www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=407975

안건번호 18-0517

회신일자2 019-01-16

1. 질의요지

  구 「임대주택법」[주석: 2014. 5. 28. 법률 제12704호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.]에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자가 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없어 구 「임대주택법 시행령」[주석: 2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.] 제13조제2항제2호나목에 따라 분양전환승인을 받으려는 경우 같은 조 제3항제1호에 따라 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출해야 하는바, 임대주택의 사용검사 등[주석: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 건축물의 사용승인 등을 말하며, 이하 같음.]이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년 이상 경과해야만 해당 규정에 따른 분양전환승인이 가능한지?

2. 질의배경

  충청남도 천안시는 사용검사 등이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점 이후에 2년 연속 적자가 발생한 사실이 있어야만 구 「임대주택법 시행령」 제13조제3항제1호에 따른 분양전환이 가능한지 국토교통부에 질의했고, 그렇지 않다는 답변을 받자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년이 경과하지 않았어도 분양전환승인이 가능합니다.

4. 이유

  구 「임대주택법」 제16조에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대주택을 매각할 수 없도록 하면서(제1항), 예외적으로 대통령령으로 정하는 경우에는 매각이 가능하도록(제3항) 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행령」 제13조에서는 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 분양전환승인을 받은 경우에는 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 하면서(제2항제2호나목), 이 경우 분양전환승인을 받으려는 임대사업자는 같은 조 제3항 각 호의 서류를 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정(제3항)하고 있습니다.

  그런데 구 「임대주택법 시행령」 제13조제3항제1호에서는 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출하도록 규정하고 있을 뿐 “2년 연속 적자가 발생한 사실”의 시점에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 임대사업자는 그러한 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 손익계산서를 임대의무기간 중에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하면 되는 것이지, 그러한 적자가 발생하기 시작한 시점이 반드시 사용검사 등이 완료되어 실제로 임대가 가능하게 된 시점 이후여야 한다고 보기는 어렵습니다.

  아울러 구 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제2호나목 및 같은 조 제3항제1호에서 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 경우 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 한 것은 재정이 취약한 임대사업자가 장기간 임대를 계속할 경우 임대보증금 반환 의무를 비롯한 각종 의무를 이행하기 어려운 경우가 발생할 수 있어 임차인들이 피해를 입을 수 있기 때문이므로 임대사업자가 임대주택 건설 후 2년 이상 적자인 상태로 임대사업을 계속해야만 분양전환이 가능하다고 보는 것은 임차인의 재산권 보호의 측면에서 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

구 「임대주택법」(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것)
제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
   1.ㆍ2. (생  략)
   2의2. (생  략)
   3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
   4. (생  략)
  ② (생  략)
  ③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  ④ㆍ⑤ (생  략)

제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.
  ④ ∼ ⑩ (생  략)

구 「임대주택법 시행령」(2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것)

제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① (생  략)
  ② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
   1. (생  략)
   2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
    가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가
    나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인
    다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
   3.ㆍ4. (생  략)
  ③ 임대사업자가 제2항제2호나목 및 다목에 따라 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장·군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.
   1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서
   2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표
   3.ㆍ4. (생  략)
  ④ ∼ ⑧ (생  략)

관계법령
  - 민간임대주택에 관한 특별법 [시행 2014.5.28.] [법률 제12704호‚ 2014.5.28.‚ 일부개정]

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=103660

안건번호 13-0062

회신일자 2013-03-25

1. 질의요지

  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비도 건축비에 가산할 수 있는지?

3. 회답

  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비는 건축비에 가산할 수 없다고 할 것입니다.

4. 이유

  「임대주택법」 제21조제1항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간이 지난 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설한 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하여야 하고, 같은 조 제10항, 「임대주택법 시행령」 제23조제8항, 「임대주택법 시행규칙」 제9조 및 제14조에서는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준을 별표 1에 따르도록 하고 있는데, 같은 별표의 제2호라목1)에서는 분양전환가격 산정 시 항목별 산출방법으로서 건축비의 산정기준을 “가) 건축비의 상한 가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 “표준건축비”라 함)으로 한다”고 규정하고 있고, “바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목”을 열거하면서 “(4) 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용” 등을 정하고 있습니다.
  그런데, 분양가상한제 적용주택의 분양가격 기준을 정하고 있는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3에서는 기본형건축비에 가산하는 비용을 정하면서 같은 표 제4호에서 “법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설을 제외함)의 설치비용”을 정하고 있는바, 이러한 점에 비추어 볼 때 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비도 건축비에 가산할 수 있는지가 문제됩니다.
  살피건대, 임대주택법령은 임대주택의 건설 촉진과 국민주거생활의 안정을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있는바, 만약 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면 임대사업자가 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정하게 되어 임대주택법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있어, 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 할 것입니다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결 참조).
  그러므로, 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3에서 분양가상한제 적용주택의 분양가격 기준을 정하면서 제4호에서 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비용을 건축비 가산항목으로 정하고 있다 하더라도, 공공건설임대주택의 분양전환가격과 관련해서는 「임대주택법 시행규칙」에서 별도로 규정한 분양전환가격 산정기준을 따라야 할 것인바, 「공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 적용될 수는 없다고 할 것입니다.
  따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비는 건축비에 가산할 수 없다고 할 것입니다.

관계법령
  - 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제14조
  - 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제1조
  - 임대주택법 시행규칙 제1조