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안건번호 14-0741

회신일자 2014-12-16

1. 질의요지

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는지?

※ 질의배경

 ○ 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등 임원을 선출하는 방법에 대하여 민원인과 국토교통부의 견해가 달라 민원인이 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

4. 이유

  「임대주택법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제6항에서는 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.
  그리고, 「주택법」 제2조제14호라목에서는 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택을 관리하는 관리주체의 하나로 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 법 제45조의4제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항(제1호) 및 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항(제2호) 등만 적용된다고 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제50조제6항에서는 입주자대표회의 임원 선출과 관련하여 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자 선출(제1호) 등의 방법으로 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 같은 법 제3조에 따라 「주택법」을 적용하여 「주택법 시행령」 제50조제6항에서 정한 방법으로 임원을 선출해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 임차인대표회의 임원의 선출방법에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
  한편, 「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있는 것은 아닙니다. 다만, 「주택법」에서는 임대주택의 임차인대표회의와 유사한 기구로서 공동주택의 입주자대표회의에 관하여 규정하고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.
  그런데, 입주자대표회의는 「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 본질적 차이가 있어 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다.
  더욱이, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는 「주택법」 및 같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 공동주택 관리주체의 임원 선출방법을 규정한 「주택법 시행령」 제46조제2항은 적용 대상에서 배제하고 있는 점에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 임원 선출방법은 임차인대표회의에 적용되지 않는다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

관계법령
  - 임대주택법 제3조
  - 임대주택법 시행령 제28조
  - 주택법 시행령 제50조
  - 주택법 시행령 제46조
  - 주택법 제43조
  - 주택법 제6조
  - 임대주택법 제29조

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안건번호 11-0297

회신일자 2011-07-07

1. 질의요지

「주택법」 제43조제1항 및 제3항, 같은 법 시행령 제48조제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 이 경우 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지?

3. 회답

  「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.

4. 이유

  「주택법」 제43조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제48조 제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 합니다. 또한 「주택법」 제43조제3항은 입주자가 사업주체의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주자가 사업주체로부터 공동주택의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는바, 이 사안과 같이 오피스텔과 아파트를 동일건축물로 건축한 건축물로서 아파트가 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지 문제됩니다.
  그런데, 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단으로서(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결 참조) 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 관리권한을 가지므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위를 해석함에 있어서는 법률문언의 해석에서 출발하여 규정의 내용 및 취지, 다른 법률과의 관계를 고려하여야 합니다.
  한편, 「주택법」 제2조제12호다목에 따르면, 같은 법 제43조에서 입주자대표회의를 구성하는 경우의 “입주자”란 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하는데, 여기서 “주택”이라 함은 같은 법 제2조제1호에 따르면, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 또한 「주택법」 제2조제2호, 같은 법 시행령 제2조제1항 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따르면, “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는데, 아파트는 공동주택에 해당하며, 「주택법」 제2조제1호의2는 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 “준주택”으로 정의하여 “주택”과 구분하고 있는데, 같은 법 시행령 제2조의2제3호에 따르면, 오피스텔은 준주택에 해당되는바, 그렇다면 준주택인 오피스텔의 소유자는 주택의 소유자라고 할 수 없으므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.
  그런데, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조는 1개의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하고 있는바, 이와 같은 관리단은 주택 부분의 구분소유자 뿐 아니라 주택 외의 시설 부분인 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성으로 하여 법률상 당연하게 설립되므로 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 경우, 주택 외의 시설 부분의 소유자는 관리단을 통하여 건축물을 관리할 수 있는 것으로 보입니다.
  따라서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.

관계법령
  - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조