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안건번호 20-0182

회신일자 2020-07-13

1. 질의요지

  환지 방식으로 시행되는 도시개발사업에서 「도시개발법」 제35조제1항에 따라 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 함)가 환지예정지를 지정하기 전에 해당 도시개발구역 내 존치건축물(각주: 「도시개발법」 제4조제1항에 따라 지정권자가 수립한 개발계획 및 같은 법 제17조제2항에 따라 인가된 실시계획에서 존치하기로 한 건축물을 말하며, 이하 같음.) 및 해당 대지의 소유자는 같은 법 제9조제5항 및 같은 법 시행령 제16조제1항제1호에 따라 해당 대지에서의 건축물의 건축(각주: 존치건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건축하려는 경우로 한정함.)을 허가 받을 수 있는지?

2. 질의배경

  경기도 용인시에서는 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 건축물의 건축을 허가 받을 수 있다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 존치건축물 및 해당 대지의 소유자는 건축물의 건축을 허가 받을 수 있습니다.

4. 이유

  「도시개발법」 제9조제5항에서는 도시개발구역에서 건축물의 건축 등 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장․광역시장․특별자치도지사․시장 또는 군수(이하 “시장 또는 군수”라 함)의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제16조제1항에서는 시장 또는 군수의 허가를 받아 할 수 있는 행위의 하나로 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물의 건축(제1호)을 규정하고 있으며, 같은 영 제16조제2항에서는 시장 또는 군수는 같은 조 제1항 각 호의 행위에 대한 허가를 하려는 경우 시행자가 이미 지정되어 있으면 미리 그 시행자의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있는바, 이는 도시개발구역 내에서 시장 또는 군수는 해당 도시개발사업에 미치는 영향 등을 고려하여 건축물의 건축을 허가할 수 있음을 전제한 것입니다.

  그리고 「도시개발법」 제36조제1항에 따르면 환지 예정지가 지정될 경우 환지처분이 있기 전까지 소유권의 변동은 생기지 않더라도 종전 토지의 소유자는 환지 예정지에 대해 환지처분이 공고되기 전까지 임시로 사용․수익할 수 있는 한편 종전의 토지를 사용․수익할 수 없게 되지만,(각주: 대법원 2018. 3. 29. 선고 2017두70946 판결례 참조) 환지 예정지 지정이 있기 전까지는 토지 소유자가 자신이 소유한 토지를 사용․수익할 수 있으므로 같은 법 제9조제5항 및 같은 법 시행령 제16조제1항제1호에 따른 행위허가를 통해 건축물을 건축할 수 있다고 보아야 합니다.

  한편 환지 예정지 지정 전 토지 사용에 대해 규정한 「도시개발법」 제36조의2제1항에서는 같은 법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자(각주: 국가나 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관 또는 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사를 말함.)는 순환개발을 위한 순환용주택을 건설하려는 경우(제1호) 등 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 환지 예정지를 지정하기 전이라도 실시계획 인가 사항의 범위에서 토지 사용을 하게 할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 국가나 지방자치단체 등 공공이 시행하는 도시개발사업에서 토지를 조기에 사용하여 사업 추진을 촉진하기 위해 환지 예정지를 지정하기 전이라도 순환용 주택의 건설 등 제한된 경우에 한하여 토지의 사용을 허용하려는 것(각주: 2011. 1. 18. 의안번호 제1810643호로 발의된 도시개발법 일부개정법률안에 대한 국회 국토해양위원회 심사보고서 참조)으로, 장래 환지 예정지 지정 이후에 환지 예정지를 활용하여 실시계획에 따라 건설 또는 설치하는 것이 원칙이지만 공공성이 인정되는 범위에서 제한된 목적의 토지 사용에 한해 환지 예정지 지정 전에도 허용하겠다는 취지인바, 종전 토지에 대한 행위허가와는 직접적인 관련이 없는 규정입니다.

  따라서 이 사안의 경우 구체적인 건축허가 신청 내용에 따라 시장 또는 군수로부터 「도시개발법」 제9조제5항 및 같은 법 시행령 제16조제1항제1호에 따른 허가를 받을 수 있는지 여부는 별론으로 하고, 같은 법 제36조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는다는 이유로 환지 계획과는 무관한 존치건축물 및 그 대지의 소유자가 환지 예정지 지정 전에 자기 소유 토지를 사용하는 것이 허용되지 않는다고 볼 수는 없으므로, 이 사안의 경우 같은 법 제9조제5항 및 같은 법 시행령 제16조제1항제1호에 따른 허가 대상에 해당합니다.

<관계 법령>

도시개발법
제9조(도시개발구역지정의 고시 등) ① 〜 ④ (생  략)
  ⑤ 제7조제1항에 따라 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
  ⑥ 〜 ⑩ (생  략)

제36조(환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
  ② (생  략)
  ③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
  ④ㆍ⑤ (생  략)

제36조의2(환지 예정지 지정 전 토지 사용) ① 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제35조에 따라 환지 예정지를 지정하기 전이라도 제17조 제2항에 따른 실시계획 인가 사항의 범위에서 토지 사용을 하게 할 수 있다.
   1. 순환개발을 위한 순환용주택을 건설하려는 경우
   2. 「국방ㆍ군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방ㆍ군사시설을 설치하려는 경우
   3. 제7조 제1항에 따른 주민 등의 의견청취를 위한 공고일 이전부터 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설을 목적으로 토지를 소유하고 있는 경우
   4. 그 밖에 기반시설의 설치나 개발사업의 촉진에 필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우
  ② 〜 ⑤ (생  략)

도시개발법 시행령
제16조(행위허가의 대상 등) ① 법 제9조제5항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다.
   1. 건축물의 건축 등: 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 대수선(大修繕) 또는 용도 변경
   2. 〜 7. (생  략)
  ② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 법 제9조제5항에 따라 제1항 각 호의 행위에 대한 허가를 하려는 경우에 법 제11조에 따라 시행자가 이미 지정되어 있으면 미리 그 시행자의 의견을 들어야 한다.
  ③ㆍ④ (생  략)

관계법령
  - 도시개발법 제11조

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안건번호 19-0546

회신일자 2020-01-23

1. 질의요지

  「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 신청 시 공사용 가설건축물의 축조신고에 필요한 서류를 별도로 제출하지 않은 경우 건축허가를 받으면 같은 조 제5항제1호에 따라 공사용 가설건축물의 축조신고를 한 것으로 의제되는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 질의하였고 그 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 건축허가를 받더라도 공사용 가설건축물의 축조신고를 한 것으로 의제되지 않습니다.

4. 이유

  「건축법」 제11조제1항 본문에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장․특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장(이하 “시장․군수 또는 구청장”이라 함)의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 같은 조 제1항에 따른 건축허가를 받으면 같은 법 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고(제1호) 등 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 본다고 규정하면서, 같은 조 제3항에서는 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 같은 조 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있습니다.

  그리고 「건축법 시행령」 제15조제8항 및 「건축법 시행규칙」 제13조제1항에서는 「건축법」 제20조제3항에 따라 신고해야 하는 가설건축물을 축조하려는 자는 가설건축물 축조신고서(전자문서로 된 신고서를 포함함), 배치도ㆍ평면도 및 대지사용승낙서(다른 사람이 소유한 대지인 경우만 해당함)를 시장․군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정하고 있습니다.

  따라서 위 규정에 따르면 건축허가를 받으면서 공사용 가설건축물의 축조신고를 한 것으로 보기 위해서는 건축허가를 신청할 때 가설건축물의 축조신고 시 제출하도록 건축법령에 규정되어 있는 관련 서류를 함께 제출해야 하는 것이 문언상 분명합니다.

  또한 「건축법」 제11조제5항에서 같은 조 제1항의 건축허가에 따른 허가 또는 신고 의제 규정을 둔 것과 같이 법령에서 인ㆍ허가의제 제도를 둔 취지는 인ㆍ허가의제 사항과 관련하여 건축허가의 관할 행정청으로 그 창구를 단일화하고 절차를 간소화하며 비용과 시간을 절감함으로써 국민의 권익을 보호하려는 것이지, 인ㆍ허가의제 사항 관련 법률에 따른 각각의 인ㆍ허가 요건에 관한 일체의 심사를 배제하려는 것이 아니라는 점(각주: 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결례 참조)을 고려하더라도 「건축법」에 따라 가설건축물의 축조신고 시 필요한 관련 서류를 제출하지 않은 경우에 건축허가를 받더라도 공사용 가설건축물의 축조신고를 한 것으로 의제할 수 없습니다.

<관계 법령>

건축법
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
  ② (생  략)
  ③ 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 관계 행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 신청서 및 구비서류는 제21조에 따른 착공신고 전까지 제출할 수 있다.
  ④ (생  략)
  ⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2와 제14조에 따라 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다.
   1. 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고
   2. ∼ 23. (생  략)
  ⑥ ∼ ⑪ (생  략)

제20조(가설건축물) ① 도시ㆍ군계획시설 및 도시ㆍ군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.
  ② (생  략)
  ③ 제1항에도 불구하고 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다.
  ④ ∼ ⑦ (생  략)

관계법령
  - 건축법 시행령 15조

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안건번호 19-0480

회신일자 2019-12-05

1. 질의요지

  「건축법」 제11조제11항제1호 단서에 따르면 분양을 목적으로 하는 공동주택(각주: 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서의 경우에 해당하지 않는 것을 전제함.)의 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보해야 하는바, A필지는 甲이 단독으로 소유하고 있고 B필지는 乙이 단독으로 소유하고 있으면서 A필지와 B필지를 하나의 대지(각주: 「건축법」 제2조제1항제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제1항제1호에 따라 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우로서 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하는 경우에 해당함.)로 하여 甲과 乙이 공동으로 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 경우 해당 대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 질의하였고 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 해당 대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없습니다.

4. 이유

  「건축법」 제11조제11항 각 호 외의 부분에서는 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보해야 한다고 하면서(본문), 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않다고(단서) 규정하고 있고, 같은 항 제1호 본문에서는 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되는 경우로 건축주가 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우를 규정하면서 같은 호 단서에서는 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다고 규정하여, 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하도록 하고 있습니다.

  그리고 위 규정에서는 “건축허가를 받으려는 자”에 대해 별도로 제한하고 있지 않으므로 위 규정에 따른 “건축허가를 받으려는 자”에는 단독으로 건축허가를 받으려는 자 외에 공동으로 건축허가를 받으려는 둘 이상의 자도 포함되는바, 그렇다면 둘 이상이 공동으로 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 경우에도 건축허가를 받으려는 둘 이상의 자 모두가 해당 대지의 소유권을 확보해야 한다고 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.

  그런데 건축허가를 받으려는 대지가 두 개의 필지로 구성되어 있다면 두 개의 필지를 공동으로 소유하는 것과 두 개의 필지를 각각 개별적으로 소유하는 것은 법적 소유 관점에서 구별되는 것이므로, 이 사안과 같이 하나의 대지를 이루는 두 개의 필지를 甲과 乙이 각각 구분하여 소유한 경우라면 건축허가를 받으려는 甲과 乙이 공동으로 해당 대지를 소유한 것은 아니므로 甲과 乙 모두가 해당 대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없습니다.

  또한 입법연혁을 살펴보면 「건축법」이 2016년 1월 19일 법률 제13785호로 일부개정되기 전에는 건축허가 시 대지의 소유권 확보와 관련한 내용을 「건축법 시행규칙」에서 규율하고 있었고, 「건축법 시행규칙」이 1999년 5월 11일 건설교통부령 제189호로 일부개정되면서 종전에는 건축할 대지의 “소유 또는 사용”에 관한 권리를 증명할 수 있는 서류를 제출하면 된다고 규정하였던 것을 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에 대해서는 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하도록 하였는바, 이는 분양을 목적으로 하는 공동주택의 경우 공동주택을 분양받는 자를 보호하려는 취지(각주: 1999. 5. 11. 건설교통부령 제189호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「건축법 시행규칙」 개정이유 참조)였다는 점을 고려하더라도 「건축법」 제11조제11항제1호 단서에 따른 분양을 목적으로 하는 공동주택 건축허가에 관한 대지의 소유권 확보 규정은 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.

<관계 법령>

「건축법」
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
  ② ∼ ⑩ (생  략)
  ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
   1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.
   2. ∼ 5. (생  략)

관계법령
  - 건축법 11조 11항

간혹 인허가 관련 법 개정이 발생하면,

특히 기준이나 규제가 강화되는 경우... 개정 법률의 부칙을 신중하게 해석해야 합니다. ^^

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=417795

안건번호 19-0260

회신일자 2019-08-30

1. 질의요지

  2017년 2월 3일 전에 「경관법」 제28조제1항에 따른 경관위원회 심의(이하 “경관위원회 심의”라 함)를 거쳤으나 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가(각주:  「건축법」 제4조의2제1항에 따른 건축위원회 건축 심의 대상에 해당하지 않아 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 신청이 「건축법」상의 첫 절차인 경우를 전제함.)는 신청하지 않은 자를 구 「의료법 시행규칙」(2017. 2. 3. 보건복지부령 제477호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음) 부칙 제4조제3항제1호의 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”에 해당하는 것으로 볼 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 위의 질의요지와 관련하여 보건복지부에 문의하였고 보건복지부에서 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”에 해당하지 않아 해당 부칙을 적용할 수 없다고 답변하자 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”에 해당하는 것으로 볼 수 없습니다.

4. 이유

  먼저 「의료법」 제36조에서는 의료기관을 개설하는 자는 “의료기관의 종류에 따른 시설기준 및 규격”에 관한 사항(제1호) 등을 준수하도록 규정하고 있고 그 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제34조 및 별표 4에서는 입원실, 중환자실, 수술실 등에 관한 의료기관 시설규격을 규정하고 있습니다.

  그리고 구 「의료법 시행규칙」에서는 입원 환자 등이 보다 안전하고 쾌적한 의료 환경에서 진료를 받을 수 있도록 같은 규칙 별표 4 제1호 및 제2호에 따른 입원실 및 중환자실의 시설규격을 강화하면서,(각주: 구 「의료법 시행규칙」 개정이유서 참조) 같은 규칙 부칙 제4조제3항제1호에서는 이 규칙 시행 당시 「건축법 시행령」 별표 1 제3호라목 및 제9호에 따른 진료ㆍ치료시설ㆍ의료시설의 용도로 건축허가 등의 절차가 진행 중인 자에 대해서는 종전의 규정에 따른 의료기관의 시설규격을 적용하도록 경과조치를 두고 있습니다.

  이러한 경과조치는 구법질서에서 신법질서로의 이행과정에서 나타나는 제도변화와 법적 안정성을 적절히 조화시키는 기능을 수행하며 특정대상에 대한 신구법령의 적용관계를 분명하게 규정하여 종전 규정에 따라 기득권이 성립된 경우에 한정하여 예외적으로 종전 규정을 적용할 수 있도록 한 것인바, 경과조치의 적용대상을 판단할 때는 개정 규정의 입법취지를 훼손하지 않는 범위에서 엄격하게 해석해야 합니다.
 
  그런데 건축허가의 절차ㆍ기준 등에 대해 규정하고 있는 「건축법」에서는 직접 경관위원회 심의를 건축허가의 절차로 규정하고 있지도 않고 경관위원회 심의를 통해 「건축법」에 따른 건축위원회 심의 등이 의제되는 것도 아니므로 경관위원회 심의 절차를 거쳤다고 해서 「건축법」 상의 건축허가 절차가 진행 중인 것으로 보기는 어렵습니다.

  그리고 경관위원회 심의는 「경관법 시행령」 제21조제3항 및 그 위임에 따른 「경관 심의 운영 지침」(국토교통부 고시) 제4장제2절에 따라 건축물의 배치, 규모, 형태, 입면, 외부공간계획 등 건축물의 외관과 관련된 심의를 통해 경관을 보전ㆍ관리하는 등의 목적을 가지고 있는 반면, 건축허가는 「건축법」 제11조 및 같은 법 시행규칙 제6조제1항에 따라 건축계획서, 평면도, 단면도, 구조도 등 구체적인 설계도서를 통해 건축물의 구조ㆍ설비의 안전ㆍ기능을 판단하는 등의 목적을 가지고 있는바, 경관위원회 심의와 건축허가는 그 목적과 검토의 내용이 서로 다르다는 점을 고려하더라도 구 「의료법 시행규칙」 부칙 제4조제3항제1호에 따른 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”의 의미를 경관위원회 심의까지만 받은 경우까지 확대하여 해석할 수는 없습니다.

  한편 「경관법 시행령」 제21조제1항에서는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받기 전에 경관위원회 심의를 거치도록 규정하고 있어 경관위원회 심의가 건축허가를 받기 위해 거쳐야 하는 필수절차이므로 경관위원회 심의를 거친 경우 건축허가의 절차가 진행 중인 것으로 보아야 한다는 의견이 있으나, 해당 규정은 경관위원회 심의 시기만을 정하고 있는 규정으로 한정하여 볼 것이지 경관위원회 심의와 건축허가 간의 관계를 규정하고 있는 것으로 확장하여 해석할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

<관계 법령>

「의료법 시행규칙」(2017. 2. 3. 보건복지부령 제477호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함)
제34조(의료기관의 시설기준 및 규격) 법 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류별 시설기준은 별표 3과 같고, 그 시설규격은 별표 4와 같다.

부      칙 <보건복지부령 제477호, 2017. 2. 3.>
제2조(의료기관의 시설규격에 관한 적용례) 별표 4 제1호 및 제2호의 개정규정은 부칙 제3조 및 제4조의 적용을 받는 의료기관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 이 규칙 시행 이후에 의료기관의 개설허가를 신청하거나 개설신고를 하는 경우 또는 의료기관의 개설변경(의료기관의 주소지 이전 또는 입원실ㆍ중환자실의 시설변경만 해당한다)의 허가를 신청하거나 신고를 하는 경우에도 적용한다.
   1. 이 규칙 시행 이후에 「건축법 시행령」 별표 1 제3호라목 및 제9호에 따른 진료ㆍ치료시설 또는 의료시설의 용도로 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우
   2.ㆍ3. (생  략)

제4조(의료기관의 시설규격에 관한 경과조치) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 이 규칙 시행 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 이 규칙 시행 이후에 「의료법」 제33조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 의료기관의 개설허가를 신청하거나 개설신고를 하는 경우 또는 개설변경(의료기관의 주소지 이전 또는 입원실ㆍ중환자실의 시설변경만 해당한다)을 하는 경우 해당 의료기관의 시설규격에 대해서는 별표 4 제1호 및 제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 따른다. (단서 생략)
   1. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호라목 및 제9호에 따른 진료ㆍ치료시설ㆍ의료시설의 용도로 건축허가를 받았거나 건축신고를 한 자 또는 건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자
   2.ㆍ3. (생  략)

「경관법」
제28조(건축물의 경관 심의) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 건축하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경관위원회의 심의를 거쳐야 한다.
   1. 경관지구의 건축물(해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 제외한다)
   2.ㆍ3. (생  략)
   4. 그 밖에 관할지역의 경관관리를 위하여 필요한 건축물로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물

「경관법 시행령」
제21조(건축물의 경관 심의) ① 법 제28조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 건축하려는 자는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받기 전에 그 허가권자(경제자유구역청장을 포함한다) 소속으로 설치하는 경관위원회의 심의를 거쳐야 한다. (단서 생략)
   1.ㆍ2. (생  략)
  ②ㆍ③ (생  략)

관계법령
  - 경관법 경관법 제28조 및 동법 시행령 제21조

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안건번호 19-0022

회신일자 2019-05-29

1. 질의요지

  기존 건축물이 「주차장법」의 개정으로 인해 같은 법 제19조에 따른 부설주차장의 설치기준에 적합하지 않게 된 경우, 「건축법 시행령」 제6조의2제2항제1호에 따라 해당 건축물을 재축[주석: 「건축법 시행령」 제2조제4호에 따라 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 같은 호 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말하며, 이하 같음.]할 때 현행 「주차장법」 제19조에 반하더라도 건축허가를 할 수 있는지?

2. 질의배경

  경북 구미시 A 상가건물은 건축허가 당시 「주차장법」상 부설주차장 설치 대상 시설이 아니었다가 법 개정으로 부설주차장 설치 대상에 해당하게 됨. 그 후 인근 건설공사 과정에서 진동이 발생하여 A건물의 지반이 붕괴되는 재해가 발생했고, 조속히 멸실 후 재축해야 하는 상황이 되자, 해당 건물의 재축 업무를 맡은 건축사무소 직원인 민원인은 현행 「주차장법」상 부설주차장의 설치 요건에 맞지 않더라도 「건축법」 제6조에 따라 건축허가가 가능한지 국토교통부를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 건축허가를 할 수 없습니다.

4. 이유

  「주차장법」 제19조제1항에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 등 일정 지역에서 건축물을 건축하려는 자 등에게 부설주차장 설치 의무를 부과하고 있고, 같은 법 제19조의2에서는 부설주차장을 설치하는 자는 건축 허가를 신청할 때 부설주차장 설치계획서를 제출하도록 하고 있습니다.

  그런데 「건축법」 제12조제1항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제10조제1항에서는 허가권자가 건축허가를 하려면 건축복합민원 일괄협의회를 개최하여 해당 건축물의 건축이 「주차장법」 제19조(제11호) 등 관계 법령의 규정에 맞는지 확인하도록 하고 있고, 「건축법 시행규칙」 별지 제1호의4서식에 따른 “건축허가신청서” 및 같은 규칙 별표 2에 따른 “건축허가신청에 필요한 설계도서”에는 각각 주차장의 설치에 관한 사항이 포함되어 있는바, 이러한 관련 규정들을 종합적으로 고려할 때 건축허가 신청의 내용은 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장 설치기준에 적합해야 합니다.

  그리고 「건축법 시행령」 제6조의2제2항에 따르면 허가권자는 기존 건축물이 법령의 제정ㆍ개정 등으로 “법령등”에 부적합하더라도 해당 건축물을 재축하는 경우(제1호)에는 건축을 허가할 수 있는데 같은 영 제2조제4호나목2)에서는 「건축법」, 같은 법 시행령 또는 건축조례를 “법령등”으로 약칭하여 「건축법 시행령」에서 사용하도록 하고 있고, 「주차장법」은 이러한 “법령등”의 범위에 포함되지 않으므로 허가권자는 현행 「주차장법」에 반하는 기존 건축물의 재축에 대하여 「건축법 시행령」 제6조의2제2항제1호를 적용할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

  한편 종전에 적법하게 건축된 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실되어 다시 축조하는 경우 현행 건축법령의 내용에 부적합하더라도 해당 건축물이 멸실되기 이전의 규모 이하로 다시 건축할 수 있도록 한 「건축법 시행령」 제6조의2제2항제1호의 취지에 비추어 볼 때, “법령등”은 건축허가를 받기 위해 준수해야 하는 「주차장법」 등 건축 관계 법령을 포함하는 것으로 보아야 한다는 의견이 있습니다.

  그러나 「주차장법」과 「건축법」은 각각 입법목적과 규정사항, 적용대상 등을 달리하는 별개의 법률이고,[주석: 대법원 1990. 7. 20. 선고 89도1829 판결례 참조] 「건축법 시행령」 제6조의2제2항은 법령에 반하는 건축을 예외적으로 허용하는 특례 규정으로 엄격하게 해석할 필요가 있다는 점을 고려할 때 해당 규정의 명시적인 문언에 반하여 “법령등”의 의미를 관계 법령까지 확대 해석할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

<관계 법령>

「건축법」 
제6조(기존의 건축물 등에 관한 특례) 허가권자는 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있다.

제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. (단서 생략)
  ② ∼ ⑪ (생  략)

제12조(건축복합민원 일괄협의회) ① 허가권자는 제11조에 따라 허가를 하려면 해당 용도ㆍ규모 또는 형태의 건축물을 건축하려는 대지에 건축하는 것이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조, 제56조부터 제62조까지 및 제76조부터 제82조까지의 규정과 그 밖에 대통령령으로 정하는 관계 법령의 규정에 맞는지를 확인하고, 제10조제6항 각 호와 같은 조 제7항 또는 제11조제5항 각 호와 같은 조 제6항의 사항을 처리하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축복합민원 일괄협의회를 개최하여야 한다.
  ② (생  략)

「건축법 시행령」
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
   1. ∼ 3. (생  략)
   4. "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.
    가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
    나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것
      1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
      2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」(이하 "법"이라 한다), 이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)에 모두 적합할 것
   5. ∼ 19. (생  략)

제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례) ① (생  략)
  ② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제1항 각 호의 사유로 법령등에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다.
   1. 기존 건축물을 재축하는 경우
   2. ∼ 7. (생  략)
  ③ (생  략)

제10조(건축복합민원 일괄협의회) ① 법 제12조제1항에서 "대통령령으로 정하는 관계 법령의 규정"이란 다음 각 호의 규정을 말한다.
   1. ∼ 10. (생  략)
   11. 「주차장법」 제19조, 제19조의2 및 제19조의4
   12. ∼ 21. (생  략)
  ② ∼ ⑥ (생  략)

「주차장법」
제19조(부설주차장의 설치) ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설(이하 "시설물"이라 한다)을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장(화물의 하역과 그 밖의 사업 수행을 위한 주차장을 포함한다. 이하 같다)을 설치하여야 한다.
  ② ∼ ⑫ (생  략)

제19조의2(부설주차장 설치계획서) 부설주차장을 설치하는 자는 시설물의 건축 또는 설치에 관한 허가를 신청하거나 신고를 할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 부설주차장 설치계획서를 제출하여야 한다. (단서 생략)

관계법령
  - 건축법 시행령 제6조의 2

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안건번호 18-0350

회신일자 2018-11-26

1. 질의요지

  「건축법」에 따라 사용승인을 받아 사용 중인 건축물의 진출입로에 대하여 같은 법 제11조제5항제9호에 따라 「도로법」 제61조의 도로점용허가가 의제되는 경우

 가. 도로점용허가를 의제 받은 자가 「도로법」 제66조제1항에 따른 점용료[주석: 의제된 도로점용허가에 대하여 점용료를 부과할 수 있음을 전제로 논의를 진행함.]를 미납하여 같은 법 제63조제1항제3호에 따른 도로점용허가 취소사유가 발생한 경우 도로관리청은 의제된 도로점용허가를 취소할 수 있는지?

 나. 의제 당시 부여된 도로점용허가의 허가기간이 만료되었으나 그 기간을 연장할 필요가 있는 경우 「도로법」 제61조제1항 후단에 따라 연장허가를 받아야 하는지?

2. 질의배경

  제주특별자치도에서는 행정시ㆍ읍ㆍ면마다 운영에 차이가 발생하는 의제된 도로점용허가 사무에 통일성을 기하기 위하여 의제된 도로점용허가를 취소할 수 있는지 여부와 의제된 도로점용허가의 허가기간이 만료된 경우 연장허가를 받아야 하는지 여부에 관하여 법령해석을 요청함.

3. 회답

 가. 질의 가에 대해

  이 사안의 경우 의제된 도로점용허가를 취소할 수 있습니다.

 나. 질의 나에 대해

  이 사안의 경우 의제된 도로점용허가의 연장허가를 받아야 합니다.

4. 이유

 가. 질의 가에 대해

  인ㆍ허가 의제제도는 주된 인ㆍ허가와 의제되는 인ㆍ허가의 업무관할과 처리절차를 단순화ㆍ일원화하여 복합적인 인ㆍ허가 업무를 신속하게 처리하기 위한 제도인데,[주석: 법제처 2010. 9. 17. 회신 10-0213 해석례 참조] 이는 주된 인ㆍ허가가 이루어지는 단계에서 절차적인 요건을 완화하려는 것이지 그 실체적 요건의 적용을 배제하려는 취지는 아니고 해당 법령에서 정하는 처분권한의 변경을 가져오는 것도 아니어서 별도의 규정이 없으면 의제되는 인ㆍ허가와 관련된 실체적 요건은 해당 의제되는 인ㆍ허가를 규율하는 근거 법령의 적용을 받아야 합니다.

  그리고 「건축법」에서는 건축허가를 받으면 「도로법」에 따른 도로점용허가를 받은 것으로 본다(제11조제5항제9호)고 규정하고 있을 뿐, 같은 호에 따라 의제되는 인ㆍ허가에 대하여 건축허가권자가 사후에 관리하거나 감독할 수 있는 규정을 두고 있지 않고 그 밖에 의제되는 인ㆍ허가의 근거 법령을 배제한다는 규정도 별도로 두고 있지 아니하므로 건축허가에 따라 도로점용허가가 의제되면 사후의 법률관계는 의제되는 도로점용허가의 근거 법률인 「도로법」에 따라야 한다고 보는 것이 타당합니다.

  아울러 「건축법」 제11조제3항 및 같은 법 시행규칙 제6조제1항제3호에 따르면 허가를 의제받기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부해야 하고, 「건축법」 제11조제6항에 따르면 의제되는 인ㆍ허가 등이 다른 행정기관의 권한에 속하면 그 행정기관의 장과 미리 협의하도록 하고 있으므로 건축허가를 받아 「도로법」에 따른 도로점용허가가 의제되는 경우를 같은 법에 따라 개별적으로 도로점용허가를 받은 것과 달리 보는 것은 타당하지 않습니다.

 나. 질의 나에 대해

  질의 가에서 살펴본 바와 같이 의제되는 인ㆍ허가의 사후 절차에 대해서는 의제되는 인ㆍ허가의 근거 법령에 따라야 하고, 인ㆍ허가 의제가 해당 법령에서 정하는 처분권한의 변경을 가져오는 것은 아니므로[주석: 법제처 2010. 2. 1. 회신 09-0426 해석례 참조] 건축허가를 받아 도로점용허가가 의제되면서 협의를 통해 도로점용허가 기간이 부여되었다면 그 도로점용허가 기간 만료 후 연장허가에 대해서는 「도로법」 제61조제1항 후단에 따라야 합니다.

  그리고 「도로법」 제61조제1항 후단에서는 허가받은 기간을 연장하려는 때에도 허가를 받도록 규정하고 있고 같은 법 시행령 제54조제1항에서 도로점용허가를 신청할 때 신청서에 점용의 기간을 적도록 하여 도로점용허가의 기간에 대하여 규정한 것은 도로를 일반의 통행이라는 본래의 목적에 부합하도록 적절히 관리ㆍ보전하기 위한 취지이고, 도로점용허가가 의제되면서 그 권한 있는 행정기관이 별도의 도로점용허가 기간을 부여했다면 이는 도로의 관리ㆍ보전의 목적을 달성하기 위한 필요성에서 비롯된 것이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

「건축법」
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
  ② (생  략)
  ③ 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 관계 행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 신청서 및 구비서류는 제21조에 따른 착공신고 전까지 제출할 수 있다.
  ④ (생  략)
  ⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2와 제14조에 따라 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다.
   1. ∼ 7. (생  략)
   8. 「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 같은 법 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가
   9. 「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가
   10. ∼ 23. (생  략)
  ⑥ 허가권자는 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 다른 행정기관의 권한에 속하면 그 행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 요청을 받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출하여야 한다. 이 경우 관계 행정기관의 장은 제8항에 따른 처리기준이 아닌 사유를 이유로 협의를 거부할 수 없고, 협의 요청을 받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출하지 아니하면 협의가 이루어진 것으로 본다.
  ⑦ ∼ ⑪ (생  략)

「도로법」
제61조(도로의 점용 허가) ① 공작물ㆍ물건, 그 밖의 시설을 신설ㆍ개축ㆍ변경 또는 제거하거나 그 밖의 사유로 도로(도로구역을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)를 점용하려는 자는 도로관리청의 허가를 받아야 한다. 허가받은 기간을 연장하거나 허가받은 사항을 변경(허가받은 사항 외에 도로 구조나 교통안전에 위험이 되는 물건을 새로 설치하는 행위를 포함한다)하려는 때에도 같다.
  ② 제1항에 따라 허가를 받아 도로를 점용할 수 있는 공작물ㆍ물건, 그 밖의 시설의 종류와 허가의 기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  ③ ∼ ④ (생  략)

제63조(도로점용허가의 취소) ① 도로관리청은 도로점용허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 도로점용허가를 취소할 수 있다.
   1. ∼ 2의2. (생  략)
   3. 제66조에 따른 점용료를 납부하지 아니하는 경우
   4. (생  략)
  ② 제1항에 따른 도로점용허가의 취소 절차, 방법 등은 국토교통부령으로 정한다.

제66조(점용료의 징수 등) ① 도로관리청은 도로점용허가를 받아 도로를 점용하는 자로부터 점용료를 징수할 수 있다.
  ② ∼ ⑤ (생  략)

관계법령
  - 도로법 제63조

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안건번호 17-0621

회신일자 2018-03-08

1. 질의요지

  「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른  내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태(담장을 포함함)를 변경하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하는지?

2. 질의배경

  민원인은 미관지구에서 건축물 외부형태의 변경이 건축허가 또는 건축신고의 대상인지 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서 미관지구에서 건축물 외부형태의 변경은 건축허가사항이라고 회신하자, 이에 민원인이 이견이 있어 해석을 요청한 사안임.

3. 회답

  「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른  내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태(담장을 포함함)를 변경하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.

4. 이유

  「건축법」 제11조제1항 본문에서는 “건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장등”이라 함)의 허가를 받아야 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제14조제1항제4호에서는 “주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”의 경우에는 허가 대상 건축물이라 하더라도 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제11조제2항에서는 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것(제1호), 기둥을 세 개 이상 수선하는 것(제2호), 보를 세 개 이상 수선하는 것(제3호), 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것(제4호), 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것(제5호) 및 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것(제6호)을 “주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”으로 규정하고 있습니다.

  한편, 「건축법」 제2조제1항제9호에서는 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 정의하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제3조의2제7호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제2호에 따른 미관지구(이하 “미관지구”라 함)에서 건축물의 외부형태(담장을 포함하며, 이하 같음)를 변경하는 것을 대수선의 범위에 포함하고 있는바,
  
  이 사안은 「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른  내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태를 변경하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장등의 허가를 받아야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 그 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데(법제처 2012. 11. 3. 회신, 12-0596 해석례 참조), 「건축법」 제14조제1항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 시장ㆍ군수ㆍ구청장등에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 해당 건축물은 원칙적으로 허가 대상 건축물임에도 불구하고 소규모의 건축이나 대수선의 경우에는 신고로 해당 행위를 허용하려는 취지인바(법제처 2013. 12. 11. 회신 13-0458 해석례 참조), 건축허가를 받아야 하는 건축행위는 같은 법 제14조제1항에 따라 신고를 하여 건축허가를 받은 것으로 볼 수 있는 사유에 해당하지 않는다면 같은 법 제11조제1항에 따라 허가를 받아야 한다고 할 것입니다.

  그런데, 「건축법」 제2조제9호의 위임에 따라 같은 법 시행령 제3조의2제7호에서는 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것을 대수선의 범위에 포함하고 있는바, 앞에서 살펴본 바와 같이 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것이 같은 법 제14조제1항에 따른 신고의 대상에 해당하지 않는 한 같은 법 제11조제1항에 따른 허가를 받아야 한다고 할 것인데, 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것에 대하여 같은 법 시행령 제11조제2항에서는 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것 중 신고의 대상이 될 수 있는 것에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 같은 법 제11조제1항에 따른 허가의 대상에서 제외할 근거는 없다고 할 것입니다.
  
  또한, 미관지구는 미관을 유지ㆍ관리하기 위하여 필요한 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제73조제1항 본문에서는 미관지구 안에서 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하여 도시ㆍ군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없도록 규제하고 있을 뿐만 아니라, 같은 조 제2항에서는 미관지구 안에서의 건축물의 높이 및 규모뿐만 아니라 건축물ㆍ담장 및 대문의 형태ㆍ색채, 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는 건축설비 그 밖의 유사한 것의 형태ㆍ색채 또는 그 설치의 제한 및 금지 등에 관하여는 도시ㆍ군계획조례로 정하도록 규정하여 미관지구에서의 건축뿐만 아니라 그 외부형태에 대해서도 엄격하게 규제하고 있고, 그 건축제한을 완화하는 예외사유는 같은 영 제83조제2항·제7항 등에서 명시적으로 규정하고 있습니다.

  그렇다면, 이러한 미관지구에 대한 국토계획법령의 법령 체계에 비추어 볼 때, 「건축법」 제11조제1항에 따른 허가의 대상인 대수선에 포함되는 미관지구에서의 건축물의 외부형태를 변경하려는 경우 같은 법 제14조제1항 및 같은 법 시행령 제11조제2항에 따라 신고할 수 있도록 한 예외 사유에 포함되지 않는다면 허가의 대상에서 제외할 수는 없다고 할 것입니다.

  따라서, 「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른 내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태를 변경하려는 경우 「건축법」 제11조제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장등의 허가를 받아야 합니다.

관계법령
  - 건축법 제2조, 제14조

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안건번호 17-0651

회신일자 2018-01-22

1. 질의요지

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍이 아닌 지역에서 같은 법 제56조제1항에 따른 건축물의 건축을 위한 개발행위허가 시 같은 법 시행령 별표 1의2에 따라 진입도로가 설치된 경우, 「건축법」 제2조제1항제11호나목에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장·도지사ㆍ특별자치도지사 등이 건축허가 시에 그 진입도로의 위치를 지정하여 공고하지 않더라도 해당 진입도로를 「건축법」에 따른 도로로 볼 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 도시지역이 아닌 면지역의 경우 「건축법」 제3조제2항에 따라 시·도지사의 도로 지정행위가 불필요하므로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 시 설치하는 도로는 「건축법」 상의 도로에 해당한다는 입장에서 국토교통부에 질의하였으나, 국토교통부에서는 「건축법」 상의 도로에 해당하기 위해서는 도로 지정행위 등 같은 법에서 정하고 있는 요건을 갖추어야 한다고 답변하자, 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍이 아닌 지역에서 같은 법 제56조제1항에 따른 건축물의 건축을 위한 개발행위허가 시 같은 법 시행령 별표 1의2에 따라 진입도로가 설치된 경우, 「건축법」 제2조제1항제11호나목에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장·도지사ㆍ특별자치도지사 등이 건축허가 시에 그 진입도로의 위치를 지정하여 공고하지 않았다면 해당 진입도로를 「건축법」에 따른 도로로 볼 수 없습니다.

4. 이유

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제56조제1항제1호에서는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 함)를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제56조제1항 및 별표 1의2 제2호가목(2) 본문에서는 개발행위허가 기준의 하나로 도로ㆍ수도 및 하수도가 설치되지 않은 지역에 대해서는 건축물의 건축(건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경을 포함함)을 허가하지 않을 것을 규정하고 있습니다.

  한편, 「건축법」 제2조제1항제11호에서는 “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 국토계획법, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로(가목), 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장·도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 함) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음)이 위치를 지정하여 공고한 도로(나목)나 그 예정도로로 규정하고 있고, 같은 법 제3조제2항에서는 국토계획법에 따른 도시지역 및 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍이 아닌 지역(이하 “비도시 면지역”이라 함)은 같은 법 제45조 등을 적용하지 않는다고 규정하고 있으며, 같은 법 제45조제1항에서는 허가권자는 같은 법 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정ㆍ공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 비도시 면지역에서 국토계획법 제56조제1항에 따른 건축물의 건축을 위한 개발행위허가 시 같은 법 시행령 별표 1의2에 따라 진입도로가 설치된 경우, 「건축법」 제2조제1항제11호나목에 따라 시·도지사 등이 건축허가 시에 그 진입도로의 위치를 지정하여 공고하지 않더라도 해당 진입도로를 「건축법」에 따른 도로로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「건축법」 제2조제1항제11호에 따라 도로로 인정되기 위해서는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 국토계획법 등 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로(가목)와 건축허가 또는 신고 시에 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로(나목)나 그 예정도로이어야 할 것이고, 그 중 같은 호 나목에 따른 도로의 경우 건축허가 또는 신고 시에 시ㆍ도지사 등이 그 위치를 지정하여 공고해야 함이 문언 상 명확하다고 할 것입니다.

  그리고, 국토계획법 제58조제1항제5호에서는 개발행위허가 기준의 하나로 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치 등이 적절할 것을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 1의2제1호마목(2)에서는 대지와 도로의 관계는 「건축법」에 적합할 것을 규정하고 있으나, 개발행위허가를 위해 설치한 도로와 「건축법」상 도로의 관계에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않는바, 개발행위허가를 받기 위해 국토계획법령에 따라 설치한 도로는 개발행위허가 요건으로서 해당 도로가 「건축법」에 따른 도로에 해당하는지 여부와는 별개의 사항이라고 할 것이므로 「건축법」에 따른 도로로 인정되기 위해서는 「건축법」에서 정하고 있는 요건을 갖추어야 할 것입니다.

  또한, 국토계획법 제58조제1항제5호 및 같은 법 시행령 별표 1의2 제2호가목(2)에서는 도로, 수도 및 하수도 등의 기반시설의 확보와 무분별한 개발의 방지를 위해 도로 등의 기반시설이 설치된 지역에서만 건축물의 건축을 허가하도록 규정하면서, 그에 따라 설치하는 도로를 「건축법」상 도로로 한정하거나 도로의 위치를 지정ㆍ공고할 것을 요구하고 있지 않으며, 그 너비에 대해서도 제한을 두고 있지 않는바, 이는 「건축법」상 도로에 해당하지 않더라도 실제 도로로 사용될 수 있을 정도이면 건축물의 건축에 대한 개발행위를 허가하도록 하려는 취지라 할 것이므로(법제처 2013. 10. 2. 회신 13-0363 해석례 및 법제처 2014. 2. 27. 회신 13-0553 해석례 참조), 이러한 입법취지에 비추어 보더라도 개발행위허가를 받기 위해 설치한 도로와 「건축법」에 따른 도로를 동일하게 볼 수는 없다고 할 것입니다.

  한편, 「건축법」 제3조제2항에서는 비도시 면지역에 대해서는 시ㆍ도지사 등의 도로의 위치 지정ㆍ공고에 관한 같은 법 제45조를 적용하지 않는다고 규정하고 있으므로, 비도시 면지역의 경우 건축허가 시에 시ㆍ도지사 등의 지정ㆍ공고가 없더라도 건축물의 건축을 위한 개발행위허가 시에 국토계획법령에 따라 설치한 진입도로를 「건축법」에 따른 도로로 볼 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다.

  그러나, 「건축법」 제3조제2항은 비도시 면지역의 경우 해당 지역의 규모나 지역적 특성 등에 비추어 볼 때, 해당 구역에 소재한 건축물의 대지에 대하여 「건축법」상의 도로와 접하도록 하는(제44조) 등 일반적인 건축물 및 그 대지와 도로의 관계를 적용하는 것은 현실적으로 어렵다는 정책적 판단에 따른 것인바(법제처 2012. 10. 31. 회신 12-0559 해석례 참조), 「건축법」 제3조제2항에서 같은 법 제45조를 적용하지 않는다는 것은 비도시 면지역에 대해서는 건축 허가나 신고 시에 해당 건축물의 출입 등에 필요한 도로의 위치를 지정하지 않더라도 건축물을 건축할 수 있도록 하려는 취지이지, 도로의 위치 지정ㆍ공고가 없는 도로를 「건축법」에 따른 도로에 포함하려는 취지는 아니라고 할 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 비도시 면지역에서 국토계획법 제56조제1항에 따른 건축물의 건축을 위한 개발행위허가 시 같은 법 시행령 별표 1의2에 따라 진입도로가 설치된 경우, 「건축법」 제2조제1항제11호나목에 따라 시·도지사 등이 건축허가 시에 그 진입도로의 위치를 지정하여 공고하지 않았다면 해당 진입도로를 「건축법」에 따른 도로로 볼 수는 없다고 할 것입니다.

관계법령
  - 건축법 제3조제2항

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=378955

안건번호 17-0071

회신일자 2017-04-13

1. 질의요지

  「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서에서는 「건축법」 제11조에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 「주택법」 제21조를 준용한다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제21조제1항에서는 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하면서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는바,
 
  「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받으려는 경우, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서 중 “「주택법」 제21조를 준용한다”는 규정을 근거로 같은 조에 따른 대지의 소유권 확보방법으로서 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 관련 규정이 준용되는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인은 30세대 이상의 주상복합 건축물의 건축허가를 받는 경우에 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서에 따라 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구를 할 수 있는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서의 규정은 「주택법」 제21조를 준용한다는 의미이고, 이에 따라 「주택법」 제22조 및 제23조까지 준용되는 것은 아니라고 회신하자, 이에 이견이 있어 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받으려는 경우, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서 중 “「주택법」 제21조를 준용한다”는 규정을 근거로 같은 조에 따른 대지의 소유권 확보방법으로서 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 관련 규정이 준용되는 것은 아닙니다.

4. 이유

  「건축법」 제11조제1항 본문에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 같은 조 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “허가권자”라 함)에게 제출하여야 한다고 규정하고 있으며, 「건축법 시행령」 제9조제1항 본문에서는 「건축법」 제11조제1항에 따라 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 「건축법 시행규칙」 제6조제1항에서는 건축허가 신청 시에 제출하여야 하는 서류로 건축할 대지의 범위에 관한 서류(제1호), 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류(제1호의2 각 목 외의 부분 본문) 등을 규정하고 있으며, 같은 항 제1호의2 각 목 외의 부분 단서에서는 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류(제1호의2다목) 등으로 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 호 다목 단서에서는 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류와 관련하여 「건축법」 제11조에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 「주택법」 제21조를 준용한다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제15조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 같은 항 각 호에 따른 승인권자에게 주택건설사업계획의 승인을 받도록 규정하면서, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 사업계획의 승인 대상에서 제외하고 있고, 같은 법 제21조제1항에서는 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하도록 규정하면서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우(제1호), 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(제2호) 및 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우(제3호)에는 주택건설대지의 소유권 확보의무에 대한 예외를 규정하고 있으며, 같은 법 제22조제1항에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획 승인을 받은 사업주체는 같은 법 제22조제1항 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획 승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하며, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 같은 법 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 보도록 규정하고 있는바,

  이 사안은 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받으려는 경우, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서 중 “「주택법」 제21조를 준용한다”는 규정을 근거로 같은 조에 따른 대지의 소유권 확보방법으로서 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 관련 규정이 준용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 상대방에게 의무를 부과하는 규정의 해석은 엄격하여야 하고 명문규정의 의미를 처분 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것이며(대법원 2006. 6. 2. 선고 2006도2665 판결 등 참조), 국민의 권리를 제한하는 법규정은 엄격하게 해석해야 할 것인데, 「주택법」에서 사업계획 승인을 받은 사업주체에게 주택건설사업에 필요한 대지를 그 소유자로부터 매수할 수 있도록 하는 매도청구권을 부여한 것은 주택의 건설ㆍ공급을 통하여 국민의 주거 안정과 주거 수준의 향상이라는 공익을 달성하기 위하여 사업주체가 그 대지 소유자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별한 규정을 둔 것인바, 그 실질이 「대한민국헌법」 제23조제3항의 공공수용과 같다고 볼 수 있으므로 그 요건과 절차에 대해서는 대지 소유자를 보호하는 입장에서 엄격하게 해석하여야 할 것입니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결례 참조).

  그런데, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 「건축법」 제11조제11항제1호 단서에 따라 해당 대지의 소유권을 확보하여야 하고, 같은 법 시행규칙 제6조제1항제1호의2다목 본문에 따라 대지의 소유권을 증명하는 서류를 제출하여야 하나, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하면서, 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하여 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우에는 「주택법」 제54조제1항에 따라 주택을 공급하여야 하기 때문에, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서에서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받으려는 경우에 그 대지의 소유권 확보와 관련하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받으려는 자의 대지 소유권 확보 의무를 규정하고 있는 「주택법」 제21조를 준용하도록 규정한 것인바, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서 중 “「주택법」 제21조를 준용한다”는 규정을 근거로 「주택법」 제21조에서 규정하고 있는 대지의 소유권 확보 의무에 관한 사항 외에 확보하지 못한 대지의 확보방법으로서 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구에 관한 사항까지 준용된다고 해석하는 것은 대지 소유자의 재산권을 침해하는 확대해석으로서 허용되지 않는다고 할 것입니다(법제처 2016. 11. 9. 회신 16-0528 해석례 참조).

  또한, 「건축법」 제11조제11항 각 호 외의 부분 단서에서는 건축허가를 받으려는 경우 예외적으로 해당 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되는 경우를 규정하고 있고, 같은 항 제2호에 따라 건축허가를 받은 경우에 같은 법 제17조의2 및 제17조의3에서 별도로 매도청구권을 규정하고 있는바, 이러한 「건축법」의 규정 체계를 고려할 때, 건축허가를 받으려는 경우에 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있는 「건축법 시행령」 제9조제1항의 위임에 따라 건축허가 신청 시에 제출하여야 하는 서류를 규정하고 있는 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서가 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 건축허가를 받으려는 경우에 대하여 매도청구권을 부여하는 규정이라고 보기는 어렵다고 할 것입니다.

  따라서, 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받으려는 경우, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서 중 “「주택법」 제21조를 준용한다”는 규정을 근거로 같은 조에 따른 대지의 소유권 확보방법으로서 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 관련 규정이 준용되는 것은 아니라고 할 것입니다.

관계법령
  - 건축법 시행규칙 건축법 시행규칙 제6조제1항제1호의2다목 단서

  - 주택법 제21조, 제22조, 제23조

최근 구조기준이 강화되면서 비교적 단순한 용도변경(단순 기재변경) 시에도 구조안전 확인서 제출을 요구되는 경우가 있었는데, 국토교통부에서 검토의견이 나왔네요.

구조안전확인서 질의에 대한 회신 (국토교통부 건축안전과-3222, 2020.12.3 시행)

용도변경 구조안전확인서 제출 질의에 대한 검토의견

□ 질의 내용

 가.「건축법」제19조제4항에 따른 건축물의 용도변경에 따라 달라지는 구조내력이 5% 미만일 경우, 구조안전확인서를 제출해야 하는지

 나. ‘가’ 질의의 구조안전확인이 필요가 없다면, 변경 전‧후 용도에 따른 건축구조설계하중(KDS 41 10 05) 기본등분포활하중 변경이 5% 미만일 경우 구조내력을 5% 미만으로 보고 판단하면 되는지

□ 검토 의견(‘가 및 나’항목에 대해)

 ㅇ 「건축법」제19조제7항에서 제1항 및 제2항(허가 대상 및 신고 대상, 제3항에 따른 기재내용 변경은 제외)에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제48조를 준용하도록 하고 있음에 따라,
  - 동법 시행령 제32조제2항 각 호* 하나에 해당하는 건축물을 용도 변경하는 경우에는 구조안전 확인서류를 허가권자에게 제출하여야 합니다.
    * 2층 이상, 연면적 200제곱미터 이상, 높이 13미터 이상, 처마높이 9미터 이상, 기둥과 기둥 사이의 거리 10미터 이상, 단독주택 및 공동주택 등)

 ㅇ 다만, 건축구조기준(KDS 41 17 00, 건축물 내진설계기준) 1.9.2(일체증축) 단서에 따르면 증축 시 기존 부분에 대해서는 전체 구조물로서 증가된 하중을 포함한 소요강도가 기존 부재의 구조내력을 5% 미만까지 초과하는 것은 허용하는 점을 감안하여,
  - 건축물의 용도변경에 따라 변경된 소요강도가 기존 부재의 구조내력의 5% 미만으로 확인될 경우, 별도 구조안전확인서 제출은 의무가 아닐 것으로 사료됩니다.

 ㅇ 또한, 등분포활하중의 변경의 5% 미만은 위 항목의 “변경된 소요강도가 기준 부재 구조내력의 5% 미만”인 경우로 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

국토교통부의 질의회신에 의거,

구조안전확인서 제출은 안해도 되겠지만,

구조내력 5% 미만을 확인하는 방법에 대한 검증을 누가 하느냐 ^^;;;;;;;