 볼 때에도 장기수선계획의 조정을 의무사항으로 보기는 어렵다고 할 것입니다.
  한편, 「주택법 시행규칙」 제26조제1항, 제30조 및 별표 5에 따른 장기수선계획의 수립기준을 살펴보면, 공동주택의 주요시설에 대한 수선주기가 그 구체적 시설 및 수선 방법에 따라 3년, 5년, 8년, 10년 등으로 상이하게 규정되어 있으나 모두 3년 이상의 주기로 규정되어 있고, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있는 것에 비추어볼 때, 주택법령에서는 입주자대표회의 및 관리주체가 장기수선계획의 조정이 필요하다고 판단될 경우 이를 할 수 있도록 규정하면서, 장기수선계획을 지나치게 수시로 바꾸는 것은 공동주택의 주요시설에 대한 안정적 수선 및 관리에 있어 바람직하지 않다는 입법적 판단에 따라 그 기간을 3년으로 규정하고, 필요할 경우 3년이 경과하기 전에도 일정한 절차를 거쳐 이를 조정할 수 있도록 규정한 것으로 해석하는 것이 법체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
  따라서, 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것은 아니라 할 것입니다.

※ 법령정비 의견

  현행 「주택법」 제47조제2항에서는 “입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며”라고 규정하고 있으나, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서는 “법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되”라고 규정하고 있어, 장기수선계획의 조정을 반드시 3년마다 의무적으로 하여야 하는지 여부가 해석상 논란이 될 수 있으므로, 정책적 판단에 따라 해석상 논란이 없도록 이를 명확히 규정하는 등 입법적 보완이 필요하다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제47조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=100804

안건번호 11-0539

회신일자 2011-11-17

1. 질의요지

「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는지?

3. 회답

  「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아니라고 할 것입니다.

4. 이유

  「주택법」 제43조제3항에 따라 입주자는 입주자대표회의를 구성하고, 같은 조 제4항에 따라 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 일정한 기준을 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하며, 같은 조 제7항제2호에서는 입주자대표회의의 의결사항을 대통령령으로 위임하고 있는데, 이에 따라 규정된 같은 법 시행령 제51조제1항에서는 입주자대표회의의 의결사항으로 알뜰시장의 개설에 관한 사항을 명시적으로 규정하고 있지는 아니하나, 같은 항 제3호에서는 단지 안의 도로ㆍ주차장 등의 운영기준에 관한 사항을 규정하고 있고, 같은 항 제9호에서는 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 공동주택관리규약으로 정하는 사항을 규정하고 있습니다.
  한편, 「주택법」 제44조제1항에 따르면 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하여야 하고, 같은 조 제2항에 따라 입주자와 사용자는 제1항에 따른 공동주택관리규약의 준칙을 참조하여 공동주택관리규약을 정하게 되는데, 같은 법 시행령 제57조제1항에 따르면 공동주택관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항은 입주자 등의 권리 및 의무 등 각종 공동주택의 관리에 필요한 사항이고, 공동주택관리규약에 자생단체가 농수산물 직거래ㆍ바자회 등의 목적을 위해 물건을 주차장 또는 단지 내 도로에 일시적으로 적재하는 행위는 입주자 등이 관리주체의 동의를 얻어서 할 수 있다고 규정하고 있다면 입주자 등이 관리주체의 동의를 얻어 알뜰시장을 개최하는 것이 가능하다는 판결례에 비추어 볼 때(인천지방법원 2006. 1. 19. 선고 2005노2142 판결례 참조), 공동주택관리규약에서 입주자대표회의의 의결로 알뜰시장이라는 목적을 위해 부대시설 또는 복리시설을 사용하는 행위를 허용하고 있다면, 입주자대표회의의 의결로 공동주택단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그 사용료를 받는다고 하더라도 「주택법」에 위반된다고 할 수는 없다 할 것입니다.
  한편, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따라 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하고, 같은 법 시행령 별표 3에서는 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한해 용도변경이 가능하다고 규정하고 있으므로, 공동주택단지 안의 부대시설 또는 복리시설에서 알뜰시장을 개설하고 사용료를 받는 것은 「주택법」에 위반된다는 주장이 있을 수 있으나, 같은 법 제42조제2항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 용도변경이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위 안에서 복리시설인 어린이놀이터, 의료시설, 유치원, 주민운동시설, 노인정 등을 상호간에 용도변경하는 것을 말하는 것(대법원 2000. 12. 22. 선고 99두455 판결례 참조)으로 적어도 상당기간 지속적인 용도로의 변경 행위를 말한다고 할 것이고, 또한 「주택법 시행령」 별표 3의 신고기준 규정은 신고대상이 되는 용도변경일 경우에 영리목적으로 용도를 변경하는 것을 제한하는 것이라고 해석되는바, 이 사안과 같은 알뜰시장은 부대시설 또는 복리시설의 용도는 그대로 유지한 채 일시적으로 해당 시설을 사용하는 것이므로, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따른 신고대상이 되는 용도변경에는 해당하지 아니한다 할 것입니다.
  따라서, 「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아니라고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제44조
  - 주택법 제42조