www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=108159

안건번호 14-0741

회신일자 2014-12-16

1. 질의요지

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는지?

※ 질의배경

 ○ 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등 임원을 선출하는 방법에 대하여 민원인과 국토교통부의 견해가 달라 민원인이 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

4. 이유

  「임대주택법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제6항에서는 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.
  그리고, 「주택법」 제2조제14호라목에서는 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택을 관리하는 관리주체의 하나로 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 법 제45조의4제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항(제1호) 및 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항(제2호) 등만 적용된다고 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제50조제6항에서는 입주자대표회의 임원 선출과 관련하여 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자 선출(제1호) 등의 방법으로 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 같은 법 제3조에 따라 「주택법」을 적용하여 「주택법 시행령」 제50조제6항에서 정한 방법으로 임원을 선출해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 임차인대표회의 임원의 선출방법에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
  한편, 「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있는 것은 아닙니다. 다만, 「주택법」에서는 임대주택의 임차인대표회의와 유사한 기구로서 공동주택의 입주자대표회의에 관하여 규정하고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.
  그런데, 입주자대표회의는 「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 본질적 차이가 있어 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다.
  더욱이, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는 「주택법」 및 같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 공동주택 관리주체의 임원 선출방법을 규정한 「주택법 시행령」 제46조제2항은 적용 대상에서 배제하고 있는 점에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 임원 선출방법은 임차인대표회의에 적용되지 않는다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

관계법령
  - 임대주택법 제3조
  - 임대주택법 시행령 제28조
  - 주택법 시행령 제50조
  - 주택법 시행령 제46조
  - 주택법 제43조
  - 주택법 제6조
  - 임대주택법 제29조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=104026

안건번호 13-0139

회신일자 2013-06-18

1. 질의요지

  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에서는 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격으로 하며 그 가격을 “표준건축비”라고 규정하고 있는데, 같은 목 1)의 라)에서는 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 목 1)의 바)에서는 도서지역에 건축하는 주택인 경우의 비용이나 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비 등 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목을 규정하고 있는바, 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있는지?

3. 회답

  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 할 것입니다.

4. 이유

  「임대주택법」 제16조에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조에서는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제10항에서는 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제23조제8항에서는 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등에 관하여 같은 조 제1항부터 제7항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제9조 및 제14조에 따르면 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 별표 1에 따르도록 되어 있습니다.
  한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 표 제2호라목1)의 가)에서는 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격으로 하며 그 가격을 “표준건축비”라고 규정하고 있는데, 같은 목 1)의 라)에서는 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적〔지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말함)는 제외함〕은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 목 1)의 바)에서는 도서지역에 건축하는 주택인 경우의 비용이나 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비 등 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목을 규정하고 있는바, 이 사안에서는 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
  먼저, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에 따라 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비는 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제7항에 따른 공동주택의 주거전용면적과 주거공용면적만을 기준으로 하여 규정된 것으로서, 해당 공동주택의 지하층이나 관리사무소 및 노인정 등 그 밖의 공용면적에 대해서는 그 적용범위에서 제외하고 있습니다〔「공공건설임대주택 표준건축비」(국토해양부고시 제2012-533호) 참조〕.
  한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 나)에서는 철근콘크리트 라멘구조 등 특정한 구조로 건축하는 경우 표준건축비 자체에 일정한 금액을 더하여 건축비를 산출하도록 규정하고 있고, 같은 목1)의 다)에서는 주택 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료를 표준건축비에 포함할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 목 1)의 마)에서는 임대주택 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되는 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 목 1)의 가)에 따라 고시된 표준건축비는 임대주택의 최종적인 건축비의 상한 가격이라기보다는 임대주택 건설에 기본적이고 필수적인 비용에 대하여 산정된 일종의 표준적인 가격으로 보는 것이 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에 따른 건축비 규정 체계에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
  그런데, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서는 임대주택의 지하층 면적과 도서지역에 건축하는 임대주택 등의 경우 표준건축비의 일정 비율에 해당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있도록 규정하고 있고, 음식물류 폐기물 공동처리시설 및 임대주택의 발코니 확장 비용 등을 건축비에 가산할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 모든 임대주택에 해당되는 비용은 아니지만 임대주택의 품질 및 주거환경의 질적 향상을 위해 소요되는 비용을 건축비로 인정하고 있는 규정으로서, 같은 목 1)의 나), 다) 및 마)에서 임대주택 건축 및 분양에 소요된 비용을 표준건축비에 가산할 수 있도록 규정한 점에 비추어 보건대 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에서는 같은 표 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정하고 있는 비용들도 표준건축비에 추가할 수 있다는 것을 이미 예정하고 있다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
  만약, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정하고 있는 비용들을 표준건축비에 가산할 수 없다고 보게 된다면, 임대주택의 부실시공 및 품질저하 등에 따른 임대주택의 공급질서 교란의 문제가 발생할 우려가 있는데, 이는 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 입법취지(「임대주택법」 제1조)에도 부합하지 않게 된다고 할 것입니다.
  따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 할 것입니다.

※ 법령정비 의견

  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에 따라 고시된 표준건축비와 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용의 관계를 명확히 하기 위한 입법조치가 필요하다고 할 것입니다.

관계법령
  - 임대주택법 제16조
  - 임대주택법 제21조
  - 임대주택법 제2조
  - 임대주택법 시행규칙 제14조
  - 임대주택법 시행규칙 제9조
  - 임대주택법 시행규칙 제1조
  - 주택공급에 관한 규칙 제8조
  - 임대주택법 시행령 제2조
  - 임대주택법 시행령 제23조
  - 임대주택법 제1조
  - 임대주택법 시행령 제13조

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=40732

안건번호 09-0033

회신일자 2009-04-28

1. 질의요지

임대사업자가 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금의 자금지원을 받아 공동주택을 건설하여 임대하고, 「임대주택법」 제17조, 제18조제2항 단서 및 「임대주택법 시행령」 제17조제2항에 따라 임대주택의 임대보증금 보증을 위해 임대주택을 대한주택보증주식회사에 신탁한 뒤, 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간이 만료되기 전에 같은 법 제2조제7호의 부도 등이 발생한 경우,

  가. 해당 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사가 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 지는지?
  나. 위 대한주택보증주식회사가 임대의무기간이 만료되기 전에도 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 분양전환할 수 있는지?

3. 회답

가. 질의 가에 대하여
  대한주택보증주식회사는 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
 나. 질의 나에 대하여
  건설임대사업자의 부도 등으로 분양전환 주체가 없을지라도 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.

4. 이유

 가. 질의 가에 관하여
  이 사안에서 대한주택보증주식회사에게 임대의무기간 동안의 임대의무를 인정하기 위해서는 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수 있거나 임대주택법령의 해석상 대한주택보증주식회사의 임대의무를 인정할 수 있어야 할 것입니다.
  우선 대한주택보증주식회사가 임대주택법령상 임대사업자의 지위를 승계하는지 살펴보면, 국가등 외의 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하거나 임대주택조합을 설립해야 임대사업자가 되는데, 이 때 등록요건 또는 설립요건으로 임대주택의 소유명의를 요구하지 않고 있습니다(「임대주택법」 제6조 및 제7조, 같은 법 시행령 제7조 및 제9조). 그리고 임대사업자가 임대주택을 매각하는 경우에는 임대사업자의 지위가 자동적으로 승계되는 것이 아니라 계약서에 임대사업자 지위의 승계를 명시하도록 하고(「임대주택법」 제16조제2항), 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하는 경우 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매입허가를 신청해야 하며(「임대주택법」 제16조제3항), 매입허가의 신청이 있으면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하도록 하고 있습니다(「임대주택법」 제16조제4항). 이러한 규정들을 종합해보면 임대주택법령상 임대사업자의 지위는 소유자 지위와는 별개로 존재한다고 볼 것이고, 그 지위의 승계도 엄격한 조건하에서 허용된다고 할 것입니다. 그러므로 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 받은 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택의 소유권을 승계하지만, 당연히 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수는 없습니다.
  또한, 「임대주택법」은 부도공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰받은 자에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 부여하고 있는데(제25조제1항), 이 규정은 그 의무 발생 원인을 “공공건설임대주택의 매입 또는 낙찰”로 규정하고 있고, 그 시점도 부도등이 발생한 이후로 정하고 있으므로, 부도 발생 이전에 신탁에 의해 소유자 명의를 취득한 대한주택보증주식회사는 같은 조에 따라 임대의무를 지는 자로 볼 수 없으며, 그 밖에 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼만한 사정도 없습니다.
  따라서 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사는 임대주택에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
  다만, 부도공공건설임대주택을 대한주택보증주식회사로부터 매입 또는 낙찰받은 자는 임대사업자 여부와 관계없이 「임대주택법」 제25조제1항에 따라 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안은 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 진다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 관하여
  다음으로 대한주택보증주식회사가 임대주택을 분양전환할 수 있는지 여부에 대해 살펴보면, 「임대주택법」은 임대주택을 분양전환하기 위한 요건으로

  ① 임대의무기간이 경과하였거나,

  ② 임대의무기간 중이더라도 임대사업자가 부도ㆍ파산 그 밖의 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로 분양전환허가 또는 승인을 받았거나,

 ③ 같은 법 제16조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우에 해당할 것을 규정하고 있습니다(같은 법 제16조, 제21조 및 같은 법 시행령 제13조).
  그런데, 대한주택보증주식회사는 임대주택의 소유자이나 임대사업자가 아니고, 또 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수도 없으므로, 임대주택에 관하여 임대의무기간 동안 임대할 책임을 인정할 수 없고, 「임대주택법」 상 분양전환도 할 수 없는 반면, 임대주택을 수탁받은 대한주택보증주식회사는 소유자로서 임대주택에 관한 관리ㆍ처분권을 갖게 되는 바, 임대사업자에게 부도 등의 사유가 발생하여 사실상 임대사업자가 존재하지 않는 상황이고, 이에 따라 신탁의 원인이 된 임차인의 임대차보증금을 확보하기 위해 필요하다면 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택에 대한 관리ㆍ처분권의 행사방법으로 그 임대주택을 처분할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
  따라서 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.
  다만, 「임대주택법」에 따르면 임대사업자가 부도난 경우 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인이 우선 분양받을 권리를 가지고(제21조제2항), 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받으면 임차인이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있으며(제21조제5항), 부도임대주택을 경매하는 경우에는 임차인이 우선매수 신고를 할 수 있게 하는(제22조제1항) 등 임차인의 권리를 보호하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대한주택보증주식회사가 임대주택을 처분하는 경우에도 이러한 법의 취지를 고려하여야 할 것입니다.

관련법규 임대주택법 제25조