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안건번호 20-0047

회신일자 2020-05-04

1. 질의요지

  건축물이 있는 하나의 대지에 바닥면적이 30제곱미터인 단층 건축물 3동을 증축하려는 경우(각주: 「건축법」 제14조제1항제2호부터 제5호까지의 요건의 어느 하나에 해당하지 않는 경우를 전제함.) 「건축법」 제14조제1항제1호에 따른 건축신고 대상에 해당하는지 아니면 같은 법 제11조에 따른 건축허가 대상인지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부로부터 건축허가의 대상이라는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 대상입니다.

4. 이유

  「건축법」 제14조제1항제1호 본문에서는 “바닥면적의 합계”가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축에 대해서는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조제1항제3호 본문에서는 “바닥면적”을 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정한다고 규정하여 “바닥면적”의 산정방법은 정하고 있으나, 건축신고 대상 기준에서의 “바닥면적의 합계”를 하나의 건축물을 기준으로 산정해야 하는지 아니면 건축물이 있는 하나의 대지를 기준으로 산정해야 하는지에 대해서는 규정하고 있지 않습니다.

  그런데 「건축법 시행령」 제2조제2호에서는 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 “증축”이라고 정의하여 대지를 기준으로 증축 여부를 판단하도록 하고 있고, 「건축법」 제55조 및 제56조에서는 대지면적에 대한 건축면적의 비율과 대지면적에 대한 연면적의 비율을 각각 건폐율과 용적률이라고 하면서 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로, 이들 연면적의 합계를 연면적으로 한다고 규정하고 있는바, 하나의 대지에 건축물이 둘 이상이 있는 경우에는 증축하는 바닥면적의 합계를 대지를 기준으로 산정한다고 보는 것이 건축법령의 체계에 부합하는 해석입니다.

  또한 「건축법」은 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서 건축물을 건축하려면 원칙적으로 허가(제11조)를 받아야 하지만 소규모 증축 등의 경우에는 건축물의 안전ㆍ기능 등에 미치는 영향이 상대적으로 적다는 점을 고려하여 신고만으로 건축할 수 있도록(제14조) 규제를 완화한 것인데, 만약 「건축법」 제14조제1항제1호의 “바닥면적의 합계”를 개별 건축물을 기준으로 산정한다고 본다면 대지를 기준으로 85제곱미터를 아무리 초과하는 증축이더라도 동일 대지 내에 여러 건축물로 쪼개어 증축하는 경우에는 건축신고만으로 건축할 수 있게 되어 건축물의 안전과 기능 등을 향상시키려는 건축법령의 목적에도 반하게 됩니다.

  따라서 이 사안과 같이 하나의 대지에 바닥면적이 30제곱미터인 단층 건축물 3동을 증축하려는 경우 증축되는 바닥면적의 합계는 대지를 기준으로 90제곱미터이고, 「건축법」 제14조제1항제1호에 따른 건축신고 기준인 85제곱미터를 초과하므로 건축신고 대상이 아니라 같은 법 제11조에 따른 건축허가 대상에 해당합니다.

<관계 법령>

건축법 
제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
   1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
   2. ～ 5. (생  략) 
  ② ～ ⑤ (생  략)

건축법 시행령
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
   1. "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.
   2. "증축"이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
   3. ～ 19. (생  략)

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
   1.ㆍ2. (생  략)
   3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. (단서 및 각 호 생략)
   4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다. (각 호 생략)
   5. ～ 10. (생  략)
  ②ㆍ③ (생  략)

관계법령
  - 건축법 14조

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안건번호 20-0121

회신일자 2020-04-27

1. 질의요지

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물을 증축(각주: 증축 후에도 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물을 유지하는 경우를 전제함.)하는 경우로서 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하여 증축하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따른 허가 대상인지 아니면 같은 법 제14조제1항에 따른 신고대상인지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 경우 신고대상이라는 답변을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 「건축법」 제14조제1항에 따른 신고대상입니다.

4. 이유

  「건축법」 제14조제1항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제11조에 해당하는 건축허가 대상 건축물이라 하더라도 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하여 원칙적으로 허가 대상 건축물임에도 불구하고 소규모의 건축이나 대수선의 경우에는 신고로 해당 행위를 허용하고 있습니다.

  이와 같이 「건축법」 제14조제1항에서 건축신고를 규정한 취지는 건축물의 건축 또는 대수선에 관하여 원칙적으로 허가제로 규율하면서도 일정 규모 이내의 건축물에 관하여는 신고제를 채택함으로써 건축행위에 대한 규제를 완화하여 국민의 자유의 영역을 넓히는 한편, 행정목적상 필요한 정보를 파악ㆍ관리하기 위하여 국민으로 하여금 행정청에 미리 일정한 사항을 알리도록 하는 최소한의 규제를 하려는 것(각주: 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 판결례 참조)입니다.

  그런데 「건축법」 제14조제1항제1호에서는 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축을, 같은 항 제2호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(각주: 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말함(「건축법」 제2조제1항제8호).)을 각각 신고대상으로 규정하고 있는바, 이는 도시지역 외의 용도지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 도시지역과는 토지의 이용실태 및 특성 등이 다르다(각주: 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역의 용도지역으로 구분됨(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 참고).)는 점을 고려하여 별도로 규율(각주: 2005. 11. 8. 법률 제7696호로 일부개정된  「건축법」 개정이유 및 주요내용 참조)한 것이므로 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서는 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하더라도 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축이라면 신고대상이라고 보는 것이 「건축법」 제14조의 입법취지에 부합하는 해석입니다.

  또한 「건축법 시행령」 제12조제1항에서는 「건축법」 제11조 및 제14조에 따른 허가 또는 신고사항의 변경에 대해 허가와 신고 대상으로 구분하면서 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축에 해당하는 변경인 경우에는 허가(제1호)를 받도록 하고, 같은 법 제14조제1항제2호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고(제2호)하도록 규정하여, 같은 법 제14조제1항제2호에 따라 신고한 건축물은 변경 후 건축물의 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만일 경우에는 변경으로 증가하는 면적이 85제곱미터를 초과하더라도 허가가 아닌 신고대상으로 규율하고 있다는 점도 고려해야 합니다.

<관계 법령>

건축법
제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
   1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
   2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.
    가. 지구단위계획구역
    나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역
   3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
   4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
   5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축
  ② ∼ ⑤ (생  략)

관계법령
  - 건축법 제14조 (건축신고), 제11조(건축허가)

간혹 인허가 관련 법 개정이 발생하면,

특히 기준이나 규제가 강화되는 경우... 개정 법률의 부칙을 신중하게 해석해야 합니다. ^^

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안건번호 19-0260

회신일자 2019-08-30

1. 질의요지

  2017년 2월 3일 전에 「경관법」 제28조제1항에 따른 경관위원회 심의(이하 “경관위원회 심의”라 함)를 거쳤으나 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가(각주:  「건축법」 제4조의2제1항에 따른 건축위원회 건축 심의 대상에 해당하지 않아 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 신청이 「건축법」상의 첫 절차인 경우를 전제함.)는 신청하지 않은 자를 구 「의료법 시행규칙」(2017. 2. 3. 보건복지부령 제477호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음) 부칙 제4조제3항제1호의 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”에 해당하는 것으로 볼 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 위의 질의요지와 관련하여 보건복지부에 문의하였고 보건복지부에서 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”에 해당하지 않아 해당 부칙을 적용할 수 없다고 답변하자 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”에 해당하는 것으로 볼 수 없습니다.

4. 이유

  먼저 「의료법」 제36조에서는 의료기관을 개설하는 자는 “의료기관의 종류에 따른 시설기준 및 규격”에 관한 사항(제1호) 등을 준수하도록 규정하고 있고 그 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제34조 및 별표 4에서는 입원실, 중환자실, 수술실 등에 관한 의료기관 시설규격을 규정하고 있습니다.

  그리고 구 「의료법 시행규칙」에서는 입원 환자 등이 보다 안전하고 쾌적한 의료 환경에서 진료를 받을 수 있도록 같은 규칙 별표 4 제1호 및 제2호에 따른 입원실 및 중환자실의 시설규격을 강화하면서,(각주: 구 「의료법 시행규칙」 개정이유서 참조) 같은 규칙 부칙 제4조제3항제1호에서는 이 규칙 시행 당시 「건축법 시행령」 별표 1 제3호라목 및 제9호에 따른 진료ㆍ치료시설ㆍ의료시설의 용도로 건축허가 등의 절차가 진행 중인 자에 대해서는 종전의 규정에 따른 의료기관의 시설규격을 적용하도록 경과조치를 두고 있습니다.

  이러한 경과조치는 구법질서에서 신법질서로의 이행과정에서 나타나는 제도변화와 법적 안정성을 적절히 조화시키는 기능을 수행하며 특정대상에 대한 신구법령의 적용관계를 분명하게 규정하여 종전 규정에 따라 기득권이 성립된 경우에 한정하여 예외적으로 종전 규정을 적용할 수 있도록 한 것인바, 경과조치의 적용대상을 판단할 때는 개정 규정의 입법취지를 훼손하지 않는 범위에서 엄격하게 해석해야 합니다.
 
  그런데 건축허가의 절차ㆍ기준 등에 대해 규정하고 있는 「건축법」에서는 직접 경관위원회 심의를 건축허가의 절차로 규정하고 있지도 않고 경관위원회 심의를 통해 「건축법」에 따른 건축위원회 심의 등이 의제되는 것도 아니므로 경관위원회 심의 절차를 거쳤다고 해서 「건축법」 상의 건축허가 절차가 진행 중인 것으로 보기는 어렵습니다.

  그리고 경관위원회 심의는 「경관법 시행령」 제21조제3항 및 그 위임에 따른 「경관 심의 운영 지침」(국토교통부 고시) 제4장제2절에 따라 건축물의 배치, 규모, 형태, 입면, 외부공간계획 등 건축물의 외관과 관련된 심의를 통해 경관을 보전ㆍ관리하는 등의 목적을 가지고 있는 반면, 건축허가는 「건축법」 제11조 및 같은 법 시행규칙 제6조제1항에 따라 건축계획서, 평면도, 단면도, 구조도 등 구체적인 설계도서를 통해 건축물의 구조ㆍ설비의 안전ㆍ기능을 판단하는 등의 목적을 가지고 있는바, 경관위원회 심의와 건축허가는 그 목적과 검토의 내용이 서로 다르다는 점을 고려하더라도 구 「의료법 시행규칙」 부칙 제4조제3항제1호에 따른 “건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자”의 의미를 경관위원회 심의까지만 받은 경우까지 확대하여 해석할 수는 없습니다.

  한편 「경관법 시행령」 제21조제1항에서는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받기 전에 경관위원회 심의를 거치도록 규정하고 있어 경관위원회 심의가 건축허가를 받기 위해 거쳐야 하는 필수절차이므로 경관위원회 심의를 거친 경우 건축허가의 절차가 진행 중인 것으로 보아야 한다는 의견이 있으나, 해당 규정은 경관위원회 심의 시기만을 정하고 있는 규정으로 한정하여 볼 것이지 경관위원회 심의와 건축허가 간의 관계를 규정하고 있는 것으로 확장하여 해석할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

<관계 법령>

「의료법 시행규칙」(2017. 2. 3. 보건복지부령 제477호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함)
제34조(의료기관의 시설기준 및 규격) 법 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류별 시설기준은 별표 3과 같고, 그 시설규격은 별표 4와 같다.

부      칙 <보건복지부령 제477호, 2017. 2. 3.>
제2조(의료기관의 시설규격에 관한 적용례) 별표 4 제1호 및 제2호의 개정규정은 부칙 제3조 및 제4조의 적용을 받는 의료기관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 이 규칙 시행 이후에 의료기관의 개설허가를 신청하거나 개설신고를 하는 경우 또는 의료기관의 개설변경(의료기관의 주소지 이전 또는 입원실ㆍ중환자실의 시설변경만 해당한다)의 허가를 신청하거나 신고를 하는 경우에도 적용한다.
   1. 이 규칙 시행 이후에 「건축법 시행령」 별표 1 제3호라목 및 제9호에 따른 진료ㆍ치료시설 또는 의료시설의 용도로 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우
   2.ㆍ3. (생  략)

제4조(의료기관의 시설규격에 관한 경과조치) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 이 규칙 시행 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 이 규칙 시행 이후에 「의료법」 제33조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 의료기관의 개설허가를 신청하거나 개설신고를 하는 경우 또는 개설변경(의료기관의 주소지 이전 또는 입원실ㆍ중환자실의 시설변경만 해당한다)을 하는 경우 해당 의료기관의 시설규격에 대해서는 별표 4 제1호 및 제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 따른다. (단서 생략)
   1. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호라목 및 제9호에 따른 진료ㆍ치료시설ㆍ의료시설의 용도로 건축허가를 받았거나 건축신고를 한 자 또는 건축허가ㆍ건축신고 절차가 진행 중인 자
   2.ㆍ3. (생  략)

「경관법」
제28조(건축물의 경관 심의) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 건축하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경관위원회의 심의를 거쳐야 한다.
   1. 경관지구의 건축물(해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 제외한다)
   2.ㆍ3. (생  략)
   4. 그 밖에 관할지역의 경관관리를 위하여 필요한 건축물로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물

「경관법 시행령」
제21조(건축물의 경관 심의) ① 법 제28조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 건축하려는 자는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받기 전에 그 허가권자(경제자유구역청장을 포함한다) 소속으로 설치하는 경관위원회의 심의를 거쳐야 한다. (단서 생략)
   1.ㆍ2. (생  략)
  ②ㆍ③ (생  략)

관계법령
  - 경관법 경관법 제28조 및 동법 시행령 제21조

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안건번호 18-0120

회신일자 2018-07-09

1. 질의요지

  토지소유자가 「농지법」 제35조제1항제1호에 따라 농지를 농업인 주택의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 하여 농지전용신고증을 받았고 농업인 주택 건축을 위한 토지의 형질변경이 경미한 경우, 해당 부지에 건축하는 농업인 주택에 대해 「건축법」 제14조에 따른 건축신고를 하기 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조에 따라 그 부지에 대한 지목변경을 할 수 있는지?

2. 질의배경

  국토교통부에서 농지전용신고증이 있더라도 실제로 전용목적에 맞게 건축물을 건축하고 사용승인을 받은 다음 지목변경이 가능하다고 유권해석을 하자 이에 이견이 있어 민원인이 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 토지소유자는 해당 부지에 건축하는 농업인 주택에 대해 「건축법」 제14조에 따른 건축신고를 하기 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조에 따라 그 부지에 대한 지목변경을 할 수 없습니다.

4. 이유

  「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 “공간정보관리법”이라 함)에 따른 지목은 토지의 지번ㆍ경계ㆍ좌표 및 면적 등과 함께 토지를 분류ㆍ표시하는 법률상의 명칭으로 토지의 사용목적 또는 용도에 대한 유권적 확인이자 표시로서1)1) 헌법재판소 1999. 6. 24. 선고 97헌마315 결정례 참조 지목의 설정 기준은 토지의 주된 용도이므로(제2조제24호), 토지의 용도에 변동이 있을 경우 이를 지목변경을 해야 할 토지의 이동으로 볼 것인지를 판단할 때에는 토지의 용도 변동이 종국적인지 여부가 중요한바2)2) 헌법재판소 2001. 1. 18. 선고 99헌마703 결정례 참조, 토지소유자가 농지를 농업인 주택의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 했더라도 해당 주택에 대한 건축신고 후 공사를 완료하여 해당 토지의 주된 용도가 종국적으로 변경된 다음에 지목변경이 가능하다고 보아야 합니다.

  그리고 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」(이하 “공간정보관리법 시행령”이라 함) 제67조제1항에 따르면 토지소유자는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우(제1호), 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우(제2호)에 지목변경을 신청할 수 있는데, 해당 규정의 입법 연혁을 살펴보면 종전에는 “준공절차가 있는 형질변경의 경우”에는 형질변경이 완료되었음을 증명하는 서류를, “준공절차가 없는 형질변경”의 경우에는 그 원인을 증명하는 서류를 각각 첨부하여 지목변경을 신청하도록 규정하던 것을 1995년 4월 6일 대통령령 제14568호로 개정된 「지적법 시행령」 제19조에서 현행 공간정보관리법 시행령 제67조제1항과 같이 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 토지(제1호), 건축물 또는 토지의 용도 등이 변경된 토지(제2호 및 제3호)로 구분하여 규정하였습니다.

  이러한 공간정보관리법 시행령 제67조제1항의 규정 체계 및 입법 연혁에 비추어 볼 때, 공간정보관리법 시행령 제67조제1항제1호는 “준공절차가 있는 형질변경, 즉 국토계획법, 「농지법」 등에 따른 공법적 규제를 받는 토지의 지목변경”을, 같은 항 제2호는 제1호의 적용대상이 되는 토지 이외의 토지의 지목변경을 규정한 것으로 보아야 합니다.3)3) 법제처 2007. 7. 20. 선고 07-0162 해석례 참조

  그렇다면 토지소유자가 「농지법」 제35조제1항제1호에 따라 농지를 농업인 주택 등의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 하고 농지전용신고증을 받은 경우에도 해당 토지에 건축물을 건축하기 위해서는 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가를 받아야 하므로 이러한 경우 공간정보관리법 시행령 제67조제1항제1호가 적용되어 토지소유자는 국토계획법 제62조제1항 본문에 따른 준공검사를 받은 후에 지목변경을 신청할 수 있고 같은 항 단서에 따라 건축물의 건축 행위에 대해서는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 통해 준공검사를 대신할 수 있으므로 해당 건축물의 사용승인을 받은 후에 비로소 지목변경이 가능하다고 보아야 합니다.

  한편 공간정보관리법 제3조에 따르면 지적공부ㆍ부동산종합공부의 작성 및 관리에 관해 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 다른 법률을 적용할 수 있으므로 「농지법」 제41조에 따라 토지소유자가 같은 법 제35조에 따른 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우라면 「건축법」 제14조에 따른 건축신고를 하기 전이라도 지목변경이 가능하다는 의견이 있습니다.

  그러나 「농지법」 제41조는 농지의 지목변경이 가능한 예외적 사유를 규정한 것일 뿐 지적공부의 작성ㆍ관리에 관한 특별한 규정으로 보기 어렵고 설사 「농지법」 제41조를 다른 법률에 따른 특별한 규정으로 보더라도 같은 조 제3호에서는 농지의 지목변경이 가능한 사유로 농지전용신고를 하고 농지를 “전용한” 경우를 규정하고 있는바, 농지전용신고를 하고 농지전용신고증을 받은 것만으로는 부족하고 농지가 실제로 전용되어 지목을 변경하려는 목적에 맞게 사용됨을 증명해야 지목변경이 가능하다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

<관계 법령>

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

제81조(지목변경 신청) 토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」

제67조(지목변경 신청) ① 법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.

   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우

   2. 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우

   3. 법 제86조에 따른 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우

  ② 토지소유자는 법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 때에는 지목변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.

「농지법」

제35조(농지전용신고) ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 전용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 자치구구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

   1. 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다), 농수산물 유통·가공 시설

   2. 어린이놀이터·마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설

   3. 농수산 관련 연구 시설과 양어장·양식장 등 어업용 시설

  ②제1항에 따른 신고 대상 시설의 범위와 규모, 농업진흥지역에서의 설치 제한, 설치자의 범위 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

제41조(농지의 지목 변경 제한) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 전·답·과수원 외의 지목으로 변경하지 못한다.

   1. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 포함한다)를 받거나 같은 조 제2항에 따라 농지를 전용한 경우

   2. 제34조제1항제4호 또는 제5호에 규정된 목적으로 농지를 전용한 경우

   3. 제35조 또는 제43조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용한 경우

   4. 「농어촌정비법」 제2조제5호가목 또는 나목에 따른 농어촌용수의 개발사업이나 농업생산기반 개량사업의 시행으로 이 법 제2조제1호나목에 따른 토지의 개량 시설의 부지로 변경되는 경우

   5. 시장·군수 또는 자치구구청장이 천재지변이나 그 밖의 불가항력(不可抗力)의 사유로 그 농지의 형질이 현저히 달라져 원상회복이 거의 불가능하다고 인정하는 경우

관계법령
  - 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제67조
  - 농지법 제35조
  - 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제3조

최근 구조기준이 강화되면서 비교적 단순한 용도변경(단순 기재변경) 시에도 구조안전 확인서 제출을 요구되는 경우가 있었는데, 국토교통부에서 검토의견이 나왔네요.

구조안전확인서 질의에 대한 회신 (국토교통부 건축안전과-3222, 2020.12.3 시행)

용도변경 구조안전확인서 제출 질의에 대한 검토의견

□ 질의 내용

 가.「건축법」제19조제4항에 따른 건축물의 용도변경에 따라 달라지는 구조내력이 5% 미만일 경우, 구조안전확인서를 제출해야 하는지

 나. ‘가’ 질의의 구조안전확인이 필요가 없다면, 변경 전‧후 용도에 따른 건축구조설계하중(KDS 41 10 05) 기본등분포활하중 변경이 5% 미만일 경우 구조내력을 5% 미만으로 보고 판단하면 되는지

□ 검토 의견(‘가 및 나’항목에 대해)

 ㅇ 「건축법」제19조제7항에서 제1항 및 제2항(허가 대상 및 신고 대상, 제3항에 따른 기재내용 변경은 제외)에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제48조를 준용하도록 하고 있음에 따라,
  - 동법 시행령 제32조제2항 각 호* 하나에 해당하는 건축물을 용도 변경하는 경우에는 구조안전 확인서류를 허가권자에게 제출하여야 합니다.
    * 2층 이상, 연면적 200제곱미터 이상, 높이 13미터 이상, 처마높이 9미터 이상, 기둥과 기둥 사이의 거리 10미터 이상, 단독주택 및 공동주택 등)

 ㅇ 다만, 건축구조기준(KDS 41 17 00, 건축물 내진설계기준) 1.9.2(일체증축) 단서에 따르면 증축 시 기존 부분에 대해서는 전체 구조물로서 증가된 하중을 포함한 소요강도가 기존 부재의 구조내력을 5% 미만까지 초과하는 것은 허용하는 점을 감안하여,
  - 건축물의 용도변경에 따라 변경된 소요강도가 기존 부재의 구조내력의 5% 미만으로 확인될 경우, 별도 구조안전확인서 제출은 의무가 아닐 것으로 사료됩니다.

 ㅇ 또한, 등분포활하중의 변경의 5% 미만은 위 항목의 “변경된 소요강도가 기준 부재 구조내력의 5% 미만”인 경우로 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

국토교통부의 질의회신에 의거,

구조안전확인서 제출은 안해도 되겠지만,

구조내력 5% 미만을 확인하는 방법에 대한 검증을 누가 하느냐 ^^;;;;;;;