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안건번호 16-0388

회신일자 2016-11-16

1. 질의요지

  「공동주택관리법」 제29조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체 등은 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있습니다.

  한편, 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에서는 주차차단기를 전면교체하는 경우에는 그 수선주기를 10년, 수선율을 100퍼센트로 규정하고 있는바,

  「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 하는지?

2. 질의배경

 ○ 아파트 관리자인 민원인은 주차차단기를 신설할 때 장기수선계획에 반영하여야 하는지를 국토교통부에 문의하였는데, 국토교통부로부터 공동주택의 주요시설인 주차차단기는 장기수선계획에 반영한 후 신설하여야 한다는 답변을 받자 이에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우에도 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 합니다.

4. 이유

  「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에서는 “공동주택”이란 일반인에게 분양되는 복리시설을 제외한 주택 및 시설로서 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택(가목), 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일한 건축물로 건축하는 건축물(나목), 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설(다목)을 말한다고 규정하고 있고, 「공동주택관리법」 제2조제1항제18호에서는 “장기수선계획”이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 같은 법 제29조제1항에 따라 수립하는 계획을 말한다고 규정하고 있습니다.
  또한, 「공동주택관리법」 제29조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다고 규정하고 있으며, 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  한편, 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에서는 주차차단기를 전면교체하는 경우에는 그 수선주기를 10년, 수선율을 100퍼센트로 규정하고 있는바,
  이 사안은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「공동주택관리법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제30조에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체에게 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하도록 규정하고 있는바, 「공동주택관리법」 제29조제1항에서 공동주택의 공용부분에 대하여 장기수선계획을 수립하도록 규정한 취지는 공동주택 공용부분 주요시설의 노후화는 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고 시간이 경과할수록 건축물의 수선ㆍ유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 점을 고려하여 미리 주요시설의 수선 계획을 세움으로써 공동주택 공용부분 주요시설을 적기에 교체ㆍ보수할 수 있도록 하기 위한 것입니다(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조).
  그리고, 「공동주택관리법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제30조 전단의 위임에 따라 「공동주택관리법 시행규칙」 제7조제1항 및 별표 1에서는 장기수선계획의 구체적인 수립기준으로서 각 시설별 수선공사의 종류, 수선방법, 수선주기, 수선율을 규정하면서, 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 특히 공동주택 노후화 방지 및 입주자의 주거 안정을 위하여 정기적인 수선ㆍ유지가 필수적인 주요시설을 장기수선계획의 수립 대상으로 규정하고 있는바, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 공동주택의 주요시설은 공동주택에 존재하는 공용부분 중 장기수선계획을 수립ㆍ조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설범위에 관한 기준이라 할 것이므로, 현재 주요시설이 설치되어 있지 않다고 하더라도 그 시설을 새로이 설치하려면 장기수선계획에 반영하여 장기수선계획에 따라 신설하여야 할 것입니다(법제처 2014. 2. 27. 회신 13-0650, 14-0076 해석례 참조).
  또한, 「공동주택관리법」 제29조제2항 및 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하도록 하고 있으며, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있는바, 이미 장기수선계획을 수립하였음에도 사정변경으로 인하여 이를 조정할 수 있다고 규정한 것은 장기수선계획 수립 대상의 범위를 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 교체ㆍ수리 등의 수선방법으로 한정하지 않음을 전제로 한다고 봄이 합리적이라 할 것이므로(법제처 2013. 11. 13. 회신 13-0412 해석례 참조), 공동주택의 주요시설을 신설하는 경우에도 장기수선계획의 수립 대상에 포함된다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.
  따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우에도 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 할 것입니다.

관계법령
  - 건축법 제2조

  - 건축법 시행령제2조

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안건번호 15-0349

회신일자 2015-07-28

1. 질의요지

  「공유토지분할에 관한 특례법」 제14조제1항에 따른 공유토지의 분할신청에 대한 공유토지분할위원회의 분할신청 기각결정이나 분할개시결정의 취소결정이 있은 후 같은 조 제6항에 따라 흠결을 보완하여 공유토지분할신청을 하는 경우, 종전에 사용하였던 다른 공유자의 동의서를 다시 사용할 수 있는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인은 공동주택 내에 유치원을 운영하고 있는 자로 「공유토지분할에 관한 특례법」 제16조제1항에 따라 공유토지분할신청을 하여 분할개시결정이 있었으나, 다른 공유자들의 이의신청이 이유 있다고 인정되어 분할개시결정 취소결정이 내려짐.

 ○ 민원인은 같은 법 제16조제6항에 따라 공유토지분할재신청을 하고자, 처음 신청 시 받은 다른 공유자의 동의서를 다시 사용할 수 있는지에 관하여 부산광역시 진구에 문의를 하였고, 부산광역시 진구는 부산광역시에, 부산광역시는 다시 국토교통부에 문의함.

 ○ 국토교통부에서는 유치원연합회에서 계속하여 유사 사건의 민원 등이 제기되고 있고, 이에 대해서 내부 의견이 나뉘자 법제처에 유권해석을 요청함.

3. 회답

  「공유토지분할에 관한 특례법」 제14조제1항에 따른 공유토지의 분할신청에 대한 공유토지분할위원회의 분할신청 기각결정이나 분할개시결정의 취소결정이 있은 후 같은 조 제6항에 따라 흠결을 보완하여 공유토지분할신청을 하는 경우, 종전에 사용하였던 다른 공유자의 동의서를 다시 사용할 수는 없습니다.

4. 이유

  「공유토지분할에 관한 특례법」(이하 “공유토지분할법”이라 함) 제14조제1항에서는 공유자는 공유자 총수의 5분의 1 이상 또는 공유자 20명 이상의 동의를 받아 대통령령으로 정하는 바에 따라 공유토지의 분할을 신청할 수 있도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제14조제1항 및 별지 제6호서식에서는 공유토지분할신청 시 그 신청서에 첨부하여야 하는 서류를 정하면서, 공유토지분할을 신청하려는 자는 분할신청서에 동의인의 성명 및 주민등록번호를 기재하고 동의인의 서명이나 도장을 받아 제출하도록 하고 있으며, 같은 법 제14조제6항에서는 분할의 신청은 제16조제1항 및 제18조에 따른 기각결정 및 분할개시결정의 취소결정에도 불구하고 흠결이 보완된 경우에는 영향을 받지 아니한다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 공유토지분할법 제14조제1항에 따른 공유토지의 분할신청에 대한 공유토지분할위원회의 분할신청 기각결정이나 분할개시결정의 취소결정이 있은 후 같은 조 제6항에 따라 흠결을 보완하여 공유토지분할신청을 하는 경우, 종전에 사용하였던 다른 공유자의 동의서를 다시 사용할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 공유토지분할법 제14조, 같은 법 시행령 제14조제1항, 별지 제6호서식에서 공유토지분할신청 시 토지공유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 그 동의서를 공유토지분할신청 시 지적소관청에 제출하도록 하는 취지는 서면에 의하여 토지소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고 나아가 지적소관청으로 하여금 공유토지분할신청 시에 제출된 동의서에 의하여서만 분할신청서상의 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 방지하려는 것이라 할 것이므로, 행정청은 그 분할신청서상에 동의가 해당 공유토지분할신청건에 대하여 동의인의 직접 서명이나 도장을 받아 제출한 것인지 확인하여야 할 것이며, 이를 충족하지 못하는 동의서를 임의로 유효한 동의로 처리할 수는 없다고 할 것입니다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2011두 14883 판결례, 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009두4845 판결례 참조).
  그런데, 공유토지분할은 공유토지분할신청, 공유토지분할위원회의 심사의결, 분할개시결정 송달 및 공고, 이의신청, 분할개시결정 취소 등 일련의 단계적 절차를 거쳐 분할 여부를 결정하게 되는바, 공유토지분할신청 후에 공유토지분할위원회에서 그에 따른 분할신청기각결정이나 분할개시결정의 취소결정이 이루어지면 해당 분할신청은 공유토지분할위원회에서 심사를 거쳐 종결처리되었다고 할 것입니다. 따라서, 분할신청자가 공유토지분할법 제14조제6항에 따라 분할신청기각결정이나 분할개시결정의 취소 결정 후 흠결을 보완하여 다시 분할신청을 하는 경우라도 그 신청은 종전 신청의 일부 내용을 변경하거나 보완하는 것이라기보다는 새로운 공유토지분할신청이라고 보아야 할 것입니다.
  또한, 공유토지분할 신청서상 공유자의 동의 의사는 당초 공유토지분할에 대한 신청 건에 한정하여 표시된 것으로 공유토지분할위원회의 분할 여부의 결정이 확정될 때까지만 유지되는 것으로 보아야 할 것이고, 종전에 동의한 공유자라고 하더라도 분할개시결정의 취소 결정 이후 그 취지를 받아들여 동의 여부를 달리 결정할 가능성도 있으므로 공유토지분할법 제14조제6항에 따라 흠결을 보완하여 분할신청을 하는 경우, 비록 그 분할신청의 내용이 공유토지분할위원회에서 기각되거나 분할개시결정이 취소된 종전의 분할신청과 동일한 내용이라고 하더라도 새로운 분할신청 그 자체에 대한 동의를 다시 받아야 할 것이므로 종전 공유토지분할신청 시 사용한 다른 공유자의 동의서를 사용할 수는 없다고 할 것입니다.
  한편, 공유토지분할법 제14조제6항에서 분할신청은 기각결정 및 분할개시결정의 취소결정에도 불구하고 흠결이 보완된 경우에는 영향을 받지 아니한다고 규정하고 있으므로, 분할신청자가 분할신청기각결정 및 분할개시결정의 취소결정이 있은 후 흠결된 사항을 보완하여 재신청을 하는 경우 최초 분할 신청 시의 다른 공유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다.
  그러나, 공유토지분할법 제14조제6항은 종전에 분할신청에 대한 기각결정 및 분할개시결정의 취소결정에 대하여 소송으로만 불복할 수 있었던 것을, 국민들의 권리구제를 편리하게 하기 위하여 분할신청에 대한 기각 및 분할개시결정의 취소가 결정된 사안이라도 그 흠결을 보완한 경우에는 재차 분할신청이 가능하도록 하는 취지로 신설된 규정인바(2014. 5. 21. 법률 제12634호로 일부개정되어 2014. 5. 21. 시행된 「공유토지분할에 관한 특례법」 국회심사보고서 주요부분 참조), 해당 규정은 공유토지분할위원회의 기각이나 취소 결정의 취지를 받아들일 수 없다면 소송으로 불복하고, 공유토지분할위원회의 취지에 따라 보완할 수 있으면 비용과 시간이 많이 걸리는 소송이 아닌 새로운 분할신청을 통하여 사안을 해결할 수 있다는 의미로 보아야 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공유토지분할법 제14조제1항에 따른 공유토지의 분할신청에 대한 공유토지분할위원회의 분할신청 기각결정이나 분할개시결정의 취소결정이 있은 후 같은 조제6항에 따라 흠결을 보완하여 공유토지분할신청을 하는 경우, 종전에 사용하였던 다른 공유자의 동의서를 다시 사용할 수는 없다고 할 것입니다.

관계법령
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제14조 등

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안건번호 15-0083

회신일자 2015-04-07

1. 질의요지

  「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 각 호 외의 부분 본문에서는 주택의 소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 같은 항 제5호에서는 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있는바,

  전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 주택을 공유하고 있으나 공유지분에 따라 환산한 면적은 20제곱미터 이하인 경우가 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에 따른 “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”에 해당하는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인은 과거에 전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 주택을 공유하였던 이력이 있는데, 「주택공급에 관한 규칙」 제19조제10항에 따른 특별분양 및 「국민주택기금 운용 및 관리규정」(국토교통부훈령) 제14조에 따른 대출 신청과 관련하여 무주택소유세대구성원에 해당하는지 문제됨.

 ○ 민원인이 국토교통부에 전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 주택을 공유하더라도 공유지분에 따라 환산한 면적이 20제곱미터 이하인 경우에 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에 해당하는지 질의하였으나, 국토교통부는 공유하는 경우에도 해당 주택의 전체 면적이 20제곱미터 이하이어야 한다는 취지로 회신하자, 이에 민원인이 법제처에 해석을 요청한 사안임.

3. 회답

  공유지분에 따라 환산한 면적이 20제곱미터 이하라고 하더라도 해당 주택의 전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 경우라면, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에 따른 “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”에 해당하지 않습니다.

4. 이유

  「주택법」 제38조제1항에서는 주택건설사업 및 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 주택을 건설ㆍ공급할 때에는 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에 대하여 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 「주택공급에 관한 규칙」 제4조제1항 및 제2항에서는 무주택세대구성원을 국민주택등 및 근로자주택의 우선 공급대상으로 규정하고 있습니다.
  그리고, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 각 호 외의 부분 본문에서는 주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”(제5호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 주택을 공유하고 있으나 공유지분에 따라 환산한 면적은 20제곱미터 이하인 경우가 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에 따른 “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”에 해당하여 주택을 소유하지 않은 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항은 부동산투기와 무관하게 단지 주택을 소유하였다는 이유만으로 주택의 우선 공급 대상에서 제외되어 내 집 마련의 기회를 잃게 되는 불합리함을 해소하기 위하여 국민주택등을 우선 공급받을 수 있는 “무주택세대구성원”에 대한 예외를 인정하는 취지의 규정이라고 할 것입니다.
  그리고, 그와 같은 취지에서 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에서는 비록 주택을 소유하고는 있더라도, 그 주택의 규모가 20제곱미터 이하의 “소규모 주택”인 경우에는 보다 나은 주거환경을 누릴 수 있도록 주택을 소유하지 않은 것으로 보아 국민주택등을 우선 공급 받을 수 있도록 하고 있는 것입니다.
  따라서, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호를 해당 주택의 전체 면적에 상관없이 공유지분에 따라 환산한 면적이 20제곱미터 이하인 경우까지 포함하는 것으로 확대 해석하게 되면, 부동산 투기를 목적으로 20제곱미터를 초과하는 주택을 여럿이 공동으로 소유하는 경우에도 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 되는 결과가 되는바, 이는 부동산투기와 무관하게 “소규모 주택”을 소유한 서민의 주거환경을 개선하기 위하여 무주택세대구성원에 대한 예외를 인정한 입법취지에 맞지 않는다고 할 것입니다.
  한편, 이와 관련하여 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 각 호 외의 부분에서는 주택의 공유지분을 소유하는 것을 주택을 소유하는 것으로 보면서도, 같은 항 각 호에서 그 예외를 규정하고 있으므로, 같은 항 제5호에서 주택을 소유한다는 것은 공유지분을 소유하는 것도 포함되는 것으로 보아야 한다는 의견이 있을 수 있습니다.
  그러나, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 각 호 외의 부분 본문 전단은 주택의 소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하는 자도 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「주택공급에 관한 규칙」의 관련 규정을 적용한다는 취지의 규정으로서, 같은 항 각 호 외의 부분 및 각 호를 적용할 때 “주택”을 “공유지분별로 나눈 주택 부분”으로 본다는 규정은 아니라고 할 것이므로, 그와 같은 의견은 타당하지 않습니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공유지분에 따라 환산한 면적이 20제곱미터 이하라고 하더라도 해당 주택의 전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 경우라면, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에 따른 “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택공급에 관한 규칙 제6조제3항제5호 관련

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안건번호 14-0782

회신일자 2015-01-13

1. 질의요지

  「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제36조제4항제2호에 따라 대의원회 소집의 청구가 있는 경우, 조합장은 집회일을 소집 청구일부터 14일 이내로 정하여 대의원회를 개최하여야 하는지, 아니면 14일 이내에 대의원회 소집을 위한 절차만 개시하면 되는지?

※ 질의배경

 ○ 민원인이 국토교통부에 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제36조제4항의 소집의 의미에 대하여 질의하여 “회의 개최”를 의미한다는 취지의 답변을 받았는데, 광명시에서는 “소집 공고”를 의미한다고 주장하여 이 건에 대해 의견을 달리하는 민원인과 광명시가 각각 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제36조제4항제2호에 따라 대의원회 소집의 청구가 있는 경우, 조합장은 집회일을 소집 청구일부터 14일 이내로 정하여 대의원회를 개최하여야 할 것입니다.

4. 이유

  「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제36조제4항 본문에서는 대의원회는 조합장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다고 규정하면서, 같은 항 단서 및 제2호에서는 대의원의 3분의 1이상(정관으로 달리 정한 경우에는 그에 따름)이 회의의 목적사항을 제시하여 청구하는 때에는 조합장은 해당 일부터 14일 이내에 대의원회를 소집하여야 한다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 도시정비법 시행령 제36조제4항제2호에 따라 대의원회 소집의 청구가 있는 경우, 조합장은 집회일을 소집 청구일부터 14일 이내로 정하여 대의원회를 개최하여야 하는지, 아니면 14일 이내에 대의원회 소집을 위한 절차만 개시하면 되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 도시정비법령에서는 “소집”의 의미와 관련하여 별도의 규정을 두고 있지 아니한바, 이 사안에서 소집의 의미는 일반적으로 통용되는 용어의 의미와 함께 해당 용어가 쓰이고 있는 법령의 취지 등을 고려하여 그 의미를 확정하여야 할 것입니다.
  그런데, “소집”이란 일반적으로 “단체나 조직체의 구성원을 불러서 모음”이란 뜻으로 사용됩니다(국립국어원 표준국어대사전 참조). 따라서 도시정비법 시행령 제36조제4항에 규정된 “소집”의 의미 또한 이를 달리 해석하여야 할 사정이 없다면 대의원회의 구성원인 대의원들이 실제로 일정한 장소에 모이는 것을 뜻하는 것으로 볼 수 있습니다.
  그리고, 도시정비법 시행령 제36조제4항에서는 대의원회는 원칙적으로 조합장이 소집하도록 규정하면서, 다만 같은 항 각 호에 해당하는 경우에는 조합장으로 하여금 14일이라는 일정한 기한 이내에 대의원회를 소집하도록 의무를 부과하고 있는바, 그 취지는 대의원회에서 의결하여야 할 사항에 관하여 조합장 스스로가 회의를 개최하지 않거나 조합장과 다른 조합원들 간의 이해관계의 충돌 등으로 조합장이 대의원회를 소집하지 아니하는 경우 등에는 일반 조합원에게 대의원회를 소집할 수 있는 권한을 부여한 것으로 이해할 수 있습니다. 이와 같은 도시정비법 시행령 제36조제4항의 규정 형식과 입법 취지에 비추어 볼 때, 같은 항 각 호의 사유로 대의원회의 소집 청구가 있는 때에는 조합장은 지체 없이 법령으로 정한 기한 내에 대의원회를 열어야 한다고 보는 것이 입법 취지에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 도시정비법 시행령 제36조제4항제2호에 따라 대의원회 소집의 청구가 있는 경우, 조합장은 집회일을 소집 청구일부터 14일 이내로 정하여 대의원회를 개최하여야 할 것입니다.

관계법령
  - 국회법 제5조
  - 도시 및 주거환경정비법 제25조
  - 민법 제70조
  - 민법 제71조
  - 주택법 시행령 제51조
  - 주택법 시행령 제110조
  - 상법 제390조
  - 상법 제364조
  - 상법 제365조
  - 상법 제362조
  - 상법 제363조
  - 상법 제366조
  - 도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조

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안건번호 14-0741

회신일자 2014-12-16

1. 질의요지

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는지?

※ 질의배경

 ○ 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등 임원을 선출하는 방법에 대하여 민원인과 국토교통부의 견해가 달라 민원인이 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

4. 이유

  「임대주택법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제6항에서는 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.
  그리고, 「주택법」 제2조제14호라목에서는 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택을 관리하는 관리주체의 하나로 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 법 제45조의4제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항(제1호) 및 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항(제2호) 등만 적용된다고 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제50조제6항에서는 입주자대표회의 임원 선출과 관련하여 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자 선출(제1호) 등의 방법으로 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 같은 법 제3조에 따라 「주택법」을 적용하여 「주택법 시행령」 제50조제6항에서 정한 방법으로 임원을 선출해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 임차인대표회의 임원의 선출방법에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
  한편, 「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있는 것은 아닙니다. 다만, 「주택법」에서는 임대주택의 임차인대표회의와 유사한 기구로서 공동주택의 입주자대표회의에 관하여 규정하고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.
  그런데, 입주자대표회의는 「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 본질적 차이가 있어 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다.
  더욱이, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는 「주택법」 및 같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 공동주택 관리주체의 임원 선출방법을 규정한 「주택법 시행령」 제46조제2항은 적용 대상에서 배제하고 있는 점에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 임원 선출방법은 임차인대표회의에 적용되지 않는다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

관계법령
  - 임대주택법 제3조
  - 임대주택법 시행령 제28조
  - 주택법 시행령 제50조
  - 주택법 시행령 제46조
  - 주택법 제43조
  - 주택법 제6조
  - 임대주택법 제29조

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안건번호 14-0193

회신일자 2014-05-22

1. 질의요지

  「국민건강증진법」 제9조제5항에서는 “지방자치단체는 흡연으로 인한 피해 방지와 주민의 건강 증진을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 조례로 다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소를 금연구역으로 지정할 수 있다.”라고 규정하고 있는바,

  「국민건강증진법」 제9조제5항의 “다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소”에 「주택법」 제2조제2호에 따른 공동주택 중 각 세대가 공동으로 사용하는 복도와 계단이 포함되는지?

3. 회답

  「국민건강증진법」 제9조제5항의 “다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소”에 「주택법」 제2조제2호에 따른 공동주택 중 각 세대가 공동으로 사용하는 복도와 계단이 포함된다고 할 것입니다.

4. 이유

  「국민건강증진법」 제9조제4항 전단에서는 “국회의 청사(제1호), 정부 및 지방자치단체의 청사(제2호), 「법원조직법」에 따른 법원과 그 소속 기관의 청사(제3호), 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관의 청사(제4호) 등 공중이 이용하는 시설의 소유자ㆍ점유자 또는 관리자는 해당 시설의 전체를 금연구역으로 지정하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 “지방자치단체는 흡연으로 인한 피해 방지와 주민의 건강 증진을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 조례로 다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소를 금연구역으로 지정할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  한편, 「주택법」 제2조제2호에서는 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 「국민건강증진법」 제9조제5항의 “다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소”에 「주택법」 제2조제2호에 따른 공동주택(이하 “공동주택”이라 한다) 중 각 세대가 공동으로 사용하는 복도와 계단이 포함되는지가 문제될 수 있습니다.
  살피건대, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 「국민건강증진법」 제9조제4항 전단에서 “공중”이 이용하는 시설이라고 규정한 것과 달리, 같은 조 제5항에서는 “다수인”이 모이거나 오고가는 일정한 장소라고 규정하고 있는바, 공동주택에 입주한 각 세대의 구성원들이 오고가는 장소에 해당하는 공동주택의 복도와 계단은 「국민건강증진법」 제9조제5항의 “다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소”에 해당한다고 할 것입니다.
  또한, 2010. 5. 27. 법률 제10327호로 개정된 「국민건강증진법」에 제9조제5항이 신설된 이유는 “지방자치단체가 조례로 간접흡연의 위험이 높은 장소를 금연구역으로 지정할 수 있는 법적 근거를 마련하기 위한 것”인바(위 「국민건강증진법」의 개정이유 등 참고), 공동주택 중 각 세대가 공동으로 사용하는 복도와 계단 역시 “간접흡연의 위험이 높은 장소”에 해당하는 것으로 보이므로, 그 복도와 계단을 「국민건강증진법」 제9조제5항의 “다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소”에 해당하는 것으로 보아, 지방자치단체가 필요하다고 인정하는 경우에 조례로 그 복도와 계단을 금연구역으로 지정할 수 있도록 허용하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
  한편, 「국민건강증진법」 제9조제5항에 따른 “장소”는 공기가 자유롭게 이동할 수 있는 개방된 곳을 의미하는 것으로, 대부분 지붕, 벽 등으로 둘러싸인 공동주택의 복도와 계단은 「국민건강증진법」 제9조제5항의 “다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소”에 해당하지 않는다는 의견이 있을 수 있으나, “장소”의 사전적 의미는 “어떤 일이 이루어지거나 일어나는 곳”으로(국립국어원 표준국어대사전), 공기가 자유롭게 이동할 수 있는 개방된 곳일 것을 전제하고 있지 않는바, 「국민건강증진법」 제9조제5항에 따른 “장소”를 이렇게 좁게 해석할 특별한 사정이 없으므로, 위 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
  따라서, 「국민건강증진법」 제9조제5항의 “다수인이 모이거나 오고가는 관할 구역 안의 일정한 장소”에 공동주택 중 각 세대가 공동으로 사용하는 복도와 계단이 포함된다고 할 것입니다.

관계법령
  - 국민건강증진법 제9조
  - 국민건강증진법 제1조
  - 국민건강증진법 제34조
  - 국민건강증진법 제2조
  - 건축법 시행령 제3조
  - 주택법 시행령 제2조
  - 주택법 제2조
  - 주택법 제44조
  - 국민건강증진법 시행규칙 제6조

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안건번호 14-0076

회신일자 2014-02-27

1. 질의요지

  「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사를 하려는 경우,

 가. 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는지?

 나. 반드시 장기수선계획에 반영하여야 한다면, 그 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는 것인지?

3. 회답

 가. 질의 가에 대하여
  「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 대하여
  「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사를 하려는 경우, 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수는 없다고 할 것입니다.

4. 이유

 가. 질의 가 및 질의 나 공통사항

  「주택법」 제47조제1항 및 같은 법 시행령 제63조제2항에 따르면  300세대 이상의 공동주택(제1호) 등을 건설·공급하는 사업주체는 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안하여 국토교통부령이 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 함)을 수립하여 제29조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 하며, 같은 법 제47조제2항 및 같은 법 시행규칙 제26조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정할 수 있고, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다.

  그리고, 「주택법」 제51조제1항에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하고, 같은 조 제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르며, 같은 조 제3항에서 제1항에 따른 공동주택의 주요시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 위임하고 있는데, 이에 따라 같은 법 시행규칙 제26조제1항, 제30조 및 별표 5에서 장기수선계획의 수립기준으로서 주요시설에 따른 공사종별, 수선방법과 수선주기, 수선율, 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 정하고 있습니다.
  한편, 「주택법 시행령」 제55조제2항에 따르면 “잡수입”이란 금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말하는데, 같은 규정 및 같은 영 제58조제8항에서 관리주체에게 잡수입의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하고, 국토교통부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하도록 규정하고 있을 뿐, 그밖에 주택법령에서 공동주택의 잡수입에 대한 사용용도에 대해서는 별도의 규정이 없는바,

  이 사안에서는 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는지(질의 가), 반드시 장기수선계획에 반영하여야 한다면, 그 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는 것인지(질의 나) 여부가 문제될 수 있습니다.

 나. 질의 가에 대하여
  먼저, 장기수선계획의 수립 및 조정에 관한 주택법령 각 규정을 살펴보면, 「주택법」 제47조제1항 및 같은 법 시행령 제63조제2항에서는 300세대 이상의 공동주택(제1호) 등을 건설·공급하는 사업주체에게 국토교통부령이 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하도록 규정하고 있고, 같은 법 제47조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체에게 장기수선계획을 국토교통부령이 정하는 바에 따라 조정할 수 있도록 규정하면서, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있습니다.
  이는 공동주택 공용부분 주요시설의 노후화는 많은 사람의 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고, 시간이 경과할수록 건축물의 수선·유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 점을 고려하여 미리 주요시설의 수선 계획을 세움으로써 공동주택 공용부분 주요시설을 적기에 교체·보수할 수 있도록 하기 위한 취지라고 할 것입니다(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조).
  그리고, 「주택법 시행규칙」 제26조제1항, 별표 5에서는 같은 법 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항의 위임에 따라 장기수선계획의 구체적인 수립기준으로서 각 시설별 수선공사의 종류, 수선 방법, 수선주기, 수선율을 규정하면서, 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 특히 공동주택 노후화 방지 및 입주자의 주거 안정을 위해 정기적인 수선·유지가 필수적인 주요시설을 장기수선계획의 수립 대상으로 규정하고 있습니다.
  그렇다면, 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택의 주요시설은 공동주택에 존재하는 공용부분 중 장기수선계획을 수립·조정할 때, 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것이므로, 현재 그 시설이 설치되어 있지 않다고 하더라도 그 시설을 새로이 설치하려면 장기수선계획에 반영한 후 계획에 따라 수선공사를 하여야 한다고 할 것입니다.
  따라서, 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것입니다.

 다. 질의 나에 대하여

  먼저, 장기수선충당금에 관하여 규정하고 있는 주택법령의 각 규정을 살펴보면, 「주택법」 제51조제1항 및 같은 법 시행령 제66조제1항에서는 관리주체에게 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 규정하고 있고, 같은 법 제51조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제66조제2항에서는 장기수선충당금을 사용하려는 경우, 관리주체가 수선공사의 명칭과 공사내용, 수선공사 대상시설의 위치 및 부위, 수선공사의 범위 및 예정공사금액 등이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하도록 규정하고 있습니다.
  또한, 「주택법」 제43조의4제2항에서는 입주자대표회의 및 관리주체에게 장기수선충당금을 같은 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 되도록 규정하고 있어, 장기수선충당금의 용도는 원칙적으로 같은 법 제51조에 따른 공동주택의 수선공사의 비용으로 엄격하게 제한하되, 같은 법 제51조 단서에서 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한하여 공동주택 하자보수와 관련한 조정, 하자진단 및 감정에 드는 비용으로 사용할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제58조제2항·제7항에서는 장기수선충당금을 관리비와 구분하여 징수하고, 별도의 계좌로 예치·관리하도록 규정하고 있습니다.
  그렇다면, 「주택법」 제51조제1항에 따른 장기수선충당금은 ‘공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사’라는 특별한 목적을 위해 관리비, 사용료, 잡수입과 구분하여 징수·적립·관리하고, 그 용도 및 사용 방법도 징수 목적에 따라 엄격하게 제한되는 금원이라 할 것이므로, 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 이를 위해 별도로 적립하고 있는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수는 없다고 할 것입니다.    한편, 주택법령에서는 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 반드시 장기수선충당금만을 사용하여야 한다는 명시적 규정이 없고, 잡수입의 용도 및 사용 방법에 대해 제한하고 있지도 아니하므로 잡수입을 곧바로 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 사용할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 만일 공동주택 주요시설의 수선공사에 바로 잡수입을 사용할 수 있도록 한다면 장기수선충당금이 아닌 다른 금원으로 공용부분 주요시설의 수선공사를 할 수 있는 길을 열어주는 것이어서 해당 공동주택의 건설 비용을 감안하여 수선공사에 소요되는 비용을 적절하게 적립할 필요성이 줄어드는바, 이는 결국 장기수선충당금의 충실한 적립을 저해하고, 장기수선충당금 제도를 형해화하는 것이라고 할 것입니다.
  또한, 잡수입은 해당 주택의 소유자가 그 적립에 기여한 부분과 소유자 및 사용자가 기여한 부분이 모두 존재하는데, 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 잡수입을 사용하는 것은 그 소요 비용을 사용자와 임차인에게 전가하는 측면이 있으며, 이미 장기수선계획에 그 공사에 사용할 장기수선충당금이 정해져 있는데 이를 사용하지 아니하고 잡수입을 사용하는 것은 공동주택의 기능 저하와 노후화를 방지함으로써 주택의 수명 단축 방지로 인한 주택 소유자의 손실 절감, 거주자의 주거안정 도모 등을 목적으로 하는 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도의 취지에도 반하는 것이라 할 것이므로 위 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조).
  다만, 주택법령에서는 잡수입의 사용용도에 대하여 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로 각 공동주택마다 자율적으로 정하는 관리규약에서 그 사용용도를 정하여 사용하게 된다고 할 것이므로, 공동주택 관리규약에서 잡수입의 지출 후의 집행잔액 중 소유자가 적립에 기여한 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 정한 경우, 이러한 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당한다고 할 것이어서 이를 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 사용하는 것은 허용된다고 할 것입니다(법제처 2011. 7. 15. 회신 11-0289 해석례 참조).
  따라서, 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수는 없다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제51조
  - 주택법 제47조

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안건번호 13-0608

회신일자 2014-02-20

1. 질의요지
  「주택법」 제47조제2항, 제51조제1항 및 제2항에서 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하고, 관리주체는 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 규정하고 있는바,
  장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있는지?

3. 회답

  장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다.

4. 이유

  「주택법」 제43조의4제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제47조에서 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 함)을 수립하여야 하고, 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 하고 있으며, 같은 법 제51조제1항에서 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르되 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사 또는 분쟁조정 등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등의 용도로 사용할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조제1항제2호, 제5호 및 제7호에서 입주자대표회의는 장기수선충당금의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다), 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량, 장기수선계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)을 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제26조제2항 전단에서 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 별표 5의 제1호가목에서 공동주택 건물외부 중 지붕의 방수공사에 관하여 공사종별, 수선방법, 수선주기 및 수선율 등 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는바,
  이 사안에서는 장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
  먼저, 「주택법」 제47조 및 제51조, 같은 법 시행령 제58조 및 제66조, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5 등을 종합하여 보면, 장기수선충당금이란 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말함. 이하 같음)를 위하여 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하는 적립금(법제처 2011. 7. 15. 회신 11-0289 해석례 참조)으로, 공동주택의 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하고, 그 사용 또한 장기수선계획에 따르며, 필요하면 장기수선계획을 조정하여 공사비용에 상응하는 장기수선충당금을 적립할 수 있도록 하는 완결적 구조에 따라 진행된다고 할 것입니다.
  또한, 「주택법」 제51조제2항 각 호 외의 부분 본문에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있는데, 여기서 장기수선충당금의 사용이란 장기수선충당금을 공동주택의 수선공사 비용으로 지급하는 등 적립된 장기수선충당금의 가치 감소를 가져오는 일체의 행위를 말한다고 할 것입니다. 그런데, 입주자대표회의가 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 그 담보로 대출한 금액만큼 장기수선충당금 채권의 시장가격이 하락하고 입주자대표회의로부터 담보권자에게 장기수선충당금의 가치가 이전되는 결과가 되어 입주자대표회의의 입장에서는 장기수선충당금의 가치가 감소되므로, 이는 장기수선충당금의 사용에 해당한다 할 것입니다.
  다음으로, 「주택법」 제43조의4제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 장기수선충당금의 용도는 같은 법 제51조제1항 및 제2항에서 공동주택의 수선공사 비용의 용도 및 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한정하여 하자보수와 관련한 조정 등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등의 용도로 엄격하게 제한하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대출을 받을 목적으로 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하는 것이라고 할 것인바, 그렇다면 비록 이 사안과 같이 장기수선계획에 따른 공동주택의 지붕 방수공사 대금을 지급하기 위한 것이라 하더라도, 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다.
  한편, 장기수선충당금의 담보 제공을 금지하는 명문의 규정이 없으므로 입주자대표회의는 공동주택의 수선공사 대금을 지급하기 위하여 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 만일 입주자대표회의가 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받게 되면 그 대출금을 변제하기 전까지 담보로 제공된 장기수선충당금의 사용에 제약을 받게 되는바, 이는 공동주택의 기능 저하와 노후화를 방지함으로써 주택의 수명 단축 방지로 인한 주택 소유자의 손실 절감, 거주자의 주거안정 도모 등을 목적으로 장기수선계획에 따라 적시에 수선공사 대금을 지급하려는 장기수선충당금 제도의 취지(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조)에 반한다고 할 것입니다.
  따라서, 장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제51조

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안건번호 13-0224

회신일자 2013-08-21

1. 질의요지

  「주택법 시행령」(2013. 1. 9. 대통령령 제24307호로 개정되어 2014. 1. 1. 시행 예정인 것을 말함. 이하 “개정된 주택법 시행령”이라 함) 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설(「주택법 시행령」 별표 3 제1호의 입주자 공유인 복리시설을 말함. 이하 같음)을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있는지, 아니면 개정된 주택법 시행령 제58조제4항에 따른 사용료로 산정하여 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지?

3. 회답

  개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자가 사용·수익할 수 있으므로 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.

4. 이유

  「주택법」 제16조제1항에 따르면 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항 및 제2항제1호에 따르면 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 4분의 3 이상이 동의하는 경우 주민운동시설을 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁 운영할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조제4항에 따르면 공동주택의 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있는데, 이 경우 같은 법 시행령 제55조의5에 따라 주민운동시설을 위탁한 때에는 주민운동시설의 사용료는 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 정하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  그런데, 「주택법」 제45조제1항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있는지, 아니면 개정된 주택법 시행령 제58조제4항에 따른 사용료로 산정하여 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지가 문제될 수 있습니다.
  먼저, 「주택법」 제2조제9호가목에 따르면 복리시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등 공동시설을 말하고, 같은 법 제42조제1항에 따르면 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함함)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제45조제1항 및 제2항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자가 관리주체에게 부담하는 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조제1항에 따르면 법 제45조에 따른 관리비는 일반관리비 등 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 같은 법 시행령 별표 5에서 규정하고 있습니다.
  살피건대, 「주택법 시행령」 별표 3에 따르면 복리시설은 입주자 공유인 것과 입주자 공유가 아닌 것으로 구분되는데, 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설은 주택단지 입주자 및 사용자의 생활복리를 위한 시설로서, 공동주택의 공용부분으로 봄이 타당하고, 이와 같은 복리시설은 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자에게 사용·수익이 개방된 시설인 점, 이를 유지관리하기 위하여는 수선유지비(공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용) 등의 관리비용이 필요하다고 할 것인 점, 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 것은 관리방법에 불과할 뿐 위탁하여 운영하는 경우에도 여전히 위와 같은 주민운동시설을 유지관리하기 위한 관리비용이 소요된다고 할 것인 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사안에서와 같이 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우에도 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로서 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.
  또한, 개정된 주택법 시행령 제55조의5의 입법취지는 주민운동시설의 활용도를 높이기 위하여 관리방법을 관리주체의 의한 직접운영 외에 전문 관리업체에 의한 위탁 운영의 근거규정을 마련한 것으로서, 반드시 주민운동시설을 위탁 운영하여야 한다는 강행규정이 아니고, 해당 주민운동시설은 입주자 공유일 뿐만 아니라, 주민운동시설의 위탁 운영요건으로 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 이용을 방해하지 아니할 것으로 요구하고 있으므로, 원칙적으로 특별한 사정이 없는 한 주민운동시설은 해당 공동주택 입주자 및 사용자에게 사용·수익이 개방되었다고 할 것이고, 이에 따라 주민운동시설을 위탁 운영하는 경우 “주민운동시설의 사용료”의 사용자에 대한 부과 여부도 개정된 주택법 시행령 제58조제4항의 법문언상 해당 주민운동시설의 사용자에게 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 사용료를 부과할 수 있다는 것일 뿐 반드시 해당 주민운동시설의 관리·운영에 필요한 비용을 사용자에게만 사용료로 부과하여야 한다는 것은 아니라고 할 것입니다.
  따라서, 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자가 사용·수익할 수 있으므로 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 시행령 제55조
  - 주택법 시행령 제58조
  - 주택법 제45조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=103940

안건번호 13-0125

회신일자 2013-06-18

1. 질의요지

  수도권에서 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 개발제한구역을 해제하여 조성하는 보금자리주택의 경우 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항, 같은 법 시행령 제35조의4제1항 및 「주택법」 제41조의2제1항제2호에 따르면 입주자에게 일정한 거주의무기간 및 전매행위 제한기간을 각각 부과하고 있는데, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에 따르면 세대원 전원이 해외로 이주하는 등의 사유가 있는 경우에 사업주체가 동의하면 예외적으로 전매가 가능한바,
  「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우에도 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당함을 이유로 제3자에게 전매할 수 있는지 그리고 전매할 수 있는 경우 잔여 기간에 대한 거주의무가 소멸한다고 볼 것인지?

3. 회답

  「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우에는 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당한다고 하더라도 잔여 기간에 대한 거주의무가 여전히 남아있다고 할 것이나, 예외적으로 「주택법 시행령」 제45조의2제4항제6호에 해당하는 경우에는 전매할 수 있고 그 경우 잔여 기간에 대한 거주의무 또한 소멸한다고 보아야 합니다.

4. 이유

  「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」(이하 “보금자리특별법”이라 함) 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의2제1항에 따르면 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에서 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 「주택법」 제2조제5호에 따른 공공택지에서 공급하는 보금자리주택에 입주한 입주예정자(이하 “입주자”라 함)는 입주한 날부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 하나, 다만 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 거주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 이 경우 해외체류 등 기간은 거주기간에 포함되지 않습니다(법제처 2012. 7. 5. 회신 12-0332 해석례 참조).
  그런데, 보금자리특별법 제2조제1호나목에 따른 보금자리주택은 「주택법」에 따라 전매행위의 제한을 받는바, 「주택법」 제41조의2제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따르면 사업주체가 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)에 해당할 경우에는 10년 이내의 범위에서 일정한 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함. 이하 같음)할 수 없으나, 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다고 규정하고 있는바, 보금자리특별법 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당함을 이유로 제3자에게 전매할 수 있는지 그리고 전매할 수 있는 경우 잔여 기간에 대한 거주의무가 소멸한다고 볼 것인지가 문제될 수 있습니다.
  우선, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에서는 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 각 호의 어느 하나에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우를 말한다고 규정하고 있을 뿐이고, 전매가 가능하다고 하여 거주의무가 당연히 소멸되는 것은 아닌바, 일반적으로 전매행위 제한기간은 종료하고 거주의무기간이 남은 경우, 원칙적으로 입주자는 주택의 소유권을 제3자에게 처분할 수 있으나, 거주의무기간이 종료하기 전까지 계속 거주할 의무는 여전히 부담한다고 할 것이므로, 사실상 처분이 불가능하다고 할 것인데, 입주자가 보금자리특별법에서 정하는 거주의무기간을 준수할 수 있는 특별한 사정이 있다면(소유권은 전매하되, 잔여 거주의무기간에 해당하는 전세권을 설정하는 경우 등), 이러한 경우의 처분까지 금지할 것은 아니라고 할 것입니다.
  즉, 주택법령에 따른 전매행위 제한은 입주자의 소유권에 관한 처분을 제한하는 것인 반면, 보금자리특별법령에 따른 거주의무는 입주자의 거주, 즉 점유를 제한하는 것인바, 각각의 제도는 성질상 양립불가능한 것이 아니라면, 각각 별개로 취급하여야 합니다.
  그렇다면, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에 따른 전매가 불가피한 경우에도 각 사유마다 거주의무기간과의 관계를 판단하는 것이 필요한바, 해외 이주 또는 수도권 외의 지역으로의 이주 등의 경우에는 전매행위 제한기간을 적용하지 않으나, 전매가 불가피하다고 하더라도 보금자리특별법령상 거주의무를 소멸시킬 수 있는 법적 근거가 없기 때문에, 해당 사유가 입주민의 거주이전을 전제로 한다면 이는 거주의무기간과 양립할 수 없는 사유이기 때문에 결과적으로 입주민은 제3자에게 전매할 수 없다고 할 것이고, 입주민이 거주를 이전하고자 한다면 보금자리특별법 제50조의3제3항 및제5항에 따라 입주자는 거주를 이전하기 전에 시행자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하여야 할 것입니다.
  한편, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에서 규정하고 있는 전매가 불가피한 경우 중 입주자의 거주의 이전을 전제하고 있지 않거나[배우자에게 증여하는 경우(「주택법 시행령」 제45조의2제4항제7호)], 보금자리특별법 시행령 제35조의2제1항제4호에서와 같이 거주의무의 승계가 규정되어 있는 경우에는[이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 그 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우(「주택법 시행령」 제45조의2제4항제4호)] 전매할 수 있다고 할 것이나, 이 경우에도 보금자리특별법령에서 정하고 있는 거주의무기간이 종료되지 않는 한 여전히 거주의무를 부담한다고 할 것입니다.
  다만, 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에서 규정하고 있는 전매가 불가피한 경우 중 거주의 이전을 전제한다고 하더라도 그 성질상 전매보다 거주의 의무를 우선할 수 없는 경우[국가·지방자치단체 및 금융기관(같은 영 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말함)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우(「주택법 시행령」 제45조의2제4항제6호)]에는 제3자에게 전매할 수 있고, 이 경우 거주의무도 소멸한다고 할 것입니다.
  따라서, 보금자리특별법 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 보금자리주택의 거주의무기간이 종료하지 않은 경우에는 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항 각 호의 전매가 불가피한 사유에 해당한다고 하더라도 잔여 기간에 대한 거주의무가 여전히 남아있다고 할 것이나, 예외적으로 「주택법 시행령」 제45조의2제4항제6호에 해당하는 경우에는 전매할 수 있고 그 경우 잔여 기간에 대한 거주의무 또한 소멸한다고 보아야 합니다.

관계법령
  - 주택법 시행령 제45조
  - 주택법 제41조
  - 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제50조