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안건번호 18-0225

회신일자 2018-07-09

1. 질의요지

  1동의 공동주택 일부가 경사진 대지에 계단식으로 건축되어 그 일부 세대에 대해서만 지면에서 직접 각 층으로의 출입이 가능하고 위층 세대가 아래층 세대의 지붕을 정원 등으로 활용하는 것이 가능한 경우, 해당 공동주택이 「건축법 시행령」 제6조제1항제5호에 따라 건폐율 기준을 완화하여 적용하는 건축물에 해당하는지?

2. 질의배경

  건축설계사인 민원인은 테라스하우스를 설계하는 데 있어 「건축법 시행령」 제6조제1항제5호에 따라 건폐율을 완화하기 위해서는 공동주택 전체가 위 규정에 따른 요건을 갖추어야 하는지 의문이 있어 국토교통부를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 해당 공동주택은 건폐율 기준을 완화하여 적용하는 건축물에 해당하지 않습니다.

4. 이유

  「건축법 시행령」 제6조제1항제5호에서는 완화된 건폐율 기준을 적용할 수 있는 건축물의 요건 중 하나로 경사진 대지에 계단식으로 건축하는 공동주택으로서 지면에서 직접 각 세대가 있는 층으로의 출입이 가능하고 위층 세대가 아래층 세대의 지붕을 정원 등으로 활용하는 것이 가능한 형태의 건축물을 규정하고 있는바, 해당 규정에서는 명시적으로 공동주택의 “전부”가 위와 같은 요건을 갖출 것을 규정하고 있지는 않지만 그 문언상 건폐율 기준을 완화하여 적용하기 위해서는 1동의 공동주택 전부가 경사진 대지에 계단식으로 건축되어야 하고, 각 세대가 있는 모든 층에 대해 지면에서 직접 출입이 가능해야 하며, 모든 위층 세대가 아래층 세대의 지붕을 정원 등으로 활용할 수 있어야 할 것이므로, 이 사안과 같이 공동주택 일부에 대해서만 위의 요건을 갖춘 경우 해당 공동주택은 건폐율 기준을 완화하여 적용하는 건축물에 해당하지 않습니다.

  그리고 건폐율 제도는 도시의 수평적 과밀화를 방지하고 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등 쾌적한 생활환경을 조성하며 화재 등 비상시에 대비하기 위해 건축물의 대지에 일정한 공간을 확보하도록 하는 제도로서, 건축 관계 법령에서는 용도지역에 따라 해당 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 건폐율의 최대한도를 정하도록 하고 있고(「건축법」 제55조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조) 이러한 건폐율 규정을 위반하여 건축물을 건축한 건축주 등에 대해서는 벌금에 처하도록 하고 있는바(「건축법」 제108조 및 제110조), 이와 같은 규정 체계와 내용에 비추어 볼 때 건폐율 기준은 원칙적으로 준수되어야 하고 건폐율 기준을 위반한 건축물의 건축은 금지된다고 보아야 합니다.

  그런데 구릉지대 및 산지가 많은 우리나라 토지의 특성을 고려할 때 토지를 과도하게 훼손하지 않고 자연적인 형태를 유지하면서 계단식으로 공동주택을 건축하는 경우에 대해서도 일반적인 건폐율 기준을 적용하는 것은 매우 불합리한 측면이 있어 「건축법」 제5조 및 같은 법 시행령 제6조제1항제5호에서는 건축주 등 건축관계자가 업무를 수행할 때 「건축법」에 따른 건폐율 기준을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되어 일정한 요건을 갖춘 건축물 등에 대해서는 건폐율 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있도록 예외적으로 허용해준 것인바, 1동의 공동주택 일부만 「건축법 시행령」 제6조제1항제5호에 따른 요건을 갖춘 경우에 대해서까지 그 적용범위를 확대하여 건폐율 기준을 완화하는 것은 건폐율 제도 및 건축기준 완화 제도의 취지에 부합한다고 보기 어렵습니다.

<관계 법령>

「건축법」

제5조(적용의 완화) ① 건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)는 업무를 수행할 때 이 법을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 이 법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있다.

  ② 제1항에 따른 요청을 받은 허가권자는 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를 결정하고 그 결과를 신청인에게 알려야 한다.

  ③ 제1항과 제2항에 따른 요청 및 결정의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “건폐율”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

「건축법 시행령」

제6조(적용의 완화) ① 법 제5조제1항에 따라 완화하여 적용하는 건축물 및 기준은 다음 각 호와 같다.

   1. ∼ 4. (생  략)

   5. 경사진 대지에 계단식으로 건축하는 공동주택으로서 지면에서 직접 각 세대가 있는 층으로의 출입이 가능하고, 위층 세대가 아래층 세대의 지붕을 정원 등으로 활용하는 것이 가능한 형태의 건축물과 초고층 건축물인 경우: 법 제55조에 따른 기준

   6. ∼ 12. (생  략)

  ② (생  략)

관계법령
  - 건축법 시행령 제6조 1항 제5호