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안건번호 17-0300

회신일자 2017-06-22

1. 질의요지

 가. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제19조제1항에서는 같은 법 제2조제2호에 따른 정비사업[특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수”라 함) 등이 시행하는 정비사업은 제외함. 이하 “정비사업”이라 함]의 조합원은 도시정비법 제2조제9호에 따른 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 함)로 하되, 수인(數人)의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있는바,

  주택재개발사업의 조합설립인가 후 조합원 2인이 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 된 경우, 도시정비법 제19조제1항제2호에 따라 그 2인을 대표하는 1인만 조합원 자격을 갖게 되는지, 아니면 그 2인이 각각 조합원 자격을 유지하는지?

 나. 도시정비법 제46조제1항 전단에서는 정비사업을 시행하는 자(이하 “사업시행자”라 함)는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날을 말함. 이하 같음)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 같은 조 제1항에 따른 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하도록 규정하고 있는바,

  주택재개발사업의 조합원 2인이 각각 도시정비법 제46조에 따른 분양신청을 한 후 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 되었고, 그 후 사업시행변경인가로 인하여 같은 조에 따른 분양신청을 다시 하게 된 경우, 그 2인을 대표하는 1인만 분양신청을 다시 할 수 있는지, 아니면 그 2인이 각각 분양신청을 다시 할 수 있는지?

2. 질의배경

 ○ 주택재개발사업의 조합원인 민원인은 조합설립인가 후 조합원의 자격을 가진 A와 결혼하여 세대를 합쳐 1세대가 되었고, 이와 관련하여 조합원 자격을 계속 유지할 수 있는지 의문이 있어 ㉮조합설립인가 후 조합원 2인이 결혼하여 1세대가 된 경우 도시정비법 제19조제1항제2호가 적용되는지 여부와 ㉯분양신청을 한 후 조합원 2인이 결혼하여 1세대가 되었고, 그 후 사업시행변경인가로 인하여 조합원 분양신청을 다시 하게 된 경우 그 조합원 2인을 대표하는 1인만 분양신청을 다시 할 수 있는지, 아니면 그 조합원 2인이 각각 분양신청을 다시 할 수 있는지 여부를 국토교통부에 문의하였으나, 국토교통부에서 ㉮, ㉯의 경우 모두 도시정비법 제19조제1항제2호가 적용되고, 조합원 자격을 갖게 되는 1인만 분양신청을 다시 할 수 있다고 답변하자, 이에 이의가 있어서 법령해석을 요청함.

3. 회답

 가. 질의 가에 대하여

  주택재개발사업의 조합설립인가 후 조합원 2인이 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 된 경우, 도시정비법 제19조제1항제2호에 따라 그 2인을 대표하는 1인만 조합원 자격을 갖게 됩니다.

 나. 질의 나에 대하여

  주택재개발사업의 조합원 2인이 각각 도시정비법 제46조에 따른 분양신청을 한 후 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 되었고, 그 후 사업시행변경인가로 인하여 같은 조에 따른 분양신청을 다시 하게 된 경우, 그 2인을 대표하는 1인만 분양신청을 다시 할 수 있습니다.

4. 이유

 가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항

  도시정비법 제2조제9호가목에서는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 또는 주거환경관리사업의 경우 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 “토지등소유자”로 규정하고 있고, 같은 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(같은 법 제13조제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상을 말함)의 토지소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 도시정비법 제19조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우의 하나로 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 봄)를 규정하고 있으며, 같은 법 제48조제2항제6호에서는 같은 조 제1항에 따른 관리처분계획 내용의 기준으로 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급할 것을 규정하고 있는바,

 나. 질의 가에 대하여

  이 사안은 주택재개발사업의 조합설립인가 후 조합원 2인이 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 된 경우, 도시정비법 제19조제1항제2호에 따라 그 2인을 대표하는 1인만 조합원 자격을 갖게 되는지, 아니면 그 2인이 각각 조합원 자격을 유지하는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 도시정비법 제19조제1항제2호에서는 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때”에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하여 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속할 것”만을 그 요건으로 하고 있을 뿐이고 그 시점은 요건으로 하고 있지 않으므로, 해당 규정의 문언상 1세대에 속하게 된 시점이 조합설립인가 전인지 후인지와 상관없이 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에 해당하기만 하면 도시정비법 제19조제1항제2호가 적용된다고 보아야 할 것입니다(법제처 2017. 4. 27. 회신 17-0040 해석례 참조).

  그리고, 도시정비법 제19조제1항제2호의 입법 취지가 토지 또는 건축물을 하나의 세대 내에서 분할하여 토지등소유자가 수인이 되는 때에는 그 대표자 1인만을 조합원으로 인정하여 투기세력의 유입으로 도시정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 막는 등 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것(의안번호 제1801705호 도시정비법 일부개정법률안 국회 심사보고서 참조)이기는 하나, 투기 목적이 있는지 여부에 따라 해당 규정의 적용을 달리한다는 등의 예외를 규정하고 있지 아니한바, 이는 결국 하나의 정비사업으로 인한 조합원 자격, 즉 분양받을 권리는 세대를 기준으로 하나만 인정하기 위한 것으로 보아야 하므로, 이 사안과 같이 주택재개발사업 조합원 2인이 조합설립인가 후 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 된 경우도 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우”로서 도시정비법 제19조제1항제2호가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

  또한, 주택재개발사업은 도시정비법 제16조, 제28조, 제46조 및 제48조 등에 따라 조합설립인가, 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가 등의 절차를 거쳐 진행되는데, 같은 법 제48조제2항제6호에서는 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하도록 규정하고 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려하여야 할 것입니다.

  따라서, 주택재개발사업의 조합설립인가 후 조합원 2인이 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 된 경우 도시정비법 제19조제1항제2호에 따라 그 2인을 대표하는 1인만 조합원 자격을 갖게 된다고 할 것입니다.

 다. 질의 나에 대하여

  도시정비법 제28조제1항에서는 사업시행자(같은 법 제8조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외함)가 정비사업을 시행하려는 경우에는 같은 법 제30조에 따른 사업시행계획서에 같은 법 제2조제11호에 따른 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항 본문에서는 시장ㆍ군수는 같은 조 제1항에 따른 사업시행인가(시장ㆍ군수가 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함함)를 하거나 그 정비사업을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 국토교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 도시정비법 제46조제1항 전단에서는 사업시행자는 같은 법 제28조제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 같은 조 제1항에 따른 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제48조제3항 전단에서는 사업시행자는 같은 법 제46조에 따라 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함함)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 주택재개발사업의 조합원 2인이 각각 도시정비법 제46조에 따른 분양신청을 한 후 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 되었고, 그 후 사업시행변경인가로 인하여 같은 조에 따른 분양신청을 다시 하게 된 경우 그 2인을 대표하는 1인만 분양신청을 다시 할 수 있는지, 아니면 그 2인이 각각 분양신청을 다시 할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 도시정비법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청을 하여야 한다고 규정하고 있는바, 사업시행자는 같은 법 제46조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에 조합원 외의 자에게 분양할 수 있도록 규정하고 있는 같은 법 제48조제3항을 반대해석하면, 같은 법 제46조에 따른 분양신청은 토지등소유자 중에서도 조합원만 할 수 있다고 할 것이므로, 이 사안과 같이 사업시행변경인가로 인하여 같은 조에 따른 분양신청을 다시 하게 되는 경우에는 그 분양신청을 다시 하는 때를 기준으로 하여 조합원 자격을 갖춘 자만이 분양신청을 다시 할 수 있다고 할 것입니다.

  그런데, 앞에서 살펴본 바와 같이, 도시정비법 제19조제1항제2호에서는 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때”에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하여 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속할 것”만을 그 요건으로 하고 있을 뿐이고 그 시점은 요건으로 하고 있지 않으므로, 해당 규정의 문언상 1세대에 속하게 된 시점이 분양신청 전인지 후인지와 상관없이 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에 해당하기만 하면 도시정비법 제19조제1항제2호가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

  그리고, 도시정비법 제19조제1항제2호의 입법 취지가 토지 또는 건축물을 하나의 세대 내에서 분할하여 토지등소유자가 수인이 되는 때에는 그 대표자 1인만을 조합원으로 인정하여 투기세력의 유입으로 도시정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 막는 등 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것이기는 하나, 투기 목적이 있는지 여부에 따라 해당 규정의 적용을 달리한다는 등의 예외를 규정하고 있지 아니한바, 이는 결국 하나의 정비사업으로 인한 조합원 자격, 즉 분양받을 권리는 세대를 기준으로 하나만 인정하기 위한 것으로 보아야 하므로, 이 사안과 같이 주택재개발사업 조합원 2인이 분양신청 후 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 된 경우에도 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우”에 해당하여 도시정비법 제19조제1항제2호가 적용된다고 할 것이고, 이에 따라 그 2인을 대표하는 1인만 조합원 자격을 갖게 된다고 할 것입니다.

  따라서, 주택재개발사업의 조합원 2인이 각각 도시정비법 제46조에 따른 분양신청을 한 후 결혼하여 세대를 합쳐 1세대에 속하게 되었고, 그 후 사업시행변경인가로 인하여 같은 조에 따른 분양신청을 다시 하게 된 경우 그 2인을 대표하는 1인만 분양신청을 다시 할 수 있다고 할 것입니다.

 ※ 법령정비의견

  도시정비법 제19조제1항제2호에 따른 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때”에 해당하는지를 판단함에 있어 1세대에 속하게 된 시점에 대한 기준이 불명확하여 혼란을 초래하는 바, 결혼으로 인하여 세대를 합치는 경우와 같이 투기의 목적이 아닌 경우에 해당 규정을 달리 적용할 필요가 있는지 등을 정책적으로 판단하여 이를 명확하게 규정할 필요가 있습니다.

관계법령
  - 도시 및 주거환경정비법 제19조

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안건번호 15-0330

회신일자 2015-06-17

1. 질의요지

  「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택재개발사업의 시공자를 선정할 때, 그 입찰이 3회 이상 유찰된 후 해당 사업계획의 개요가 변경되어 기존 입찰공고의 내용과 동일성이 인정되지 않는 경우에도, 그 주택재개발사업조합이 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 시공자를 수의계약으로 선정할 수 있는지?

2. 질의배경

 ○ 창원시는 주택재개발사업 시공자 선정을 위한 입찰이 3회 이상 유찰된 이후 그 사업의 개요가 변경된 경우(2,002세대→2,549세대 건설), 조합이 수의계약으로 시공자를 선정할 수 있는지를 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부가 이 경우 수의계약이 불가하다는 답변을 하자 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택재개발사업의 시공자를 선정할 때, 그 입찰이 3회 이상 유찰된 후 해당 사업계획의 개요가 변경되어 기존 입찰공고의 내용과 동일성이 인정되지 않는 경우에는, 그 주택재개발사업조합이 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 시공자를 수의계약으로 선정할 수 없습니다.

4. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 본문에서는 조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「정비사업 시공자 선정기준」 제5조제1항 본문에서는 조합이 건설업자등을 시공자로 선정하고자 하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 제1항에도 불구하고 미 응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 주택재개발사업의 시공자를 선정하기 위한 입찰이 3회 이상 유찰된 후, 해당 사업계획의 개요가 입찰공고의 내용과 달리 변경되어 동일성이 인정되지 않는 경우에도, 그 주택재개발사업조합은 입찰이 3회 이상 유찰되었으므로 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 시공자를 수의계약으로 선정할 수 있는지, 아니면 사업계획의 개요가 입찰공고의 내용과 달리 변경된 경우에는 같은 조 제1항에 따른 절차를 다시 거쳐 시공자를 선정하여야 하는 것인지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항에서 시공자 선정을 경쟁입찰의 방법에 의하도록 정하고 있는 취지는 조합과 시공자의 유착고리를 차단하여 재개발 수주 경쟁으로 인한 각종 비리와 부조리를 근절하고, 수주를 위하여 투입된 비용이 주택가격에 전가되는 것을 막기 위한 것인바(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되어 2003. 6. 30. 시행된 「도시및주거환경정비법」 국회 심사보고서 주요부분 참조), 이에 비추어 볼 때 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항은 동일성이 인정되는 입찰이 3회 이상 유찰된 경우에 한하여 사업시행의 공백을 방지하기 위해 예외적으로 수의계약을 허용하고 있는 것으로 보아야 하고, 유찰된 사업계획과의 동일성을 인정하기 어려운 경우까지 바로 수의계약을 할 수 있도록 허용하려는 취지는 아니라고 할 것입니다.
  또한, 「정비사업의 시공자 선정기준」 제9조제1호에서는 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)를 입찰공고 내용의 하나로 명시하고 있는바, 공사규모의 확대 등으로 변경된 사업계획과 기존 입찰공고 시의 사업계획 간에 동일성이 인정되지 않는 경우라면, 기존 입찰에 대한 3회 이상의 유찰은 변경된 사업계획과는 무관한 것으로서, 변경된 사업계획에 대해서는 아직 입찰 자체가 없는 것이라 할 것이므로, 변경된 사업계획이 포함된 새로운 입찰에 대해서 다시 3회 이상의 유찰이 있는 경우라야 조합이 수의계약으로 시공자를 선정할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
  한편, 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항이 입찰의 동일성을 명문으로 요구하지 않고 있음을 들어 3회 이상 유찰이 있으면 그 후 사업계획의 개요가 변경되더라도 주택재개발사업조합은 수의계약으로 시공자를 선정할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 앞에서 살펴본 이유에 덧붙여 그 의견에 따를 경우 수의계약을 허용한다면 사업계획의 변경을 이유로 「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항과 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제1항이 규정하는 경쟁입찰의 원칙을 잠탈하는 결과를 막을 수 없게 된다는 점에서, 그와 같은 의견은 타당하지 못하다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택재개발사업의 시공자를 선정할 때, 그 입찰이 3회 이상 유찰된 후 해당 사업계획의 개요가 변경되어 기존 입찰공고의 내용과 동일성이 인정되지 않는 경우에는, 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 수의계약으로 시공자를 선정할 수 없다고 할 것입니다.

관계법령
  - 도시 및 주거환경정비법 제11조제1항 등

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안건번호 11-0226

회신일자 2011-06-09

1. 질의요지

주택재개발사업 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제33조에 따라 일부 건축물의 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청하는 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 하는지?

3. 회답

  주택재개발사업 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제33조에 따라 일부 건축물의 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청하는 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 합니다.

4. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」 제33조는 “사업시행인가의 특례”라는 제목으로 제1항에서 사업시행자가 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의 신청을 할 수 있고, 같은 조 제2항에서 사업시행자가 제1항의 규정에 의하여 사업시행계획서를 작성하고자 하는 경우에는 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의(집합건물의소유및관리에관한법률 제2조제2호의 규정에 의한 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 한다)를 얻어야 한다고 되어 있는바, 같은 법 제2조제2호에서 “정비사업”으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 및 도시환경정비사업을 들고 있고, 같은 조 제8호에서 “사업시행자”란 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 되어 있으므로, 같은 법 제33조의 사업시행인가의 특례 규정의 적용대상이 되는 사업시행자는 주거환경 개선사업 시행자, 주택재개발사업 시행자, 주택재건축사업 시행자 및 도시환경정비사업 시행자 모두를 의미한다 할 것입니다.
  또한, 「도시 및 주거환경정비법」 제33조제1항의 취지는 재개발·재건축에 의한 공동주택 건설은 각종 법령에 의한 기준을 준수하기 위하여 전면철거방식이 불가피하나, 필요한 경우 일부 건축물의 존치 또는 리모델링을 포함한 사업시행인가를 가능하게 하기 위한 것이고(2002. 11. 국회 건설교통위원회, 도시및주거환경정비법안 심사보고서 참조), 같은 조 제2항은 이러한 경우 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 권리를 보호하기 위하여 이들의 동의를 얻도록 한 것이므로, 주택재건축사업 및 주택재개발사업 등에 같은 조 제1항이 모두 적용되는 한, 주택재개발사업에 대하여 제2항을 배제할 근거가 없습니다.
  따라서, 주택재개발사업 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제33조에 따라 일부 건축물의 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청하는 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 합니다.

관계법령

  - 도시 및 주거환경정비법 제2조
  - 도시 및 주거환경정비법 제33조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=100257

안건번호 11-0207

회신일자 2011-06-09

1. 질의요지

주택재개발사업 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제33조에 따라 일부 건축물의 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청하는 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 하는지?

3. 회답

주택재개발사업 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제33조에 따라 일부 건축물의 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청하는 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 합니다.

4. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」 제33조는 “사업시행인가의 특례”라는 제목으로 제1항에서 사업시행자가 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의 신청을 할 수 있고, 같은 조 제2항에서 사업시행자가 제1항의 규정에 의하여 사업시행계획서를 작성하고자 하는 경우에는 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의(집합건물의소유및관리에관한법률 제2조제2호의 규정에 의한 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 한다)를 얻어야 한다고 되어 있는바, 같은 법 제2조제2호에서 “정비사업”으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 및 도시환경정비사업을 들고 있고, 같은 조 제8호에서 “사업시행자”란 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 되어 있으므로, 같은 법 제33조의 사업시행인가의 특례 규정의 적용대상이 되는 사업시행자는 주거환경 개선사업 시행자, 주택재개발사업 시행자, 주택재건축사업 시행자 및 도시환경정비사업 시행자 모두를 의미한다 할 것입니다.
  또한, 「도시 및 주거환경정비법」 제33조제1항의 취지는 재개발·재건축에 의한 공동주택 건설은 각종 법령에 의한 기준을 준수하기 위하여 전면철거방식이 불가피하나, 필요한 경우 일부 건축물의 존치 또는 리모델링을 포함한 사업시행인가를 가능하게 하기 위한 것이고(2002. 11. 국회 건설교통위원회, 도시및주거환경정비법안 심사보고서 참조), 같은 조 제2항은 이러한 경우 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 권리를 보호하기 위하여 이들의 동의를 얻도록 한 것이므로, 주택재건축사업 및 주택재개발사업 등에 같은 조 제1항이 모두 적용되는 한, 주택재개발사업에 대하여 제2항을 배제할 근거가 없습니다.
  따라서, 주택재개발사업 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제33조에 따라 일부 건축물의 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청하는 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 합니다.

관계법령

  - 도시 및 주거환경정비법 제2조

  - 도시 및 주거환경정비법 제33조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=41876

안건번호 10-0307

회신일자 2010-10-22

1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이하’로 규정하고 있음에도 불구하고, 「도시 및 주거환경정비법」의 위임에 따른 고시에서 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’으로 규정할 수 있는지?

3. 회답

  「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이하’로 규정하고 있으므로, 원칙적으로 「도시 및 주거환경정비법」의 위임에 따른 고시에서 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’으로 규정할 수는 없습니다.

4. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제4조의2제1항에서는 국토해양부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 ‘대통령령으로 정하는 범위 안’에서 정비사업으로 공급하는 주택의 최대ㆍ최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율(제1호)과 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율(제2호) 등의 사항을 정하여 고시할 수 있도록 하고 있고, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  이에 따라, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업의 경우 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 하도록 규정(나목)하고 있습니다.
  먼저, 도시정비법 제4조의2제1항에서는 정비사업으로 공급하는 주택의 규모와 임대주택의 규모 및 건설비율 등을 정하는 이유를 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대로 규정하고 있고, 정비사업에서 임대주택의 규모에 관한 내용을 최초로 규정한 구 「도시 및 주거환경정비법」(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 일부개정되어 시행된 것을 말함)에서도 입주비 부담이 적은 소형주택 및 임대주택의 공급이 일정수준 유지될 수 있도록 하여 당초 사업지역에 거주하던 도시 저소득 주민의 재정착률이 향상되는 것을 동 규정의 정책적 기대효과로 보고 있는바, 도시정비법 제4조의2제1항의 임대주택 건설비율 등은 정비사업시 일정 규모의 임대주택을 확보하도록 하여 저소득 주민의 생활안정을 도모하되, 그 대략적인 범위는 대통령령으로 정하고 고시에서 이를 구체화하도록 한 것으로 볼 수 있습니다.
  그러나, 이러한 법령취지에 따라 도입된 제도라고 하더라도 도시정비법 제4조의2제1항에서는 임대주택 건설비율 등은 대통령령으로 정하는 ‘범위 안’에서 고시로 정하도록 함에 따라 저소득 주민의 생활안정 목적과 함께 제반 사정을 고려하여 입법정책적으로 도시정비법 시행령 제13조의3제1항제2호에서 임대주택 건설비율을 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이하’로 하도록 규정한 것이므로, 도시정비법 제4조의2제1항과 관련하여 고시로 정할 수 있는 내용은 100분의 17이라는 임대주택 건설비율의 상한선 내에서만 가능하다고 할 것입니다.
  또한, 법령의 위임에 따라 작성되는 고시를 법령의 규정과 유기적으로 해석하여야 한다고 하더라도, 임대주택의 건설비율을 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’이라고 규정한 내용이 법령의 100분의 17 ‘이하’라는 건설비율을 보완하여 법령에서 위임받은 임대주택 비율을 구체화하거나 법령의 내용을 보충하는 것으로는 보기 어렵습니다.
  아울러, 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율에 대하여 국토해양부장관이 고시한 내용을 ‘정비계획에 반영’하여야 하고(도시정비법 제4조의2제2항), 주택재개발사업에서 사업시행자는 이러한 ‘고시된 정비계획’에 따라 ‘임대주택의 건설계획’을 포함한 사업시행계획서를 작성하여 시장ㆍ군수에게 사업시행인가를 받아야 하며(도시정비법 제28조제1항 및 제30조제5호), 그 밖에 사업시행계획서의 미준수 시에는 시장ㆍ군수 등의 공사중지 등 감독조치(도시정비법 제77조제1항)와 벌칙(도시정비법 제85조제7호) 등의 적용을 받으므로, 고시된 임대주택 건설비율은 주택재개발사업계획의 작성과 사업추진에 중요한 요소라고 할 것인바 법령에서 예정한 사항을 넘어 고시내용이 작성되어서는 안 될 것이고, 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항제2호에 따라 위임된 고시는 동 규정을 명확화 또는 구체화하는 한도에서 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율인 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하의 기준에 따라 규정되어야 할 것입니다.
  따라서, 임대주택비율을 정책상 조정할 필요가 있거나 사업시행자가 임대주택 건설비율의 상한을 초과하여 건설하는 경우에 대한 처리 등을 명확하게 할 필요가 있는 경우 법령 또는 고시를 개정하는 것은 별론으로 하고, 도시정비법 제4조의2 및 같은 법 시행령 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 규정하고 있으므로, 고시에서 임대주택의 건설비율 중 100분의 17에 해당하는 사항을 규정하는 것은 법령에 위배된다고 할 수는 없으나 그 외에 100분의 17을 넘어 임대주택의 건설비율을 정하는 것은 타당하지 않다고 할 것이므로, 도시정비법 및 같은 법 시행령의 위임에 따른 고시에서는 원칙적으로 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’으로 규정할 수는 없습니다.

관계법령 도시 및 주거환경정비법 시행령 제13조