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안건번호 17-0609

회신일자 2018-03-08

1. 질의요지

  공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서(구 「임대주택법」에 따른 임대조건 신고서를 포함하며, 이하 같음)에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미하는지, 아니면 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 기간을 의미하는지?

2. 질의배경

  민원인은 10년 후 분양전환 예정으로 공고된 분양전환공공임대주택의 임차인으로서 임대차 계약기간란에 계약기간을 2년으로 기재하였으므로 해당 임대주택의 임대의무기간은 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제6호에 따라 5년으로 보아야 한다고 생각하여 국토교통부에 질의하였으나, 국토교통부에서 해당 임대주택의 임대의무기간은 10년이라는 취지로 답변하자, 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미합니다.

4. 이유

  「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에서는 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제54조제1항제5호에서는 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택의 임대의무기간을 그 공공임대주택의 임대개시일부터 10년으로 규정하고 있습니다.

  그리고, 「공공주택 특별법」 제49조제6항에서는 공공주택사업자는 공공임대주택의 임대조건 등 임대차계약에 관한 사항을 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고해야 하고, 이 경우 신고 방법 등은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제46조를 준용한다고 규정하고 있고, 민간임대주택법 제46조제1항 전단에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정함) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 신고해야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제36조제1항에서는 같은 법 제46조제1항에 따라 임대사업자가 신고해야 하는 사항으로 임대차기간(제1호) 등을 규정하고 있는바,

  이 사안은 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미하는지, 아니면 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 기간을 의미하는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위에서 구체적 타당성을 찾는 데에 두어야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 해야 합니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결례 참조).

  그런데, 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에서는 분양전환공공임대주택을 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택으로 규정하고 있고, 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에서는 “임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제50조의3제1항에서는 공공주택사업자가 분양전환공공건설임대주택을 “임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우” 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제26조에서는 분양전환공공임대주택의 입주자모집공고 시 공고문에 “임대의무기간 및 분양전환 시기(제2호)”를 포함시키도록 규정하고 있는바, 이러한 공공주택 특별법령의 규정들은 “분양전환 시기”와 “임대의무기간의 만료 시기”가 같다는 것을 전제로 임대의무기간이 지나면 분양전환을 할 수 있도록 한 것으로 보입니다.

  그리고, 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건 신고 시 작성하는 임대차계약 신고서(「공공주택 특별법」 제49조제6항, 민간임대주택법 제46조, 같은 법 시행령 제36조, 같은 법 시행규칙 제19조제1항 및 별지 제21호서식)에는 임대조건란에 임대차 계약기간을 기재하도록 되어 있는 한편, 임대차계약 신고서에 첨부되는 표준임대차계약서(「공공주택 특별법」 제49조의2 및 같은 법 시행규칙 별지 제5호서식)에는 분양전환공공임대주택의 경우 임대의무기간을 5년 또는 10년 등으로 선택하도록 되어 있으며, 표준임대차계약서의 내용에는 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 등이 포함됩니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제32조제2항제1호).

  이와 같이 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건 신고 시 작성하는 임대차계약 신고서와 이 때 첨부하는 표준임대차계약서의 내용을 아울러 살펴보면, 입주자모집공고 시 결정된 분양전환 시기를 표준임대차계약서에 포함시켜 임대조건 신고 시 그 내용을 다시 한 번 확인할 수 있도록 규정하고 있는바, 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 및 임대의무기간이 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 계약기간에 따라서만 결정되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.

  그렇다면, 「공공주택 특별법」 제50조의2 및 같은 법 시행령 제54조는 국가의 지원정도에 따라 공공임대주택의 임대의무기간을 정하여 그 기간 동안 매각을 제한함으로써 공공임대주택이 임대의 목적이 아닌 분양 등 다른 목적으로 사용되는 것을 방지하기 위한 취지의 규정으로서, 같은 영 제54조제1항제5호 및 제6호에서는 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택에 대해서 임대조건 신고 시 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 경우 임대의무기간은 임대개시일부터 10년, 임대조건 신고 시 임대차 계약기간을 10년 미만으로 정하여 신고한 경우 임대의무기간은 임대개시일부터 5년으로 규정하고 있는바, 공공주택 특별법령에서는 공공임대주택을 최소한 5년 이상의 기간 동안 의무적으로 임대하도록 규정하고 있는 점(「공공주택 특별법」 제50조의2제1항)에 비추어 볼 때, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 5년 이상의 기간으로서 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미한다고 보아 “분양전환 시기”와 “임대의무기간의 만료 시기”가 일치하도록 해석하는 것이 합리적이라고 할 것입니다.

  한편, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 문언상 분양전환 시기와는 상관없이 임대조건 신고 시 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재한 기간을 의미한다는 의견이 있을 수 있으나, 임대차계약 신고서(민간임대주택법 시행규칙 별지 제21호서식)에는 임대조건란에 임대보증금과 임대료, 임대차 계약기간을 기재하도록 되어 있는바, 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 임대차 계약기간은 공공주택사업자와 임차인과의 계약 사항으로 볼 수 있는데, 자력으로 주택을 취득할 수 없는 취약 계층이 장기간 저렴한 비용으로 안정적으로 주거공간을 사용할 수 있도록 하려는 공공임대주택제도의 취지를 고려할 때, 분양전환공공임대주택의 임대의무기간이 공공주택사업자와 임차인 개인과의 계약 내용에 따라 달리 정해진다고 보기는 어렵다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미한다고 할 것입니다.

※ 법령정비 권고사항

  임대의무기간 산정 기준에 대하여 해석상의 혼란이 있는바, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호를 정비하여 분양전환공공임대주택의 임대의무기간은 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간이라는 점을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.

관계법령
  - 민간임대주택에 관한 특별법 제16조제1항제3호

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=40732

안건번호 09-0033

회신일자 2009-04-28

1. 질의요지

임대사업자가 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금의 자금지원을 받아 공동주택을 건설하여 임대하고, 「임대주택법」 제17조, 제18조제2항 단서 및 「임대주택법 시행령」 제17조제2항에 따라 임대주택의 임대보증금 보증을 위해 임대주택을 대한주택보증주식회사에 신탁한 뒤, 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간이 만료되기 전에 같은 법 제2조제7호의 부도 등이 발생한 경우,

  가. 해당 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사가 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 지는지?
  나. 위 대한주택보증주식회사가 임대의무기간이 만료되기 전에도 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 분양전환할 수 있는지?

3. 회답

가. 질의 가에 대하여
  대한주택보증주식회사는 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
 나. 질의 나에 대하여
  건설임대사업자의 부도 등으로 분양전환 주체가 없을지라도 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.

4. 이유

 가. 질의 가에 관하여
  이 사안에서 대한주택보증주식회사에게 임대의무기간 동안의 임대의무를 인정하기 위해서는 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수 있거나 임대주택법령의 해석상 대한주택보증주식회사의 임대의무를 인정할 수 있어야 할 것입니다.
  우선 대한주택보증주식회사가 임대주택법령상 임대사업자의 지위를 승계하는지 살펴보면, 국가등 외의 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하거나 임대주택조합을 설립해야 임대사업자가 되는데, 이 때 등록요건 또는 설립요건으로 임대주택의 소유명의를 요구하지 않고 있습니다(「임대주택법」 제6조 및 제7조, 같은 법 시행령 제7조 및 제9조). 그리고 임대사업자가 임대주택을 매각하는 경우에는 임대사업자의 지위가 자동적으로 승계되는 것이 아니라 계약서에 임대사업자 지위의 승계를 명시하도록 하고(「임대주택법」 제16조제2항), 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하는 경우 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매입허가를 신청해야 하며(「임대주택법」 제16조제3항), 매입허가의 신청이 있으면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하도록 하고 있습니다(「임대주택법」 제16조제4항). 이러한 규정들을 종합해보면 임대주택법령상 임대사업자의 지위는 소유자 지위와는 별개로 존재한다고 볼 것이고, 그 지위의 승계도 엄격한 조건하에서 허용된다고 할 것입니다. 그러므로 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 받은 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택의 소유권을 승계하지만, 당연히 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수는 없습니다.
  또한, 「임대주택법」은 부도공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰받은 자에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 부여하고 있는데(제25조제1항), 이 규정은 그 의무 발생 원인을 “공공건설임대주택의 매입 또는 낙찰”로 규정하고 있고, 그 시점도 부도등이 발생한 이후로 정하고 있으므로, 부도 발생 이전에 신탁에 의해 소유자 명의를 취득한 대한주택보증주식회사는 같은 조에 따라 임대의무를 지는 자로 볼 수 없으며, 그 밖에 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼만한 사정도 없습니다.
  따라서 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사는 임대주택에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
  다만, 부도공공건설임대주택을 대한주택보증주식회사로부터 매입 또는 낙찰받은 자는 임대사업자 여부와 관계없이 「임대주택법」 제25조제1항에 따라 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안은 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 진다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 관하여
  다음으로 대한주택보증주식회사가 임대주택을 분양전환할 수 있는지 여부에 대해 살펴보면, 「임대주택법」은 임대주택을 분양전환하기 위한 요건으로

  ① 임대의무기간이 경과하였거나,

  ② 임대의무기간 중이더라도 임대사업자가 부도ㆍ파산 그 밖의 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로 분양전환허가 또는 승인을 받았거나,

 ③ 같은 법 제16조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우에 해당할 것을 규정하고 있습니다(같은 법 제16조, 제21조 및 같은 법 시행령 제13조).
  그런데, 대한주택보증주식회사는 임대주택의 소유자이나 임대사업자가 아니고, 또 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수도 없으므로, 임대주택에 관하여 임대의무기간 동안 임대할 책임을 인정할 수 없고, 「임대주택법」 상 분양전환도 할 수 없는 반면, 임대주택을 수탁받은 대한주택보증주식회사는 소유자로서 임대주택에 관한 관리ㆍ처분권을 갖게 되는 바, 임대사업자에게 부도 등의 사유가 발생하여 사실상 임대사업자가 존재하지 않는 상황이고, 이에 따라 신탁의 원인이 된 임차인의 임대차보증금을 확보하기 위해 필요하다면 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택에 대한 관리ㆍ처분권의 행사방법으로 그 임대주택을 처분할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
  따라서 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.
  다만, 「임대주택법」에 따르면 임대사업자가 부도난 경우 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인이 우선 분양받을 권리를 가지고(제21조제2항), 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받으면 임차인이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있으며(제21조제5항), 부도임대주택을 경매하는 경우에는 임차인이 우선매수 신고를 할 수 있게 하는(제22조제1항) 등 임차인의 권리를 보호하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대한주택보증주식회사가 임대주택을 처분하는 경우에도 이러한 법의 취지를 고려하여야 할 것입니다.

관련법규 임대주택법 제25조