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안건번호 12-0595

회신일자 2012-12-04

1. 질의요지

  하나의 대지의 용도지역이 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역(대지면적 640제곱미터)과 주거지역(대지면적 400제곱미터)에 걸치는 경우 해당 대지 건축물의 건폐율 및 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제1항에 따라 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하는지?

3. 회답

  하나의 대지의 용도지역이 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역(대지면적 640제곱미터)과 주거지역(대지면적 400제곱미터)에 걸치는 경우 해당 대지 건축물의 건폐율 및 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제1항에 따라 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용한다고 할 것입니다.

4. 이유

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제84조제1항에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 “대통령령으로 정하는 규모” 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값(이하 “가중평균기준”이라 함)을 적용한다고 규정하고 있고, 국토계획법 시행령 제94조에 따르면 국토계획법 제84조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 330제곱미터를 말하되, 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말합니다.
  이 사안은 하나의 대지의 용도지역이 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역(대지면적 640제곱미터)과 주거지역(대지면적 400제곱미터)에 걸치는 경우이므로 해당 대지 건축물의 건폐율 및 용적률의 적용기준은 국토계획법 제84조제1항 및 같은 법 시행령 제94조가 적용되는지에 따라 결정된다고 할 것입니다.
  살피건대, 법문언상 국토계획법 제84조제1항에 따르면 가중평균기준이 적용되는 것은 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령이 정하는 규모 이하인 경우인데, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제94조 본문에서는 이러한 가장 작은 부분의 규모를 330제곱미터라고만 규정하고 있어, 이는 가장 작은 부분의 규모가 330제곱미터 이하이기만 하면 그 위치가 어느 용도지역에 있는지는 불문하고 가중평균기준을 적용한다는 의미라고 할 것이고, 같은 조 단서에서는 도로변의 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터라고 규정하고 있는바, 이 역시 같은 조 본문과 같은 맥락에서 대지가 둘 이상의 용도지역 중 도로변의 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐있고 가장 작은 부분의 규모가 660제곱미터 이하이기만 하면 그 위치가 상업지역에 있던 그 외의 지역에 있던 불문하고 가중평균기준을 적용한다는 의미라고 할 것입니다.
  즉, 이 사안의 대지는 도로변에 띠모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐져 있고, 상업지역과 주거지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분은 주거지역(400제곱미터)으로서 그 규모가 660제곱미터 이하이므로, 해당 대지 건축물의 건폐율 및 용적률은 국토계획법 제84조제1항 각 호의 산식에 따라 가중평균기준을 적용한다고 할 것입니다.
  또한, “둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 적용기준”의 개정연혁을 살펴보더라도, 구 국토계획법(2012. 2. 1. 법률 제11292호로 개정되어 2012. 8. 2. 시행되기 전의 것을 말함) 제84조제1항에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우로서 용도지역 등으로 구분되는 면적 중 가장 작은 부분이 일정 규모 이하인 경우에는 가장 큰 면적이 속하는 용도지역 등의 규정을 적용하도록 되어 있었는데, 이에 따라 낮은 용적률 등을 적용받는 용도지역 등에 속한 면적을 축소하기 위하여 건축부지를 과도하게 분할하는 사례가 발생하였고 특히 이러한 비정상적인 토지분할 및 합병사례는 띠 모양으로 지정된 상업지역에서 주로 발생함에 따라, 2012. 2. 1. 국토계획법 개정으로 현행과 같이 가장 작은 부분이 일정규모 이하인 경우에는 가중평균기준을 적용하도록 개정한 것이므로(국회 국토해양위원회 전문위원 검토보고서 2011. 11. 참조), 이 사안의 경우 현행 국토계획법 제84조제1항에 따라 가중평균기준을 적용하는 것이 입법취지에도 부합한다고 할 것입니다.
  따라서, 하나의 대지의 용도지역이 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역(대지면적 640제곱미터)과 주거지역(대지면적 400제곱미터)에 걸치는 경우 해당 대지 건축물의 건폐율 및 용적률은 국토계획법 제84조제1항에 따라 가중평균기준을 적용한다고 할 것입니다.

관계법령
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제94조
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조

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안건번호 10-0460

회신일자 2010-12-23

1. 질의요지

주거지역과 일반상업지역의 위락시설(유흥주점) 예정지 사이에 5층의 근린생활시설 용도의 건축물이 있는 경우, 이를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 9 제1호카목에 따른 “지형지물에 따라 주거지역과 차단”된 것으로 보아 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 제한의 예외를 인정하여 그 위락시설의 건축 또는 위락시설로의 용도변경을 허용할 수 있는지?

3. 회답

  주거지역과 일반상업지역의 위락시설(유흥주점) 예정지 사이에 5층의 근린생활시설 용도의 건축물이 있는 경우, 그 건축물의 입지로 인하여 위락시설에 대한 접근성이나 위락시설이 주거지역에 미치는 시각적·청각적인 영향 등 부정적인 영향이 특별히 차단된다고 할 수 없다면, 이를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 9 제1호카목에 따른 “지형지물에 따라 주거지역과 차단”된 것으로 볼 수 없으므로 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 제한의 예외를 인정하여 그 위락시설의 건축 또는 위락시설로의 용도변경을 허용할 수는 없을 것입니다.

4. 이유

  우선, 지형지물의 사전적인 의미는 “땅의 생김새와 땅 위에 있는 모든 물체를 이르는 말”로서, 경우에 따라서는 산·고개·자연공원 등 자연적으로 존재하는 지형지물 외에 광장·도시공원 등 인공적으로 조성된 지형지물이 포함될 수 있어, 건축물도 사전적 의미의 지형지물에 포함될 여지가 있다 할 것입니다.
  그런데, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제36조제1항제1호가목에서 “주거지역”을 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 지정된 지역으로 규정하고 있는바, 같은 법 별표 9 제1호카목에서 일반상업지역 안에서 위락시설을 건축하는 경우 주거지역으로부터 원칙적으로 일정한 거리를 두도록 한 취지는 주거지역에 거주하는 주민의 안녕을 저해하거나 건전한 생활환경 또는 교육환경이 악화되는 등 위락시설의 건축에 따라 위락시설이 거주지역에 미치는 부정적인 영향을 최소화하려는 것이라 할 것입니다. 이러한 취지에 비추어 볼 때 지형지물이 그 사이에 있어서 위락시설에 대한 접근을 제한하거나 위락시설과 주거지역 사이를 시각적·청각적으로 차단하는 등 위락시설과 주거지역 간에 일정한 거리를 둔 경우와 같은 효과가 있는 경우로 보아야 할 것입니다.
  그렇다면, 주거지역과 위락시설을 차단하는 지형지물은 단순히 사전적인 의미의 시각을 차단하는 정도의 지형지물이라고 하기보다는, 공원·녹지 등과 같이 주거지역과 일반상업지역의 위락시설을 공간적으로 구분하여 그 접근의 곤란성이나 시각적·청각적인 측면에서 어느 정도 차단하는 기능을 할 수 있는 정도의 지형지물이라고 하여야 할 것인데, 주거지역과 일반상업지역의 위락시설의 사이에 5층의 근린생활시설 용도의 건축물이 위치한다는 사실만으로는 주거지역과 위락시설이 지형지물에 따라 차단된 경우에 해당된다고 하기 어려울 것입니다.
  그리고 국토계획법령에서 단순히 건축물의 존재 여부를 용도지역 등 공간 구분의 기준으로 삼고 있는 규정이 없을 뿐만 아니라, 주거지역과 위락시설의 사이에 건축물이 있는 경우에도 「건축법」 제44조에서 원칙적으로 건축물은 2미터 이상의 도로에 접하도록 하고 있어 건축물로 인하여 그 접근성이 제한된다고도 할 수 없으므로, 5층의 근린생활시설 용도의 건축물이 있다는 사실만으로는 국토계획법 시행령 별표 9 제1호카목의 “지형지물에 따라 주거지역과 차단”된 경우에 해당한다고 할 수 없습니다.
  그러므로, 건축물이 주거지역으로부터의 위락시설에 대한 접근성을 제한하고 위락시설이 주거지역에 미치는 시각적·청각적인 영향을 어느 정도 차단하는지 등을 담당 공무원이 구체적으로 살펴 위락시설의 건축 또는 위락시설로의 용도변경의 허용여부를 판단해야 할 사항이라 할 것이지만, 만약 그 건축물의 입지로 인하여 위락시설에 대한 접근성이나 위락시설로부터 주거지역에 미치는 다른 부정적인 영향이 특별히 제한된다고 할 수 없다면, 국토계획법 시행령 별표 9 제1호카목에 따라 건축이 허용될 수 없고, 건축이 허용되지 않는다면 그 허용되지 않는 용도로의 용도변경 역시 허용되지 않는다고 할 것입니다.
  따라서, 주거지역과 일반상업지역의 위락시설(유흥주점) 예정지 사이에 5층의 근린생활시설 용도의 건축물이 있는 경우, 그 건축물의 입지로 인하여 위락시설에 대한 접근성이나 위락시설이 주거지역에 미치는 시각적·청각적인 영향 등 부정적인 영향이 특별히 차단된다고 할 수 없다면, 이를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 9 제1호카목에 따른 “지형지물에 따라 주거지역과 차단”된 것으로 볼 수 없으므로 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 제한의 예외를 인정하여 그 위락시설의 건축 또는 위락시설로의 용도변경을 허용할 수는 없을 것입니다.

관계법령 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조