www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=411374

안건번호 18-0606

회신일자 2019-02-27

1. 질의요지

  하나의 대지가 녹지지역과 경관지구에 걸쳐있고 그 경관지구는 녹지지역 위에 중첩되어 있는 경우, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제3항을 적용할 때에 해당 대지의 녹지지역 면적은 경관지구에 해당하는 면적을 제외하고 산정해야 하는지?

2. 질의배경

  민원인은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제3항에 따라 대지 면적을 계산하는 방법에 대하여 국토교통부에 문의하였고, 국토교통부가 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 속한 면적을 각각 산정한다고 답변하자 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제3항을 적용할 때에 해당 대지의 녹지지역 면적은 경관지구에 해당하는 면적을 제외하고 산정해야 합니다.

4. 이유

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함)에 따른 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역(제2조제15호)이고, 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역(제2조제16호)입니다.

  따라서 문언상 용도지구는 일반적인 용도지역 안에 용도지역과 별개의 목적으로 특별히 설정되는 지역을 의미하므로 용도지구는 용도지역에 중첩적으로 설정될 수 밖에 없습니다.

  그런데 국토계획법에서는 용도지역 및 용도지구에서의 건축 제한  규정이 각각 그 용도지역 또는 용도지구에 속하는 대지에 적용되는 것을 원칙으로 하면서(제76조) 국토를 경제적ㆍ효율적으로 이용하기 위하여[주석: 법제처 2015. 7. 9. 회신 15-0267 해석례 참조] 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우에 대한 특례를 두어 각 대지가 속하는 용도지역이나 용도지구 등의 면적을 기준으로 해당 대지에 적용될 규정을 정하도록 하고 있습니다(제84조).

  그리고 국토계획법 제84조제3항 본문에서는 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역이나 용도지구 등에 걸쳐 있는 경우 해당 지역에서는 “각각의” 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 건축물에 관한 규정을 적용하도록 하고 있는바, 이에 따르면 녹지지역 위의 용도지구에 해당하는 부분은 해당 용도지구의 건축 제한이 적용될 것이고, 용도지구로 설정되지 않은 녹지지역만 녹지지역에 관한 건축 제한이 적용될 것이므로, 해당 규정의 적용 여부를 판단하기 위해 대지의 면적을 산정할 때 용도지구에 해당되는 부분은 녹지지역에 포함되지 않는다고 보는 것이 관련 규정의 취지 및 문언에 부합하는 해석입니다.

<관계 법령>

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
  ② 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.
  ③ ∼ ⑥ (생  략)

제84조(둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준) ① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.
   1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.
   2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.
  ② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 경계가 「건축법」 제50조제2항에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.
  ③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우는 제외한다)에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다.

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」
제94조(2 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준) 법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다.

관계법령
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=394496

안건번호 18-0018

회신일자 2018-02-21

1. 질의요지

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제72조제2항에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획에 관한 조례로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제1호에 따른 경관지구안에서의 건축물의 바닥면적 또는 연면적의 제한에 관한 사항을 정할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제72조제2항에 따라 도시ㆍ군계획조례로 정할 수 있는 사항에 경관지구안에서의 건축물의 바닥면적 또는 연면적에 관한 사항이 포함되는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부가 건축물의 바닥면적 또는 연면적에 관한 사항도 포함된다고 회신하자, 이에 이견이 있어 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제72조제2항에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획에 관한 조례로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제1호에 따른 경관지구안에서의 건축물의 바닥면적 또는 연면적의 제한에 관한 사항을 정할 수 있습니다.

4. 이유

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제37조제1항에서는 국토교통부장관 등은 경관지구(제1호) 등 용도지구의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다고 규정하고 있고, 같은 법 제76조제2항에서는 같은 법 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 같은 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제72조제2항에서는 경관지구(이하 “경관지구”라 함)안에서의 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ최대너비ㆍ색채 및 대지안의 조경 등에 관하여는 그 지구의 경관의 보호ㆍ형성에 필요한 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도, 시 또는 군의 도시ㆍ군계획에 관한 조례(이하 “도시ㆍ군계획조례”라 함)로 정한다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제72조제2항에 따라 도시ㆍ군계획조례로 경관지구안에서의 건축물의 바닥면적 또는 연면적의 제한에 관한 사항을 정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 일반적으로 법령에서 하나 또는 수개의 사항을 열거하고 그 뒤에 “등”을 사용한 경우 열거된 사항은 예시사항이라 할 것이고, 별도로 해석해야 할 특별한 이유가 없는 한 그 “등”에는 열거된 예시사항과 규범적 가치가 동일하거나 그에 준하는 성질을 가지는 사항이 포함되는 것으로 해석하는 것이 상당하다 할 것인바(법제처 2014. 10. 10. 회신 14-0498 해석례 참조), 국토계획법 시행령 제72조제2항에 따라 도시ㆍ군계획조례로 경관지구안에서의 건축물의 바닥면적 또는 연면적을 제한할 수 있는지 여부는 건축물의 바닥면적 또는 연면적이 해당 규정에서 열거된 예시사항, 즉 건축물의 “건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ최대너비”와 규범적 가치가 동일하거나 그에 준하는 성질을 가지는 사항인지에 따라 판단해야 할 것입니다.

  그런데, 국토계획법 시행령 제72조제2항은 국토계획법 제76조제2항의 위임에 따라 용도지구안에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 “규모” 등의 제한에 관한 사항에 대하여 도시ㆍ군계획조례로 정할 수 있는 기준을 정한 규정으로서, 같은 법 시행령 제72조제2항에서 열거하고 있는 “건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ최대너비”는 국토계획법 제76조제2항에 따른 건축물의 “규모”에 해당하는 사항들을 구체적으로 예시한 것이라 할 것인데, 건축물의 “바닥면적”과 “연면적(하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계)”도 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율), 용적률(대지면적에 대한 연면적의 비율) 및 건축물의 높이ㆍ최대너비와 마찬가지로 건축물의 “규모”에 해당한다는 점에서 건축물의 “바닥면적”과 “연면적”은 “건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ최대너비”와 규범적 가치가 동일하거나 그에 준하는 성질을 가지는 사항이라고 보아야 할 것입니다.

  그리고, 국토계획법 제76조제2항 및 같은 법 시행령 제72조제2항에서 경관지구안에서의 건축제한에 관한 사항을 도시ㆍ군계획조례로 정하도록 규정한 취지는 지방자치단체의 지역적 특성을 고려하여 해당 지방자치단체의 경관지구에 위치한 건축물의 규모 등을 도시ㆍ군계획조례로 제한함으로써 그 지구의 경관을 보호ㆍ형성할 수 있도록 하기 위한 것인바, 건축물의 바닥면적 또는 연면적은 해당 건축물이 경관의 보호ㆍ형성에 장애가 되는 건축물인지 여부를 판단함에 있어 중요한 요소이고, 비록 도시ㆍ군계획조례로 용적률을 제한함으로써 건축물의 바닥면적 또는 연면적을 간접적으로 제한할 수 있다고 하더라도 해당 건축물의 대지면적에 따라 허용되는 건축물의 바닥면적 또는 연면적이 크게 달라질 수 있으므로 용적률을 제한하는 것 외에 건축물의 바닥면적 또는 연면적을 별도로 규율할 필요가 있다는 점을 고려하면, 건축물의 바닥면적 또는 연면적의 제한에 관한 사항도 도시ㆍ군계획조례로 정할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

  아울러, 법률에서 하위법령으로 건축물의 “규모” 등을 정할 수 있도록 위임하고 있는 입법례를 살펴보면,

 ① 국토계획법 제76조제1항에서는 용도지역안에서의 건축물의 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 별표 2 제1호나목에서는 제1종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 하나로 일정한 제1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 “바닥면적”의 합계가 1천제곱미터 미만인 건축물을 규정하고 있으며,

 ② 「건축법」 제11조제1항 단서에서는 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시 등에 건축하려면 특별시장 등의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제8조제1항에서는 특별시장 등의 허가를 받아야 하는 건축물은 층수가 21층 이상이거나 “연면적”의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물을 말한다고 규정하고 있습니다.

  그렇다면, 법률에서 건축물의 “규모” 등을 정하도록 대통령령에 위임한 경우 해당 대통령령에서는 건축물의 바닥면적 또는 연면적에 관한 사항을 정할 수 있다고 할 것이고, 법률에서 건축물의 “규모” 등을 대통령령이 아니라 조례에 위임한 경우에도 해당 조례에서 건축물의 바닥면적 또는 연면적의 제한에 관한 사항을 정할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 국토계획법 시행령 제72조제2항에 따라 도시ㆍ군계획조례로 경관지구안에서의 건축물의 바닥면적 또는 연면적의 제한에 관한 사항을 정할 수 있다고 할 것입니다.

관계법령
  - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제72조