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안건번호 13-0056

회신일자 2013-03-25

1. 질의요지

  「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제13조제2항에서는 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 적합한 때에만 건축물대장을 나눌 수 있다고 규정하고 있는데, 「공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 공유토지가 「건축법」 제55조 및 제56조와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장을 분리할 수 있는지?

3. 회답

  「공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 공유토지가 「건축법」 제55조 및 제56조와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장을 분리할 수 있다고 할 것입니다.

4. 이유

  「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제13조제2항에서는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함), 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 등 관계 법령에 적합한 때에만 같은 조 제1항에 따라 건축물대장을 나누거나 합칠 수 있다고 규정하고 있습니다.
  한편, 「공유토지분할에 관한 특례법」 제6조제2호에서는 공유토지를 분할함에 있어서 「건축법」 제57조 등의 토지분할제한 규정은 적용하지 아니한다고 하고 있고, 「건축법」 제57조제2항에서는 건축물이 있는 대지는 같은 법 제55조, 제56조 등의 기준에 못 미치게 분할할 수 없다고 규정하고 있으며, 「건축법」 제55조 및 제56조에서는 대지면적에 대한 건축면적의 비율(이하 “건폐율”이라 함) 및 대지면적에 대한 연면적의 비율(이하 “용적률”이라 함)의 최대한도는 각각 국토계획법 제77조 및 제78조의 기준에 따르되, 「건축법」에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있는바, 여기서 「공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 공유토지가 「건축법」 제55조 및 제56조와 국토계획법 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장을 분리할 수 있는지가 문제됩니다.
  살피건대, 「공유토지분할에 관한 특례법」 제6조제2호에서는 공유토지를 분할함에 있어서 「건축법」 제57조의 적용을 배제하고 있고,  「건축법」 제57조에서는 건축물이 있는 대지의 분할은 같은 법 제55조 및 제56조, 즉, 국토계획법 제77조 및 제78조에 따른 건폐율과 용적률 기준을 지키도록 하고 있으므로, 결국 「공유토지분할에 관한 특례법」에 따른 공유토지의 분할 시 「건축법」 제57조의 적용을 배제한다는 것은 「건축법」 제55조 및 제56조와 국토계획법 제77조 및 제78조의 건축물의 건폐율과 용적률의 제한 규정을 적용받지 않도록 하겠다는 것이고, 해당 규정들의 위반 자체가 성립되지 않는다고 할 것입니다.
  또한, 「공유토지분할에 관한 특례법」의 입법취지가 법원을 통하지 않고서도 현재의 점유상태를 기준으로 간편한 절차에 따라 토지를 분할할 수 있게 하여 토지에 대한 소유권을 원활하게 행사할 수 있도록 하고 토지 이용의 불편함을 해소하기 위한 것이고, 건축물대장 정리 및 분리에 관한 내용은 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」을 따라야 할 것이므로, 「공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 공유토지의 분할이 완료되었음에도 불구하고 같은 법에 건축물대장에 관한 규정이 없음을 이유로 건축물대장을 분리할 수 없다고 해석하는 것은 이러한 입법취지에 부합하지 아니하는 것으로 보입니다.
  따라서, 「공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 공유토지가 「건축법」 제55조 및 제56조와 국토계획법 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장을 분리할 수 있다고 할 것입니다.

관계법령
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조
  - 건축법 제44조
  - 건축법 제55조
  - 건축법 제38조
  - 건축법 제57조
  - 건축법 제2조
  - 건축법 제60조
  - 건축법 제61조
  - 건축법 제56조
  - 건축법 제58조
  - 건축법 시행령 제3조
  - 건축법 시행령 제25조
  - 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 제2조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제5조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제3조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제38조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제6조
  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제19조
  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조
  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조
  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제1조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제39조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제37조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제2조
  - 공유토지분할에 관한 특례법 제36조
  - 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제1조
  - 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조
  - 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제13조
  - 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제4조
  - 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조
  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=100403

안건번호 11-0313

회신일자 2011-08-11

1. 질의요지

토지의 경계가 불분명하여 이를 정정해야 하는 상황으로서 경계를 정정하게 되면 토지의 면적이 변하게 되는 경우, 해당 토지(공유토지)의 지분을 소유하고 있는 자가 다른 공유자의 승낙 없이 단독으로 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조에 따라 이러한 지적공부 등록사항에 대하여 정정신청을 할 수 있는지?

3. 회답
  토지의 경계가 불분명하여 이를 정정해야 하는 상황으로서 경계를 정정하게 되면 토지의 면적이 변하게 되는 경우, 해당 토지(공유토지)의 지분을 소유하고 있는 자가 다른 공유자의 승낙 없이 단독으로 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조에 따라 이러한 지적공부 등록사항에 대하여 정정신청을 할 수는 없다고 할 것입니다.

4. 이유

  「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조에서 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  그런데, 여러 사람이 공유지분으로 토지를 소유하는 경우에 토지소유자는 원칙적으로 공유자 전원을 말한다고 할 것이므로 지적에 관한 법령상 공유토지의 일정 지분을 가진 자(이하 “지분소유자”라고 함)가 단독으로 지적공부 등록사항에 대하여 정정신청을 할 수 있도록 하는  별다른 규정이 없는 이상, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조에 따라 지적공부 등록사항에 대하여 정정신청을 할 수 있는 자는 원칙적으로 공유자 전원이라고 할 것입니다.
  또한, 「민법」 제264조에서는 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하도록 하고 있고, 같은 법 제265조에서는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다고 규정하고 있는데, 이 사안에서 지적공부의 등록사항에 대하여 토지의 경계를 정정하면서 면적이 변하게 되면 공유토지에 사실상의 변경이 초래되므로 다른 공유자의 동의가 필요하다고 할 것이고, 설령 변경에 이르지 않는다고 하더라도 지적공부 등록사항의 정정은 공유토지(공유물)의 관리에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로 최소한 공유자 중 일부의 소유자가 단독으로 정정신청을 할 수는 없다고 할 것입니다.
  그리고, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조제3항에서는 지적공부 등록사항의 정정으로 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에는 인접 토지소유자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 지적소관청에 제출하도록 하고 있는데, 이는 지적공부 등록사항이 정정되면서 인접 토지에 미칠 영향을 고려하여 인접 토지소유자와의 이해관계를 조정하고자 하는 취지라고 할 것인바, 인접 토지소유자보다 더 밀접한 이해관계를 가지고 있는 공유자의 사전 승낙(동의) 없이 지분소유자 단독으로 지적공부 등록사항에 대하여 정정신청을 할 수 있다고 보기는 어려울 것입니다.
  특히, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조에서는 토지소유자의 신청으로 등록사항이 정정되는 경우(제1항)와 지적소관청이 직권으로 정정할 수 있는 경우(제2항)를 구분하여 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제82조에서 지적소관청의 직권으로 정정할 수 있는 사항을 구체적으로 규정하고 있는데, 지적소관청에서 직권으로 정정할 수 있는 사항을 살펴보면, 토지이동정리 결의서의 내용과 다르게 정리된 경우, 지적도 및 임야도에 등록된 필지가 면적의 증감 없이 경계의 위치만 잘못된 경우 등으로서 등록사항의 정정에 있어서 이해관계가 적거나 관련 법령상 명백히 정정해야 할 사항이라고 할 수 있고, 지적소관청이 직권으로 정정할 수 있는 사항 외에 등록사항 정정과 관련하여 이해관계가 큰 경우 등에는 이러한 사정을 고려하여 토지소유자의 신청에 따라 지적공부의 등록사항을 정정하게 하는 것으로 볼 수 있는바, 이 사안에서처럼 경계를 분명히 하면서 면적이 변하게 되는 사항으로서 지적소관청이 직권으로 정정할 수 없는 경우에 해당한다면 더욱이 공유토지의 공유자 전체의 승낙을 받아 지적공부 등록사항에 대한 정정신청을 해야 한다고 보아야 할 것입니다.
  따라서, 토지의 경계가 불분명하여 이를 정정해야 하는 상황으로서 경계를 정정하게 되면 토지의 면적이 변하게 되는 경우, 해당 토지(공유토지)의 지분을 소유하고 있는 자가 다른 공유자의 승낙 없이 단독으로 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조에 따라 이러한 지적공부 등록사항에 대하여 정정신청을 할 수는 없다고 할 것입니다.

※ 법령정비권고의견

  다만, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조제3항에서 정정으로 인하여 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에 인접토지소유자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 요구하는 것에 비해, 측량·수로조사 및 지적에 관한 법령상 공유토지의 경우에 공유자 전체가 공동으로 등록사항 정정을 신청해야 한다거나 다른 공유자들의 승낙을 받아야 한다는 명시적인 규정이 없어 공유토지의 경우 반드시 다른 공유자의 동의를 받아야 하는지 여부가 불분명하여 집행상 혼란이 야기될 수 있고, 공유토지의 다른 공유자의 동의를 얻어야만 지적공부등록사항에 대한 정정신청을 할 수 있다고 보는 경우에 현실적으로 다른 공유자의 동의를 받지 못하는 상황이면서 지적소관청이 직권으로 정정할 수도 없는 경우라면, 지분소유자가 지적공부등록사항 정정신청조차 할 수 없어 기존의 잘못된 등록사항을 유지해야 하는 결과가 초래되어 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」의 당초 입법 취지가 몰각될 위험이 발생할 수 있으므로 향후 이러한 상황들을 고려하여 입법적으로 명확히 보완할 필요가 있습니다.

관계법령
  - 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 제84조
  - 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제82조