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안건번호 19-0511

회신일자 2020-01-23

1. 질의요지

  「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획 승인을 받은 사업주체가 해당 주택건설대지에 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있어 같은 조 제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁한 경우로서, 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 사실이 없는 경우에도 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 사안의 경우 공사를 시작할 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 사업주체는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 없습니다.

4. 이유

  「주택법」 제21조제2항에서는 사업주체가 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 주택건설대지에 같은 법 제23조에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다고 규정하고 있습니다.

  한편 「주택법」 제23조제2항에서는 사업주체는 같은 조 제1항에 따라 매도청구 대상이 된 대지에 대하여 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 규정되어 있는바, “주택건설사업 시행”은 착공신고, 입주자 모집 등 주택건설사업을 하기 위한 전반적인 행위를 의미하는 것으로서 “공사 시작”과는 동일한 의미가 아니라는 점을 고려하였을 때, 주택건설사업의 소요대지 중 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있는 경우 해당 매도청구 대상 대지 부분에 대하여 공사를 시작하기 위해서는 같은 법 제21조제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받아야 한다고 하는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.

  아울러 「주택법」이 2013년 6월 4일 법률 제11871호로 일부개정되기 전에는 사업주체가 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고만 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정되기 전 「주택법」 제18조의3제2항 참조)하고 매도청구 대상 대지에서의 공사 시작 시기에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않았는데, 「주택법」이 법률 제11871호로 개정되면서 매도청구 대상 대지에 대하여 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구소송의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있도록 매도청구 대상 대지의 착공 시기에 대해 명확히 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정된 「주택법」 제16조제11항 참조)한 것인바, 이러한 입법연혁에 비추어 보더라도 사업주체가 「주택법」 제23조제2항에 따라 같은 조 제1항에 따른 매도청구 대상 대지에 대하여 감정평가액을 법원에 공탁하는 것만으로는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있다고 보기 어렵습니다.

<관계 법령>

주택법
제21조(대지의 소유권 확보 등) ① (생  략)
  ② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.

제23조(소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 본다.
  ② 사업주체는 제1항에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁(供託)하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
  ③ 제2항에 따른 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

관계법령
  - 주택법 제23조

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안건번호 18-0378

회신일자 2018-11-02

1. 질의요지

  지역주택조합이 「주택법」에 따른 주택건설사업을 시행하기 위해 주택건설대지의 소유자와 매매계약을 체결하고 중도금까지 지급한 상황에서 잔금 지급 전에 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 「신탁법」에 따라 주택건설대지의 소유자로부터 해당 토지를 신탁 받아 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우 수탁자인 지역주택조합이 「주택법」 제21조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지?

2. 질의배경

  국토교통부는 위 질의요지에 관한 사항에 대하여 내부적으로 의견이 대립되어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 수탁자인 지역주택조합이 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없습니다.

4. 이유

  「주택법」 제21조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 해당 주택건설대지가 신탁된 경우 해당 토지의 소유권의 귀속 주체에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.

  그런데 「신탁법」에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되며 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니지만[주석: 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결례 참조] 같은 법에서는 수탁자는 누구의 명의(名義)로도 신탁재산을 고유재산으로 하거나 이에 관한 권리를 고유재산에 귀속시키지 못한다고 규정하고 있고(제34조) 수탁자로 하여금 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 구별하여 관리하도록 규정하고 있는 등(제37조) 신탁재산의 권리ㆍ의무관계에 관하여 수탁자의 고유재산과 구분하여 규정하고 있는바, 비록 신탁재산이 수탁자의 소유에 속한다 하더라도 그에 관한 권리관계를 수탁자의 고유재산과 마찬가지로 취급할 수는 없고[주석: 대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결례 참조] 「신탁법」은 신탁에 관한 사법(私法)적 법률관계를 규정함을 목적으로 하는데(제1조) 「주택법」에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건을 일반적인 사법적 법률관계와 동일하게 볼 수는 없습니다.

  그렇다면 「신탁법」에 따라 주택건설대지의 소유자로부터 해당 토지를 신탁 받아 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 수탁자를 「주택법」 제21조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 자로 볼 수 있는지 여부는 사법상 소유자에 해당하는지 여부 외에도 같은 법의 취지 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것입니다.

  살피건대 「주택법」 제21조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 주택건설사업계획의 승인 요건으로 사업시행자로 하여금 주택건설대지의 소유권을 확보하도록 한 것은 주택건설사업을 원활하고 안정적으로 시행함과 동시에 입주예정자들의 재산권을 보호하려는 취지이고, 「주택법 시행령」 제16조제1항제2호 본문 및 같은 조 제2항제3호에서는 주택건설사업의 사업주체는 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해서 주택건설대지가 저당권 등의 목적으로 되어 있는 경우 그 저당권 등을 말소하여야 한다고 규정하고 있는데 이는 저당권자의 저당권 실행 등으로 인하여 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 상실하게 되는 경우 입주예정자가 불측의 손해를 입게 되는 것을 방지하기 위한 규정입니다. 

  이와 같이 주택법령에서는 사업주체로 하여금 단순히 주택건설대지의 소유권을 확보하도록 할 뿐만 아니라 해당 토지를 안정적이고 지속적인 사용이 가능한 상태로 소유할 것까지를 요구하고 있는데 수탁자는 신탁의 해지 및 신탁기간의 만료 등 신탁 관계의 종료 사유가 발생하면 그 소유권을 위탁자에게 다시 이전하여야 할 의무를 부담하게 되고 이 경우에는 수탁자가 등기부상 소유권을 상실함으로써 주택건설사업의 시행자로서의 지위 또한 상실할 가능성이 있으므로[주석: 「주택법」 제16조제3항제2호 참조] 주택건설대지의 수탁자를 주택건설사업을 안정적으로 수행할 수 있는 주체로 보기는 어렵습니다.[주석: 서울행정법원 2012. 5. 18. 선고 2011구합37718 판결례 참조]

  따라서 신탁재산인 주택건설대지의 등기부상 소유권자가 아니고 해당 신탁재산에 대한 처분ㆍ관리권을 갖지 못하는 위탁자를 주택건설대지의 소유권을 확보한 자로 볼 수 없는 것[주석: 법제처 2013. 8. 21. 회신 13-0284 해석례 참조]과 마찬가지로 신탁의 해지 등 신탁 관계의 종료에 따른 소유권 이전 의무의 발생이 예정된 수탁자를 주택건설대지의 소유권을 확보한 자로 보는 것은 이러한 주택법령의 취지에도 부합하지 않습니다.

  한편 「주택법」에 따른 주택건설사업계획의 승인은 사업주체에게 주택건설사업을 시행할 수 있는 지위를 부여하는 일종의 설권적(設權的) 처분으로서 주택건설사업계획의 승인을 받은 경우 「주택법」 제19조제1항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정 등 다른 법률에 따른 인허가 등이 의제되고 「주택법」 제22조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받은 사업주체는 일정한 경우 해당 주택건설대지 중 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있으므로 이러한 주택건설사업계획의 승인의 성격 및 효과를 고려하면 그 승인 요건인 주택건설대지 소유권 확보 여부는 엄격하게 해석되어야 한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

「주택법」
제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우
   2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
   3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우
  ② (생  략)

「신탁법」
제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

관계법령
  - 주택법 제21조제1항제1호

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안건번호 17-0530

회신일자 2017-12-18

1. 질의요지

  주택건설사업계획의 승인권자가 주택단지 밖에 도로를 설치하는 내용을 포함한 주택건설사업계획에 대해 승인을 할 때 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장에게 협의를 요청하는 경우, 주택건설사업계획의 승인신청자가 해당 도로 부지에 대해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았다면 관계 행정기관의 장이 「주택법」 제19조제4항에 따라 협의에 응할 수 없는지?

2. 질의배경

  설계사무소에 근무하는 민원인은 업무 수행 과정에서 주택건설사업계획의 승인신청자가 해당 계획에 따라 주택단지 밖에 설치하는 도로 부지에 대해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제19조의2제2항에 따라 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것인지 의문이 생겨 국토교통부 질의를 거쳐 법령해석을 요청함.

3. 회답

  주택건설사업계획의 승인권자가 주택단지 밖에 도로를 설치하는 내용을 포함한 주택건설사업계획에 대해 승인을 할 때 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장에게 협의를 요청하는 경우, 주택건설사업계획의 승인신청자가 해당 도로 부지에 대해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았더라도 관계 행정기관의 장은 「주택법」 제19조제4항에 따라 협의에 응할 수 있습니다.

4. 이유

  「주택법」 제15조제1항에 따르면 주택건설사업을 시행하려는 자는 그 시행자가 공공기관인지, 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인지 등의 구분에 따라 국토교통부장관, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수 등(이하 “사업계획승인권자”라 함)으로부터 주택건설사업계획의 승인을 받아야 하고, 같은 법 제19조제1항제5호에 따르면 사업계획승인권자가 주택건설사업계획의 승인을 할 때 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제2조제4호다목에 따른 기반시설(도로)의 설치에 대한 같은 법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 해당 도시ㆍ군관리계획의 결정을 받은 것으로 의제되며, 「주택법」 제19조제3항에 따르면 사업계획승인권자는 주택건설사업계획에 위와 같은 의제사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 미리 관계 행정기관의 장에게 제출한 후 협의해야 하고, 같은 조 제4항에 따르면 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 해당 법률에서 규정한 기준을 위반하여 협의에 응해서는 안 됩니다.

  그리고, 국토계획법 제26조제1항제1호에 따르면 주민(이해관계자를 포함하며, 이하 같음)은 기반시설(도로)의 설치에 관하여 같은 법 제24조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 입안권자에게 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안할 수 있고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제19조의2제2항제1호에 따르면 국토계획법 제26조제1항제1호에 따라 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하려는 자는 대상 토지 면적의 5분의 4 이상 토지소유자의 동의를 받아야 하는바,

  이 사안은 사업계획승인권자가 주택단지 밖에 도로를 설치하는 내용을 포함한 주택건설사업계획에 대해 승인을 할 때 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장에게 협의를 요청하는 경우, 주택건설사업계획의 승인신청자가 해당 도로 부지에 대해 국토계획법 시행령 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았다면 관계 행정기관의 장이 「주택법」 제19조제4항에 따라 협의에 응할 수 없는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 도시ㆍ군관리계획은 ① 국토계획법 제24조에 따른 입안권자의 입안, ② 주민 및 지방의회의 의견청취, ③ 도시계획위원회의 심의, ④ 같은 법 제29조에 따른 결정권자의 결정 절차를 거쳐 수립되는데, 국토계획법 시행령 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의 규정은 위와 같은 입안(①)의 전 단계에서 국토계획법 제26조제1항에 따라 “주민”이 도시ㆍ군관리계획의 “입안권자”에게 도시ㆍ군관리계획의 “입안을 제안”하는 경우에 적용되는 규정입니다.

  그런데, 이 사안은 「주택법」 제19조제1항제5호 및 같은 조 제3항에 따라 “사업계획승인권자”가 도시ㆍ군관리계획의 “결정권자”에게 주택건설사업계획의 승인으로 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 “협의를 요청”하는 경우로서 도시ㆍ군관리계획의 결정권자가 해당 계획을 결정하는 단계(④)인바, 그렇다면 이 사안에는 국토계획법 시행령 제19조의2제2항이 적용될 여지가 없다고 할 것이므로, 관계 행정기관의 장은 주택건설사업계획의 승인신청자가 같은 규정에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았더라도 이를 이유로 사업계획승인권자의 협의 요청에 응할 수 없다고는 할 수 없을 것입니다.

  한편, 사업계획승인권자가 도시ㆍ군관리계획의 결정권자에게 주택건설사업계획의 승인으로 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 협의를 요청하는 것은 주택건설사업을 시행하려는 자의 주택건설사업계획의 승인 신청에 따른 것인바, 이러한 “승인 신청”은 주민의 도시ㆍ군관리계획의 “입안 제안”과 유사한 실질을 가진다고 할 것이므로, 이 사안에도 국토계획법 시행령 제19조의2제2항이 적용된다는 의견이 있을 수 있습니다.

  그러나, 주택법령에 따르면 주택건설사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설ㆍ배치하는 계획으로서(법 제15조제5항), 일정 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획서, 주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 배치도, 공사설계도서 등을 첨부하여 주택건설사업계획의 승인을 신청해야 하지만(법 제15조제2항 및 영 제27조제6항제1호), 국토계획법령에 따르면 도시ㆍ군관리계획은 국토의 계획적인 개발ㆍ정비ㆍ보전을 위해 토지 이용, 교통, 환경, 경관 등에 관하여 수립하는 계획으로서(법 제2조제4호), 행정관청이 도시ㆍ군관리계획을 입안ㆍ결정하고(법 제24조 및 제29조), 주민은 일정한 경우 그 입안권자에게 도시ㆍ군관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안할 수 있는 것인바(법 제26조제1항), 이와 같이 두 계획은 그 수립 목적ㆍ내용 및 절차 등이 서로 다르므로, 주택건설사업계획의 승인 신청과 도시ㆍ군관리계획의 입안 제안을 유사하다고 볼 수는 없다고 할 것이어서, 그와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  따라서, 사업계획승인권자가 주택단지 밖에 도로를 설치하는 내용을 포함한 주택건설사업계획에 대해 승인을 할 때 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장에게 협의를 요청하는 경우, 주택건설사업계획의 승인신청자가 해당 도로 부지에 대해 국토계획법 시행령 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았더라도 관계 행정기관의 장은 「주택법」 제19조제4항에 따라 협의에 응할 수 있다고 할 것입니다.

※ 법령정비의견

  현행 「주택법」에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 주택단지 안에 설치하는 도로(같은 법 제2조제13호가목에 따른 부대시설에 해당함) 부지에 대해서는 같은 법 제21조제1항에 따라 그 소유권 또는 사용권을 확보해야 하지만, 주택단지 밖에 설치하는 도로(같은 법 제2조제17호에 따른 간선시설에 해당함) 부지에 대해서는 그 소유권 또는 사용권을 확보할 필요가 없는바, 후자에 대해서도 그 소유권 또는 사용권을 확보하도록 할 필요성이 있는지 여부를 정책적으로 검토하여 만일 필요성이 인정된다면 그 법적 근거를 마련할 필요가 있습니다.

관계법령
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제19조의 2
  - 주택법 제19조

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안건번호 10-0471

회신일자 2011-01-13

1. 질의요지

준주거지역에 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받아야 하는 복합건축물(폭 12미터 이상인 일반도로와 연접하여 건설하는 복합건축물이지만 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제7조제3항의 특례가 적용되지 아니하는 복합건축물)을 건설하려는 경우로서, 해당 복합건축물에 설치하려는 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 판매시설 중 상점의 면적이 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제50조제1항에 따라 설치할 수 있는 면적을 초과하는 경우, 그 초과하는 면적의 상점을 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조제2항에 따른 “제1항의 규정에 의한 시설 외에 관계법령의 규정에 의하여 당해 건축물이 속하는 지역 또는 지구 안에서 제한되지 아니하는 시설”로 보아 같은 규정 제50조제1항의 면적 제한규정을 적용하지 아니하고 설치할 수 있는지?

3. 회답

  준주거지역에 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받아야 하는 복합건축물(폭 12미터 이상인 일반도로와 연접하여 건설하는 복합건축물이지만 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제7조제3항의 특례가 적용되지 아니하는 복합건축물)을 건설하려는 경우로서, 해당 복합건축물에 설치하려는 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 판매시설 중 상점의 면적이 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제50조제1항에 따라 설치할 수 있는 면적을 초과하는 경우, 그 초과하는 면적의 상점을 같은 규정 제6조제2항에 따른 “제1항의 규정에 의한 시설 외에 관계법령의 규정에 의하여 당해 건축물이 속하는 지역 또는 지구 안에서 제한되지 아니하는 시설”로 보아 같은 규정 제50조제1항의 면적 제한규정을 적용하지 아니하고 설치할 수는 없습니다.

4. 이유

  「주택법」 제21조, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제1조 및 제3조에 따르면, 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자는 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하는 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 범위ㆍ설치기준 등에 따라 주택건설사업을 시행하도록 되어 있습니다.
  또한, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조제1항에 따르면, 주택단지에는 관계 법령에 따른 지역 또는 지구에도 불구하고 부대시설, 복리시설, 「주택법」 제2조제10호에 따른 간선시설 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설에 한정하여 건설하거나 설치할 수 있도록 제한을 하고 있습니다.
  그런데, 이 사안과 관련된 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 판매시설 중 상점은 「주택법」 제2조제9호나목 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조제3호에 따른 복리시설에 해당한다고 할 것이므로, 같은 규정 제6조제1항제2호에 따라 주택단지에 설치할 수 있는 시설로 볼 수 있으나, 그 설치와 관련해서는 같은 규정에서 정하는 복리시설의 설치기준에 적합하도록 설치되어야 할 것입니다.
  이에 따라 주택단지에 설치하는 복리시설로서 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 판매시설 중 상점에 대하여 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하는 설치기준을 살펴보면, 같은 규정 제50조제1항에서는 주택단지에 설치하는 근린생활시설 및 소매시장ㆍ상점을 합한 면적은 세대당 6제곱미터의 비율로 산정한 면적을 초과해서는 아니 되도록 규정하고 있습니다.
  따라서, 이 사안과 같이 폭 12미터 이상인 일반도로에 연접하여 주택을 주택 외의 시설과 복합건축물로 건설하는 경우에는 해당하나, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제7조제3항에 따라 같은 규정 제50조제1항의 적용이 배제되는 경우에 해당하지 아니하는 경우, 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 판매시설 중 상점은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제50조제1항에 따라 설치할 수 있는 면적을 초과하여 설치할 수는 없다고 할 것입니다.
  한편, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조제2항에서는 폭 12미터 이상인 일반도로(주택단지안의 도로는 제외함)에 연접하여 주택을 주택 외의 시설과 복합건축물로 건설하려는 경우에는 “제1항의 규정에 의한 시설 외에 관계법령의 규정에 의하여 당해 건축물이 속하는 지역 또는 지구 안에서 제한되지 아니하는 시설”을 건설하거나 설치할 수 있도록 하고 있어 같은 조 제1항 각 호에서 정한 시설 외의 시설도 예외적으로 건설하거나 설치할 수 있도록 하고 있습니다.
  그러나, 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 판매시설 중 상점은 「주택법」을 적용받는 이상 앞서 살펴본 바와 같이 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조제1항제2호의 복리시설이라고 할 것이고, 같은 조 제2항의 문언상 “제1항의 규정에 의한 시설 외”의 시설이란 같은 조 제1항 각 호에서 정한 부대시설, 복리시설, 「주택법」 제2조제10호에 따른 간선시설 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설 외의 시설이라고 보아야 할 것이므로, 이 사안과 같이 복리시설에 해당하는 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 판매시설 중 상점이 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제50조제1항에 따라 설치할 수 있는 면적을 초과하는 경우, 그 초과하는 면적의 상점을 복리시설 외의 시설로 보아 같은 규정 제6조제2항을 적용하여 설치할 수는 없습니다.

관계법령 주택건설기준 등에 관한 규정 제6조