www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=359569

안건번호 15-0688

회신일자 2016-03-07

1. 질의요지

  「주택법 시행령」 제58조제4항 전단에서는 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다고 규정하고 있는바,
 
  「주택법 시행령」 제58조제4항 전단에 따른 공용시설물에 그 공용시설물이 설치된 토지가 포함되는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인은 「주택법 시행령」 제58조제4항에 따른 공용시설물에 그 공용시설물이 설치된 토지가 포함되는지에 관하여 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부의 답변에 이견이 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「주택법 시행령」 제58조제4항 전단에 따른 공용시설물에는 그 공용시설물이 설치된 토지도 포함됩니다.

4. 이유

  「주택법 시행령」 제58조제4항 전단에서는 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 「주택법 시행령」 제58조제4항 전단에 따른 공용시설물에 그 공용시설물이 설치된 토지가 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「주택법」 제2조제1호에서는 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있고, 같은 법 제42조제1항에서는 관리주체는 공동주택을 같은 법 또는 같은 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다고 규정하면서 해당 규정에서는 공동주택을 부대시설과 복리시설을 포함하는 개념으로 규정하고 있는바, 이는 건축물의 부속토지를 주택의 개념에 포함시킴으로써 건축물은 물론 해당 건축물의 부속토지까지 주택법령에 따라 관리될 수 있도록 하려는 취지라고 할 것입니다. 그렇다면, 주민운동시설 등 복리시설을 포함하는 공용시설물의 경우에도 그 공용시설물이 설치된 토지를 공용시설물에 포함된다고 보아 해당 토지까지 주택법령에 따른 관리대상이 되도록 하는 것이 위와 같은 「주택법」 제2조제1호 및 제42조제1항의 취지에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
  또한, 「주택법 시행령」 제58조제4항에서는 공용시설물의 한 종류로 주민운동시설을 예시하고 있는데, 주민운동시설은 「주택법」 제2조제9호가목에 따른 복리시설로서 복리시설을 관리대상으로서의 공동주택의 개념에 포함시키고 있는 「주택법」 제42조제1항에 따라 공동주택에 해당하므로, 이에 대하여 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 등을 하기 위해서는 같은 조 제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하는바, 공동주택 입주자들의 생활복리 향상 및 공통주택의 효율적 관리를 위하여 복리시설인 주민운동시설에 대한 일정한 행위를 위해 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 공용시설물은 물론 그 공용시설물이 설치된 토지까지 「주택법 시행령」 제58조제4항에 따른 공용시설물에 포함되는 것으로 보아 「주택법」에 따른 관리대상에 포함시키는 것이 타당하다고 할 것입니다.
  따라서, 「주택법 시행령」 제58조제4항 전단에 따른 공용시설물에는 그 공용시설물이 설치된 토지도 포함된다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 시행령 제47조‚ 제51조‚ 제57조‚ 제58조
  - 주택건설기준 등에 관한 규칙 제7조
  - 주택법 제1조‚ 제2조‚ 제42조‚ 제43조‚ 제44조‚ 제45조
  - 주택건설기준 등에 관한 규정 제1조‚ 제2조‚ 제3조‚ 제4조‚ 제5조‚ 제6조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=104803

안건번호 13-0333

회신일자 2013-08-14

1. 질의요지

  「주택법」 제42조제2항제4호, 같은 법 시행령 제47조제2항제2호 및 별표 3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는지?

3. 회답

  「주택법」 제42조제2항제4호, 같은 법 시행령 제47조제2항제2호 및 별표 3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽(非耐力壁)을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.

4. 이유

  「건축법」 제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주 등에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 허가권자는 같은 조 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 규정하고 있으며, 이에 따라 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 “건축물대장규칙”이라 함) 제8조제1항제1호에서는 「건축법」 제79조제4항에 따라 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시를 하도록 규정하고 있습니다.
  한편, 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 제47조제2항제2호에서는 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택의 비내력벽의 철거를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 영 별표 3 제5호에서는 비내력벽철거의 허가 또는 신고의 기준을 규정하고 있는바, 이 사안에서는 「주택법」 제42조제2항제4호, 같은 법 시행령 제47조제2항제2호 및 별표 3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는지가 문제될 수 있습니다.
  살피건대, 「건축법」 제79조제1항 및 제4항에 따르면 허가권자는 건축물이 같은 법 또는 같은 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 규정하고 있으며, 건축물대장규칙 제8조제1항에서는 「건축법」 제79조제4항에 따라 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시를 하도록 규정하고 있는바, 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반된 경우가 아니라 「주택법」에 위반된 경우에는 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 강제할 법적 근거가 없으므로, 비내력벽을 무단으로 철거한 경우에 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
  한편, 「주택법」 위반 시 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하는 것이 「주택법」상 의무이행을 확보하기 위한 효과적인 수단이 되므로 「주택법」 위반의 경우에도 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 「주택법」 제98조제6호 및 제101조제3항제5호에 따르면 허가를 받지 않고 비내력벽을 철거한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고, 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 5백만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는 등 「주택법」 제94조부터 제102조까지에서 「주택법」 위반에 대한 벌칙규정을 두어 별도의 이행확보수단을 가지고 있는 점 등을 고려하면, 위와 같은 의견은 타당하지 않은 것으로 보입니다.
  따라서, 「주택법」 제42조제2항제4호, 같은 법 시행령 제47조제2항제2호 및 별표 3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 시행령 제47조
  - 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조
  - 주택법 제2조
  - 주택법 제98조
  - 주택법 제101조
  - 주택법 제42조
  - 건축법 제79조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=100949

안건번호 11-0627

회신일자 2011-12-01

1. 질의요지

「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미가 동별 대표자를 선출하는 “선거구 안”을 의미하는 것인지, 아니면 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것인지?

3. 회답

  「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미는 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것이라고 할 것입니다.

4. 이유

  「주택법 시행령」 제50조는 입주자대표회의 구성 등에 대하여 규정하고 있는데, 같은 조 제3항에서 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 일정한 구분에 따라 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있습니다.
  그런데, 「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면, 동별 대표자는 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라고 함)으로 정한 선거구에 따라 선출되는바, 이 사안에서는 이러한 동별 대표자가 될 수 있는 자가 갖추어야 할 요건인 같은 조 제3항의 “공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있어야 한다”는 규정과 관련하여 “공동주택단지 안”을 해당 “선거구 안”으로 보아야 하는지가 문제됩니다.
  우선, 법의 해석에 있어서는 법률에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「주택법 시행령」 제50조제3항은 명확하게 해당 “공동주택단지 안”이라고 규정하고 있
고, 「주택법」 제2조제6호에서 주택법령에서 사용하는 “주택단지”를 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(福利施設)을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다고 정의하고 있으므로, “공동주택단지 안”의 의미를 “선거구 안”의 의미로 한정하여 해석하기는 어렵다고 할 것입니다.
  그리고, 「주택법 시행령」 제50조제1항에서 입주자대표회의를 “선거구”에 따라 선출된 대표자로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서도 “선거구” 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하는 등, 같은 조에서 “선거구”라는 용어를 별도로 명시하여 규정하고 있는 것을 볼 때, 「주택법 시행령」 제50조제3항에서 “선거구 안”이라는 의미를 의도했다면 “공동주택단지 안”이라는 용어를 쓰지 않고 “선거구 안”이라는 용어를 사용했어야 할 것입니다.
  한편, 2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 개정시 동별 대표자 및 입주자대표회의 선출방식 등을 개선하기 위하여 같은 법 제50조제1항에서 동별대표자 선출 관련 선거구를 관리규약에 따라 합리적으로 정하도록 하면서 같은 조 제3항에 동별대표자의 자격과 임기를 제한하는 규정을 두었는데, 동별 대표자가 될 수 있는 자가 “당해 공동주택단지 안에 6월 이상 거주한 입주자”이어야 한다는 내용은 「주택법 시행령」 이전인 「공동주택관리령」(1981. 10. 15. 대통령령 제10484호로 전부개정되어 시행된 것)부터 계속 규정되어 왔다는 점, 개정 당시 「주택법 시행령」 제50조제1항에서 동별 대표자를 “선거구”에 따라 선출하도록 하는 것과 맞물려 같은 조 제3항에서 “선거구 입주자 등”의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 동별 대표자를 선출하는 규정을 신설하는 반면 제3항의 “당해 공동주택단지 안”이란 용어는 개정하지 않았다는 점을 보면, “당해 공동주택단지 안”이란 요건은 기존과 마찬가지로 “선거구 안”이 아닌 공동주택단지 안으로 예정하고 있다고 볼 수 있고, 「주택법 시행령」 제50조제1항에서 동별 대표자는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출되어야 한다고 하더라도 반드시 동별 대표자가 될 자가 선거구 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있어야 한다고 볼 수 없다는 점을 감안하면, 2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 개정으로 동별 대표자를 관리규약에서 정한 선거구에 따라 선출하게 되었다고 해서 문언과 달리 “공동주택단지 안”의 의미를 “선거구 안”의 의미로 볼 수는 없습니다.
  다만, 동별 대표자는 선거구(동)를 대표하는 자이고, 선거구마다 이해관계가 다를 수 있는바, 해당 선거구 입주자 등의 의견을 충분히 반영하기 위해서는 동별 대표자가 될 자는 선출공고일 현재 “해당 공동주택단지 안”이 아니라 “선거구 안”에서 6개월 이상 거주하고 있는 것이 보다 바람직하다는 주장이 있을 수 있으나, 이는 입법적 보완을 통하여 해결할 일이지 이러한 이유만으로 “당해 공동주택단지 안”을 “해당 선거구 안”으로 한정하여 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
  따라서, 「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미는 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것이라고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제43조
  - 주택법 시행령 제50조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=100804

안건번호 11-0539

회신일자 2011-11-17

1. 질의요지

「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는지?

3. 회답

  「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아니라고 할 것입니다.

4. 이유

  「주택법」 제43조제3항에 따라 입주자는 입주자대표회의를 구성하고, 같은 조 제4항에 따라 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 일정한 기준을 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하며, 같은 조 제7항제2호에서는 입주자대표회의의 의결사항을 대통령령으로 위임하고 있는데, 이에 따라 규정된 같은 법 시행령 제51조제1항에서는 입주자대표회의의 의결사항으로 알뜰시장의 개설에 관한 사항을 명시적으로 규정하고 있지는 아니하나, 같은 항 제3호에서는 단지 안의 도로ㆍ주차장 등의 운영기준에 관한 사항을 규정하고 있고, 같은 항 제9호에서는 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 공동주택관리규약으로 정하는 사항을 규정하고 있습니다.
  한편, 「주택법」 제44조제1항에 따르면 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하여야 하고, 같은 조 제2항에 따라 입주자와 사용자는 제1항에 따른 공동주택관리규약의 준칙을 참조하여 공동주택관리규약을 정하게 되는데, 같은 법 시행령 제57조제1항에 따르면 공동주택관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항은 입주자 등의 권리 및 의무 등 각종 공동주택의 관리에 필요한 사항이고, 공동주택관리규약에 자생단체가 농수산물 직거래ㆍ바자회 등의 목적을 위해 물건을 주차장 또는 단지 내 도로에 일시적으로 적재하는 행위는 입주자 등이 관리주체의 동의를 얻어서 할 수 있다고 규정하고 있다면 입주자 등이 관리주체의 동의를 얻어 알뜰시장을 개최하는 것이 가능하다는 판결례에 비추어 볼 때(인천지방법원 2006. 1. 19. 선고 2005노2142 판결례 참조), 공동주택관리규약에서 입주자대표회의의 의결로 알뜰시장이라는 목적을 위해 부대시설 또는 복리시설을 사용하는 행위를 허용하고 있다면, 입주자대표회의의 의결로 공동주택단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그 사용료를 받는다고 하더라도 「주택법」에 위반된다고 할 수는 없다 할 것입니다.
  한편, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따라 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하고, 같은 법 시행령 별표 3에서는 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한해 용도변경이 가능하다고 규정하고 있으므로, 공동주택단지 안의 부대시설 또는 복리시설에서 알뜰시장을 개설하고 사용료를 받는 것은 「주택법」에 위반된다는 주장이 있을 수 있으나, 같은 법 제42조제2항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 용도변경이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위 안에서 복리시설인 어린이놀이터, 의료시설, 유치원, 주민운동시설, 노인정 등을 상호간에 용도변경하는 것을 말하는 것(대법원 2000. 12. 22. 선고 99두455 판결례 참조)으로 적어도 상당기간 지속적인 용도로의 변경 행위를 말한다고 할 것이고, 또한 「주택법 시행령」 별표 3의 신고기준 규정은 신고대상이 되는 용도변경일 경우에 영리목적으로 용도를 변경하는 것을 제한하는 것이라고 해석되는바, 이 사안과 같은 알뜰시장은 부대시설 또는 복리시설의 용도는 그대로 유지한 채 일시적으로 해당 시설을 사용하는 것이므로, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따른 신고대상이 되는 용도변경에는 해당하지 아니한다 할 것입니다.
  따라서, 「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아니라고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제44조
  - 주택법 제42조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=100435

안건번호 11-0336

회신일자 2011-08-19

1. 질의요지

공동주택에 대하여 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링을 하려는 경우, 세대수를 증가시키지 아니하는 범위에서 최상층 상부에 2개층 이상을 수직증축하거나 별도의 동을 증축할 수 있는지?

3. 회답

  공동주택에 대하여 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링을 하려는 경우, 세대수를 증가시키지 아니하는 범위에서 최상층 상부에 2개층 이상을 수직증축하거나 별도의 동을 증축할 수는 없습니다.

4. 이유

  「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시키는데 이바지하는 것을 목적으로 하는 법령(「건축법」 제1조)인 반면, 「주택법」은 건축물 중 주택이나 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물, 즉 공동주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하는 것을 목적으로 하는 법령(「주택법」 제1조)이므로, 주택이나 공동주택에 관련한 내용은 「주택법」의 규정을 우선 적용하여야 할 것입니다.
  「주택법」 제2조제15호의 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선을 하거나 일정한 범위에서 증축을 하는 행위이고, 같은 법 시행령 제4조의2에서는 공동주택을 리모델링하는 경우 증축범위에 대하여 법 제29조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수중 시ㆍ도의 조례로 정하는 경우에는 그 연수)이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 10분의 3 이내에서 전유부분을 증축할 수 있으며 이 경우 공동주택의 기능향상 등을 위하여 공용부분에 대해서도 별도로 증축할 수 있다고 규정하고 있으며, 공동주택의 리모델링을 하려는 자는 「주택법」 제42조제2항제2호에 따라 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하는데, 허가 기준에 대하여 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3 제7호가목에서는 “별도의 동의 증축 등에 의하여 세대를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것. 다만, 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 필로티 구조로 전용하면서 최상층 상부에 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있습니다.
  이러한 규정의 입법취지가 공동주택의 과도한 증축을 방지하여 구조적 안전을 확보하고 주거환경이 악화되는 것을 방지하며, 공동주택의 리모델링 증축범위를 명확히 규정하면서 공용부분에 관한 사항을 명시하여 해석상의 혼란을 방지하기 위한 것(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호 주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 및 2010. 4. 20. 대통령령 제22133호 주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 참조)이고, 「주택법」에 따른 리모델링은 기존 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위하여 대수선하거나 증축하는 행위라고 할 것인바, 이러한 점을 종합적으로 고려하면, 기존 건축물과 별도의 건축물을 건축하는 행위는 리모델링의 범위를 벗어나는 행위로서 허용되지 않는다고 할 것입니다.
  그런데, 「주택법 시행령」 별표 3 제7호가목 단서에서 필로티 구조로 전용하는 경우에는 최상층 상부에 증축하는 것은 허용하고 있으므로 수직증축은 허용된다고 할 수 있으나, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호 및 별표 1 제2호 각 목 외의 부분 단서에서 필로티의 경우 건축물의 1층에 설치하는 것을 전제로 하여 건축물의 높이 및 층수를 산정하는 사항을 규정하고 있고, 리모델링의 목적과 관련 규정 등을 종합적으로 고려하면, 수직증축이 허용되는 경우에도 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 지상층을 필로티로 전용한 경우에 한해 필로티 설치로 인하여 줄어든 1개층에 상응하는 1개층을 최상층 상부에 수직증축할 수 있는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것입니다.
  아울러 만약 공동주택에 대하여 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링을 하려는 경우, 세대수를 증가시키지 아니하는 범위에서 최상층 상부에 2개층 이상 수직증축하거나 별도의 동을 증축하는 것이 가능하다고 한다면, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목의 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업인 주택재건축사업과 유사한 형태를 띠게 되는바, 건축법령에서 재건축사업의 경우에는 리모델링과 달리 용적률 등을 완화할 수 있는 특례를 규정하고 있지 않은 점, 법률을 구분하여 각각에 대해 별도로 규제하고 있다는 점 등을 종합적으로 고려하면 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링의 경우 증축 행위의 범위를 지나치게 확장해서는 안 된다 할 것입니다.
  따라서 공동주택에 대하여 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링을 하려는 경우, 세대수를 증가시키지 아니하는 범위에서 최상층 상부에 2개층 이상을 수직증축하거나 별도의 동을 증축할 수는 없습니다.

※ 법령정비 권고

  다만, 현행 「주택법 시행령」 별표 3 제7호가목에서 “최상층 상부에 증축”이라고만 규정하고 있어 몇 개층을 의미하는지 명확하지 아니하여 그 범위가 지나치게 확대될 우려가 있는바, 정책적으로 이와 같은 문제를 해소할 필요성이 있다면 이에 대하여 입법적으로 보완하여야 할 것입니다.

관계법령
  - 건축법 제5조
  - 건축법 시행령 제6조
  - 건축법 시행령 제2조
  - 건축법 시행규칙 제2조
  - 주택법 시행령 제3조
  - 주택법 제42조
  - 주택법 제2조
  - 주택법 시행령 제4조

www.ancnews.kr/news/articleView.html?idxno=8090

2015년 특수구조 건축물 및 고층건축물의 구조안전 강화를 위하여

"건축공사 중 건축구조기술사의 협력(확인)"을 의무화 하였습니다.

이에 대하여, 최근까지도 감리 계약 시 건축구조기술사의 확인에 대한 비용이 논란이 되었습니다.

감리계약 용역에 포함되지 않을 경우, 이를 발주자가 추가 지불해야 하는지...

아니면, 감리용역의 일부로 보아 감리용역비에서 처리해야 하는지...

이에 대한 질의회신 입니다. ^^

처리기관=국토교통부 건축정책과

◆ 질의 요지 
주택법 적용을 받는 아파트현장이 제진장치를 사용하는 특수구조건축물에 해당하여 관련 법령에 따
라 감리자가 감리보고서에 구조기술사의 확인을 받아 발주처에 제출해야 하는 경우 이에 대한 비용
은 감리자가 지급해야 하는 것인지?

◆ 회신 내용 
주택법에 따른 감리자는 같은 법 제43조(주택의 감리자 지정 등)부터 제46조(건축구조기술사와의 협
력)까지의 규정에 따라 감리업무를 해야 하고, 같은 법 제46조(건축구조기술사와의 협력) 제1항에서
는 수직 증축 리모델링과 관련하여 건축구조기술사의 협력을 규정하고 있으며, 주택법 제15조(사업
계획의 승인)에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 공사 감리자가 감리를 할 때에도 건축법 제67
조(관계전문기술자) 제1항에 따라 관계전문기술자의 협력을 받아야 함.

◆ 해석 
구조기술사의 감리비 지급에 대하여 별도 협의가 없을 경우 감리자의 업무 범위에 해당하게 되므로
미리 확인하시기 바랍니다.

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=40732

안건번호 09-0033

회신일자 2009-04-28

1. 질의요지

임대사업자가 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금의 자금지원을 받아 공동주택을 건설하여 임대하고, 「임대주택법」 제17조, 제18조제2항 단서 및 「임대주택법 시행령」 제17조제2항에 따라 임대주택의 임대보증금 보증을 위해 임대주택을 대한주택보증주식회사에 신탁한 뒤, 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간이 만료되기 전에 같은 법 제2조제7호의 부도 등이 발생한 경우,

  가. 해당 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사가 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 지는지?
  나. 위 대한주택보증주식회사가 임대의무기간이 만료되기 전에도 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 분양전환할 수 있는지?

3. 회답

가. 질의 가에 대하여
  대한주택보증주식회사는 임대아파트에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
 나. 질의 나에 대하여
  건설임대사업자의 부도 등으로 분양전환 주체가 없을지라도 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.

4. 이유

 가. 질의 가에 관하여
  이 사안에서 대한주택보증주식회사에게 임대의무기간 동안의 임대의무를 인정하기 위해서는 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수 있거나 임대주택법령의 해석상 대한주택보증주식회사의 임대의무를 인정할 수 있어야 할 것입니다.
  우선 대한주택보증주식회사가 임대주택법령상 임대사업자의 지위를 승계하는지 살펴보면, 국가등 외의 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하거나 임대주택조합을 설립해야 임대사업자가 되는데, 이 때 등록요건 또는 설립요건으로 임대주택의 소유명의를 요구하지 않고 있습니다(「임대주택법」 제6조 및 제7조, 같은 법 시행령 제7조 및 제9조). 그리고 임대사업자가 임대주택을 매각하는 경우에는 임대사업자의 지위가 자동적으로 승계되는 것이 아니라 계약서에 임대사업자 지위의 승계를 명시하도록 하고(「임대주택법」 제16조제2항), 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하는 경우 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매입허가를 신청해야 하며(「임대주택법」 제16조제3항), 매입허가의 신청이 있으면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하도록 하고 있습니다(「임대주택법」 제16조제4항). 이러한 규정들을 종합해보면 임대주택법령상 임대사업자의 지위는 소유자 지위와는 별개로 존재한다고 볼 것이고, 그 지위의 승계도 엄격한 조건하에서 허용된다고 할 것입니다. 그러므로 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 받은 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택의 소유권을 승계하지만, 당연히 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수는 없습니다.
  또한, 「임대주택법」은 부도공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰받은 자에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 부여하고 있는데(제25조제1항), 이 규정은 그 의무 발생 원인을 “공공건설임대주택의 매입 또는 낙찰”로 규정하고 있고, 그 시점도 부도등이 발생한 이후로 정하고 있으므로, 부도 발생 이전에 신탁에 의해 소유자 명의를 취득한 대한주택보증주식회사는 같은 조에 따라 임대의무를 지는 자로 볼 수 없으며, 그 밖에 대한주택보증주식회사가 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼만한 사정도 없습니다.
  따라서 임대주택의 소유자 명의를 가지고 있는 대한주택보증주식회사는 임대주택에 현재 거주 중인 임차인들에게 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 임대할 의무를 진다고 볼 수 없습니다.
  다만, 부도공공건설임대주택을 대한주택보증주식회사로부터 매입 또는 낙찰받은 자는 임대사업자 여부와 관계없이 「임대주택법」 제25조제1항에 따라 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안은 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대할 의무를 진다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 관하여
  다음으로 대한주택보증주식회사가 임대주택을 분양전환할 수 있는지 여부에 대해 살펴보면, 「임대주택법」은 임대주택을 분양전환하기 위한 요건으로

  ① 임대의무기간이 경과하였거나,

  ② 임대의무기간 중이더라도 임대사업자가 부도ㆍ파산 그 밖의 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로 분양전환허가 또는 승인을 받았거나,

 ③ 같은 법 제16조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우에 해당할 것을 규정하고 있습니다(같은 법 제16조, 제21조 및 같은 법 시행령 제13조).
  그런데, 대한주택보증주식회사는 임대주택의 소유자이나 임대사업자가 아니고, 또 임대사업자의 지위를 승계한다고 볼 수도 없으므로, 임대주택에 관하여 임대의무기간 동안 임대할 책임을 인정할 수 없고, 「임대주택법」 상 분양전환도 할 수 없는 반면, 임대주택을 수탁받은 대한주택보증주식회사는 소유자로서 임대주택에 관한 관리ㆍ처분권을 갖게 되는 바, 임대사업자에게 부도 등의 사유가 발생하여 사실상 임대사업자가 존재하지 않는 상황이고, 이에 따라 신탁의 원인이 된 임차인의 임대차보증금을 확보하기 위해 필요하다면 대한주택보증주식회사는 해당 임대주택에 대한 관리ㆍ처분권의 행사방법으로 그 임대주택을 처분할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
  따라서 대한주택보증주식회사는 「임대주택법」 상의 분양전환을 할 수는 없고, 임대의무기간의 경과 여부와 관계없이 임대사업자의 부도 등을 이유로 해당 임대주택을 처분할 수 있습니다.
  다만, 「임대주택법」에 따르면 임대사업자가 부도난 경우 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인이 우선 분양받을 권리를 가지고(제21조제2항), 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받으면 임차인이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있으며(제21조제5항), 부도임대주택을 경매하는 경우에는 임차인이 우선매수 신고를 할 수 있게 하는(제22조제1항) 등 임차인의 권리를 보호하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대한주택보증주식회사가 임대주택을 처분하는 경우에도 이러한 법의 취지를 고려하여야 할 것입니다.

관련법규 임대주택법 제25조