https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=424953 

안건번호 20-0604

회신일자 2021-02-09

1. 질의요지

  「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 승인을 받아 건설하는 10층 이상인 공동주택이 「건축법」 제2조제1항제19호에 따른 고층건축물에 해당하는 경우, 「건축법」 제64조제3항에 따라 해당 공동주택에 피난용승강기를 설치해야 하는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 「건축법」 제64조제3항에 따라 해당 공동주택에 피난용승강기를 설치해야 합니다.

4. 이유

  「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 그 용도 등에 관한 일반적인 기준을 규정하고 있는 반면, 「주택법」은 건축물 중 주택의 건설ㆍ공급 등에 관한 사항을 규정하면서 제3조에서는 주택의 건설 및 공급에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 같은 법에서 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제3항에서는 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준에 관하여 같은 영에서 규정한 사항 외에는 「건축법」 등이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있는바, 주택법령에서 규정하고 있지 않은 일반적인 건축 기준은 건축법령을 적용하고, 건축법령에서 정한 사항과 동일한 사항에 대해 주택법령에서 특별히 달리 규정한 경우에는 건축법령의 적용이 배제된다고 보아야 합니다.(각주: 법제처 2017. 3. 23. 회신 17-0047 해석례 및 법제처 2018. 4. 11. 회신 18-0038 해석례 참조)

  그런데 「건축법」 제64조에서는 6층 이상으로서 연면적이 2천제곱미터 이상인 건축물의 건축에 대해 승강기 설치 의무를 부과하면서(제1항) 높이 31미터를 초과하는 건축물에는 비상용승강기를 추가로 설치하도록 하고(제2항), 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 고층건축물(이하 “고층건축물”이라 함)에 설치하는 승용승강기 중 1대 이상은 피난용승강기로 설치하도록 규정하여(제3항), 고층건축물을 대상으로 비상용승강기와 피난용승강기를 구분하여 피난용승강기를 별도로 설치하도록 기준을 정하고 있는 한편, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조에서는 6층 이상인 공동주택에 대해 승용승강기 설치 의무를 부과하면서(제1항), 10층 이상인 공동주택에는 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 해야 한다고 규정하고 있을 뿐(제2항), 피난용승강기 설치에 대해서는 별도의 기준을 정하지 않고 있습니다.

  그렇다면 앞에서 살펴본 「건축법」과 「주택법」의 관계에 비추어 「건축법」 제64조제3항의 피난용승강기 설치에 관한 규정은 주택법령에서 규정하지 않은 일반적인 건축 기준으로 보는 것이 타당한바, 「건축법」 제64조제3항이 적용되는 고층건축물의 범위에서 「주택법」 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 공동주택을 제외하는 규정을 두고 있지 않는 한 공동주택에 대해서도 적용된다고 보아야 합니다.

  아울러 「건축법」이 2018년 4월 17일 법률 제15594호로 개정되어 2018년 10월 18일 시행되기 전에는 구 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」(각주: 2018. 10. 18. 국토교통부령 제548호로 일부개정되기 전의 것을 말함.) 제29조에서 고층건축물의 피난용승강기 설치 기준을 정하면서 준초고층 건축물(각주: 「건축법 시행령」 제2조제15호의2 참조)인 공동주택은 제외한다고 규정하였으나, 법률 제15594호 「건축법」 제64조제3항으로 상향입법하여 규정하면서 공동주택을 제외한다는 부분을 삭제한 것인바, 이는 「주택법」 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 공동주택에도 「건축법」 제64조제3항을 적용하려는 취지로 보는 것이 타당합니다.(각주: 2018. 4. 17. 법률 제15594호로 일부개정되어 2018. 10. 18. 시행된 「건축법」 관련 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조)

<관계 법령>

건축법
제64조(승강기) ① 건축주는 6층 이상으로서 연면적이 2천제곱미터 이상인 건축물(대통령령으로 정하는 건축물은 제외한다)을 건축하려면 승강기를 설치하여야 한다. 이 경우 승강기의 규모 및 구조는 국토교통부령으로 정한다.
  ② 높이 31미터를 초과하는 건축물에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 승강기뿐만 아니라 비상용승강기를 추가로 설치하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.
  ③ 고층건축물에는 제1항에 따라 건축물에 설치하는 승용승강기 중 1대 이상을 대통령령으로 정하는 바에 따라 피난용승강기로 설치하여야 한다.

주택건설기준 등에 관한 규정
제15조(승강기등) ① 6층 이상인 공동주택에는 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 대당 6인승 이상인 승용승강기를 설치하여야 한다. 다만, 「건축법 시행령」 제89조의 규정에 해당하는 공동주택의 경우에는 그러하지 아니하다.
  ② 10층 이상인 공동주택의 경우에는 제1항의 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 하여야 한다. 
  ③ (생  략)
  ⑤ 「건축법」 제64조는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 승용승강기ㆍ비상용승강기 및 화물용승강기의 구조 및 그 승강장의 구조에 관하여 이를 준용한다.

관계법령
  - 주택건설기준 등에 관한 규정 제15조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=424184

안건번호 20-0498

회신일자 2020-11-26

1. 질의요지

  「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」(이하 “방치건축물정비법”이라 함)에 따라 시ㆍ도지사(각주: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사를 말하며, 방치건축물정비법 제12조의2에 따른 위탁사업 방식으로 정비사업을 추진하는 경우의 시ㆍ도지사를 포함함.)가 공사중단 건축물을 취득하여 종전 건축물을 철거하고 공공택지(각주: 「주택법」 제2조제24호가목에 따른 공공택지를 말함.)인 해당 부지에 분양 목적의 공동주택을 건설하는 경우, 「주택법」 제57조제3항제1호에 따른 “해당 택지의 공급가격”은 공사중단 건축물 부지를 취득할 당시 실제 취득가격인지 아니면 해당 부지를 주택용지로 사용할 당시(각주: 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전을 말함(「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제10조제1항 참조).)의 감정평가액(각주: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액을 말하며, 이하 같음.)인지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 「주택법」 제57조제3항제1호에 따른 “해당 택지의 공급가격”은 공사중단 건축물 부지를 취득할 당시의 실제 취득가격입니다.

4. 이유

  「주택법」 제57조제1항에서는 사업주체가 공공택지(제1호) 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 같은 법 제58조에 따라 국토교통부장관이 지정하는 지역(제2호)에서 공급하는 주택의 경우 일정 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 한다고 규정하여 분양가상한제 적용주택을 “공공택지”와 “공공택지 외의 택지”에서 공급하는 경우로 구분하고 있고, 같은 조 제3항에서는 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(각주: 토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당함.)된다고 하면서 택지비 산정에 대해서는 공공택지의 경우 “해당 택지의 공급가격”에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산하도록 하고(제1호), 공공택지 외의 택지의 경우 감정평가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산하도록 규정(제2호)하고 있습니다.

  이와 같이 분양가상한제를 적용하도록 한 것은 주택가격 상승으로 중산층ㆍ서민층의 주거불안정이 심화됨에 따라 공공택지 등에서 공급되는 공동주택에 대해 분양가격을 규제함으로써 상대적으로 저렴한 가격으로 주택을 공급(각주: 구 「주택법」(2005. 1. 8. 법률 제7334호로 일부개정되어 2005. 3. 9. 시행된 것) 및 2007. 4. 2. 의안번호 제176329호로 발의된 주택법일부개정안 관련 국회 건설교통위원회 검토보고서 참조)하려는 취지로, 공공택지 외의 택지에서의 택지비는 감정평가액을 기준으로 산정하도록 한 반면, 공공택지에서의 택지비는 이와 달리 택지의 공급가격을 기준으로 산정하도록 한 것은 공공택지를 공공택지 외의 택지와 구분할 필요가 있다는 입법정책적 판단에 따른 것인 만큼, 구체적인 택지비 산정기준은 그 입법취지와 규정체계에 부합하도록 해석해야 합니다.

  그리고 「주택법」 제57조제1항에서는 같은 항 각 호에 따른 지역에서 사업주체가 건설하여 공급하는 공동주택을 분양가상한제 적용주택이라고 규정하고 있으므로, 분양가상한제 적용주택에 적용되는 분양가 산정에 대해 규정한 같은 조 제3항제1호의 “택지의 공급가격”에서 “공급”의 의미도 사업주체가 공동주택의 건설을 위한 토지를 공급받는 관점에서 보아야 할 것입니다.

  그런데 방치건축물정비법 제6조제1항에서는 시․도지사는 정비사업의 기본방향, 정비사업의 기간 및 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지의 활용 계획 등을 포함하는 공사중단 건축물 정비계획을 수립하도록 규정하고 있고, 같은 법 제11조제1항에서는 정비계획으로 정하는 바에 따라 공사중단 건축물등(각주: 공사중단 건축물의 대지 등 방치건축물정비법 제2조제1호의2에 따른 “공사중단 건축물등”을 말함.)을 매수하거나 취득할 수 있다고 규정하여, 이 사안과 같이 공사중단 건축물을 취득하여 종전 건축물을 철거하고 해당 부지에 분양목적의 공동주택을 건설하는 경우 해당 토지를 취득하는 시점에 이미 정비계획에 따라 그 토지의 사용 목적이 “택지”로 특정될 수 있으므로, “택지의 공급가격”은 공사중단 건축물 부지를 취득한 가격으로 보는 것이 타당합니다.

  또한 「주택법」 제57조제3항제1호에서는 공공택지에서 주택을 공급하는 경우 “택지의 공급가격”에 국토교통부령으로 정하는 “택지와 관련한 비용”을 가산하여 택지비를 산정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제8조제1항에서는 구체적으로 관련 공사비(제1호), 택지대금에 대한 기간이자(제3호), 택지와 관련된 경비로서 증명서류에 의해 확인되는 경비(제5호) 등 실제 소요된 비용을 공급가격에 가산하는 비용으로 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도, “택지의 공급가격”은 토지를 취득한 가격으로 보아 토지를 취득한 이후의 관련 공사비용 등을 가산하여 최종 택지비를 산정하도록 한 것으로 보아야 할 것입니다.

  아울러 「주택법」 제57조제3항제2호에서 공공택지 외의 택지에서의 경우 감정평가액을 기준으로 택지비를 산정하도록 한 것은 일반적으로 공공택지 외의 택지에서는 실제 토지 매입가격으로 할 경우 장기보유에 따른 금융비용 및 시장가격 불분명 등으로 인해 현실적으로 가격을 확정하기가 곤란하고 이중계약에 의한 택지비 부풀리기 등의 부작용이 있을 수 있다는 점을 고려한 것으로, 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우 등에는 매입가격을 기준으로 할 수 있도록 예외를 인정하면서도 감정평가액의 120퍼센트의 범위로 한정(각주: 「주택법」 제57조제3항제2호 단서 및 같은 법 시행령 제59조제1항에서는 「주택법」 제57조제3항제2호 각 목에 따라 매입가격으로 보더라도 감정평가한 가액의 120퍼센트에 상당하는 금액 등의 범위로 한정하도록 규정하고 있음.)하고 있는바, 이와 같이 공공택지 외의 택지의 특수성에 따라 달리 정한 택지비 산정기준을 공공택지에서도 당연히 유추 적용해야 한다고 볼 수 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

주택법
제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 "분양가상한제 적용주택"이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.
   1. 공공택지
   2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 "주거정책심의위원회"라 한다) 심의를 거쳐 지정하는 지역
  ② (생  략)
  ③ 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 택지비는 다음 각 호에 따라 산정한 금액으로 한다.
   1. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액
   2. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액. (단서 및 각 목 생략)
  ④ ～ ⑦ (생  략)

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙
제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) ① 법 제57조제3항제1호에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 하고, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 학교용지부담금은 제외한다.
   1. 다음 각 목의 공사비
    가. 말뚝박기 공사비: 건축물의 기초공사인 말뚝박기 공사에 드는 비용
    나. 암석지반 공사비: 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용
    다. 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 흙막이 공사비용과 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는데 소요되는 비용
    라. (생  략)
   2. 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다.
   3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 별표 1의2에 따라 산정한 택지대금에 대한 기간이자. (단서 생략)
   4. 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용
   5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제59조에 따른 분양가심사위원회(이하 "분양가심사위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류에 의하여 확인되는 경비
  ②ㆍ③ (생  략)

제10조(공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ① 사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하여야 한다. 이 경우 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 한다.
  ② ～ ⑥ (생  략)

관계법령
  - 주택법 제57조제3항

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=419683

안건번호 19-0511

회신일자 2020-01-23

1. 질의요지

  「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획 승인을 받은 사업주체가 해당 주택건설대지에 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있어 같은 조 제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁한 경우로서, 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 사실이 없는 경우에도 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있는지?

2. 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 사안의 경우 공사를 시작할 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 사업주체는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 없습니다.

4. 이유

  「주택법」 제21조제2항에서는 사업주체가 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 주택건설대지에 같은 법 제23조에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다고 규정하고 있습니다.

  한편 「주택법」 제23조제2항에서는 사업주체는 같은 조 제1항에 따라 매도청구 대상이 된 대지에 대하여 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 규정되어 있는바, “주택건설사업 시행”은 착공신고, 입주자 모집 등 주택건설사업을 하기 위한 전반적인 행위를 의미하는 것으로서 “공사 시작”과는 동일한 의미가 아니라는 점을 고려하였을 때, 주택건설사업의 소요대지 중 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있는 경우 해당 매도청구 대상 대지 부분에 대하여 공사를 시작하기 위해서는 같은 법 제21조제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받아야 한다고 하는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.

  아울러 「주택법」이 2013년 6월 4일 법률 제11871호로 일부개정되기 전에는 사업주체가 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고만 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정되기 전 「주택법」 제18조의3제2항 참조)하고 매도청구 대상 대지에서의 공사 시작 시기에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않았는데, 「주택법」이 법률 제11871호로 개정되면서 매도청구 대상 대지에 대하여 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구소송의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있도록 매도청구 대상 대지의 착공 시기에 대해 명확히 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정된 「주택법」 제16조제11항 참조)한 것인바, 이러한 입법연혁에 비추어 보더라도 사업주체가 「주택법」 제23조제2항에 따라 같은 조 제1항에 따른 매도청구 대상 대지에 대하여 감정평가액을 법원에 공탁하는 것만으로는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있다고 보기 어렵습니다.

<관계 법령>

주택법
제21조(대지의 소유권 확보 등) ① (생  략)
  ② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.

제23조(소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 본다.
  ② 사업주체는 제1항에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁(供託)하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
  ③ 제2항에 따른 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

관계법령
  - 주택법 제23조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=417171

안건번호 19-0240

회신일자 2019-09-17

1. 질의요지

  「주택법」 제15조제1항에 따라 승인받은 주택건설사업계획을 변경하여 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적을 2퍼센트 이내로 증감하려는 경우 「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따라 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있는지?

2. 질의배경

  아파트 입주예정자인 민원인은 주택건설사업계획 승인 후 착공 전에 지하주차장 출입구의 위치를 변경함에 따라 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적이 2퍼센트 이내로 증감하게 될 경우 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 하는지에 대해 국토교통부에 질의하였으나, 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있습니다.

4. 이유

  「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분에서는 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인권자는 입주자 모집공고를 한 후에는 사업주체가 미리 입주예정자에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우 외에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경(이하 “동의를 요하는 변경”이라 함)을 승인해서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 동의를 요하는 변경으로서 “호당 또는 세대당 주택공급면적(각주: 바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말하며, 이하 같음.)의 변경”을 규정하면서 “「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목에 따른 공용면적(각주: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적을 말함.)의 2퍼센트 이내의 증감”에 해당하는 경우는 “호당 또는 세대당 주택공급면적의 변경”에서 제외하고 있습니다.

  이러한 규정 체계에 비추어 볼 때 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적과 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적(각주: 「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목에 따른 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 그 밖의 공용면적을 말함.)이 모두 포함되고, 그 중 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적이 2퍼센트 이내로 증감하는 경우는 동의를 요하는 변경에 해당하지 않지만, 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적이 증감하는 경우는 증감의 정도가 2퍼센트를 넘는지 여부와 무관하게 동의를 요하는 변경에 해당한다고 보아야 합니다.

  그리고 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항제8호 및 같은 조 제5항에서는 입주자모집공고에 포함되어야 하는 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”을 공동주택의 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 함)으로 표시하되, 주거전용면적 외에 공용면적으로 “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 별도로 표시할 수 있도록 하고 있고, 같은 규칙 제59조제3항제3호에서는 주택공급계약서에 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”이 포함되어야 한다고 규정하면서 공동주택의 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”으로 구분하여 표시하도록 규정하고 있는바, 「주택공급에 관한 규칙」에서 규정하고 있는 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 포함하는 상위의 개념으로 보아야 합니다.(각주: 광주지방법원 2011. 7. 21. 선고 2010가합9087 판결례 참조)

  그런데 「주택법 시행규칙」에서는 “주택공급면적”의 의미를 「주택공급에 관한 규칙」과 동일한 의미로 규정하고 있고,(각주: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제5호, 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 각 목 외의 부분 괄호규정 참조) 「주택법 시행규칙」에서는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적과 동일한 내용을 「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목(주거공용면적)과 나목(그 밖의 공용면적)에서 각각 규정하고 있으므로 「주택법 시행규칙」상 “주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호나목에 따른 “그 밖의 공용면적”이 포함된다고 보아야 합니다.

  그렇다면 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 각 목 외의 부분의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 포함되지만, 같은 호 가목에서 규정하고 있는 “호당 또는 세대당 공용면적”에 포함되지 않는 같은 규칙 제2조제2호나목에 해당하는 그 밖의 공용면적을 증감하려는 경우에는 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있다고 보아야 합니다.

<관계 법령>

「주택법」
제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
   1.ㆍ2. (생  략)
  ②ㆍ③ (생  략)
  ④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  ⑤ㆍ⑥ (생  략) 

「주택법 시행규칙」
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.
   1. (생  략)
   2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
    가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
    나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

제13조(사업계획의 변경승인신청 등) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자 모집공고(법 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 한 후에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 아니 된다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(법 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설ㆍ공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 대해서는 그 입주자를 포함한다. 이하 이 항 및 제4항에서 같다)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 예외로 한다.
   1. (생  략)
   2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말한다. 이하 같다) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
    가. 호당 또는 세대당 공용면적(제2조제2호가목에 따른 공용면적을 말한다) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정한다.
    나. (생  략)
  ④ ∼ ⑥ (생  략)

관계법령
  - 주택법 시행규칙 13조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=410954

안건번호 18-0604

회신일자 2019-02-20

1. 질의요지

  구 「주택건설촉진법」(2003. 5. 29. 법률 제6916호 「주택법」으로  전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 제20조에 따라 아파트지구개발기본계획이 수립된 아파트지구에 2개 이상의 재건축조합이 설립되어 재건축조합별로 사업시행인가가 이루어진 후에 하나의 재건축조합이 시행하는 사업구역 안에서 정비기반시설 규모를 변경하는 정비계획의 변경이 필요한 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제15조제3항 및 같은 법 시행령 제13조제4항제2호에 따른 정비계획의 경미한 변경에 해당하는 정비기반시설 규모의 변경은 재건축조합별 사업구역과 아파트지구 중 어느 것을 기준으로 산정해야 하는지?

2. 질의배경

  민원인은 00아파트지구 내 00아파트 재건축 관계인으로 해당 재건축조합의 사업구역 내 정비기반시설 규모 변경이 경미한 변경에 해당하는지 여부의 기준에 대해 서초구에 문의하였고, 서초구는 서울시를 거쳐 국토교통부에 문의한 결과 재건축조합별 사업구역을 기준으로 한다는 의견을 민원인에게 회신하였으나 민원인은 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 재건축조합별 사업구역을 기준으로 산정해야 합니다.

4. 이유

  구 「주택건설촉진법」이 법률 제6916호 「주택법」으로 전부개정되면서 아파트지구개발사업 제도가 폐지되고, 이에 따라 2002년 12월 30일 법률 제6852호로 제정된 「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제5조제3항 및 같은 법 시행령 부칙 제9조에서는 아파트지구를 주택재건축구역으로 보며 아파트지구개발기본계획을 정비계획으로 보도록 규정하고 있었습니다.

  그리고 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정된 「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제25조 및 제26조제3항에서는 종전의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 결정ㆍ처분ㆍ절차, 그 밖의 행위는 전부개정된 「도시 및 주거환경정비법」의 규정에 따라 행하여진 것으로 보도록 하면서 주택재건축사업을 시행하기 위하여 지정ㆍ고시된 정비구역은 전부개정된 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 지정ㆍ고시된 재건축구역으로 본다고 규정하고 있습니다.

  그런데 2002년 12월 26일 대통령령 제17816호로 제정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조제1항제1호에 따르면 아파트지구란 구 「주택건설촉진법」에 따른 아파트지구개발사업에 의한 아파트의 집단적인 건설·관리를 위하여 필요한 용도지구이고, 구 「주택건설촉진법 시행령」(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호 「주택법 시행령」으로 전부개정되기 전의 것을 말함) 제26조제1항제1호에 따르면 아파트지구개발사업의 시행자는 복수일 것이 전제됩니다.

  반면 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역은 재건축사업 등 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이고, 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등,[주석: 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장을 말함.] 토지주택공사등,[주석: 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말함(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제10호 참조).] 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있도록 하고(제25조제2항), 조합을 설립하려는 경우 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자[주석: 재건축사업의 경우 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말함(「도시 및 주거환경정비법」 제2조 참조).] 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하도록 하고(제31조제1항) 있습니다.

  이러한 관련 규정들을 고려하면 재건축조합은 정비구역에서 실시하는 정비사업을 전제로 하며 하나의 정비구역에서 실시하는 정비사업에는 하나의 재건축조합이 있을 것을 전제하고 있으므로, 아파트지구개발사업과 정비사업은 각각 제도의 취지 및 운영 방식 등이 서로 다른 것으로 보아야 합니다.

  따라서 위 부칙의 경과조치는 구법질서에서 신법질서로의 이행과정에서 나타나는 제도변화와 법적 안정성을 적절히 조화시켜 새로운 행정행위 없이도 종전의 아파트지구개발기본계획 및 아파트지구를 유효한 정비계획 및 정비구역으로 볼 수 있도록 하기 위한 것이지, 이 사안과 같이 이후에 아파트지구에서 둘 이상의 재건축조합이 설립되어 재건축조합별로 사업시행인가가 이루어져 각각의 조합이 시행하는 사업구역이 구분되는 경우까지 이를 하나의 정비구역으로 보아 이후 계획변경 등의 절차를 진행할 수 있도록 한 것으로 보기는 어렵습니다.

  그렇다면 위 부칙의 경과조치에 따라 「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받게 된 아파트지구에서 같은 법에 따라 2개 이상의 재건축조합의 설립인가가 이루어지고 재건축조합별로 사업구역이 구분되는 사업시행계획인가가 이루어진 것은 하나의 재건축조합이 시행하는 사업구역을 정비구역으로 인정한 것으로 보아야 하고, 이 사안의 경우 정비계획의 경미한 사항의 변경에 해당하는지 여부를 판단하기 위한 정비기반시설 규모의 변경은 재건축조합별 사업구역을 기준으로 산정하도록 하는 것이 현행 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 체계 및 사업 운영 실태 등을 고려한 조화로운 해석입니다.

<관계 법령>

「도시 및 주거환경정비법」
제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등) ① 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다.
  ② (생  략)
  ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.
  ④ (생  략)

「도시 및 주거환경정비법 시행령」 
제13조(정비구역의 지정을 위한 주민공람 등) ① ∼ ③ (생  략)
  ④ 법 제15조제3항에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
   1. 정비구역의 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우(법 제18조에 따라 정비구역을 분할, 통합 또는 결합하는 경우를 제외한다)
   2. 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모를 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우
   3. ∼ 12. (생  략)

구 「주택건설촉진법」(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전부개정되기 전의 것)
제20조(아파트지구개발기본계획의 수립) ①시장(特別市長 및 廣域市長을 포함한다)·군수는 국토의계획및이용에관한법률에 의한 아파트지구의 지정이 있은 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 아파트지구개발에 관한 기본계획(이하 "地區開發計劃"이라 한다)을 수립하여 도지사의 승인을 얻어야 한다.
  ② (생  략)

구 「주택건설촉진법 시행령」(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 전부개정되기 전의 것)
제26조(관리처분계획의 기준등에 관한 특례) ①아파트지구내(이하 "지구내"라 한다)에서의 개발사업시행을 위한 관리처분계획의 기준등에 관하여는 도시및주거환경정비법시행령 제52조의 규정에 불구하고 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
   1. 지구내 토지는 사업시행자별로 또는 1개의 지구나 수개의 지구로 구분하여 필지를 정할 수 있다.
   2. (생  략)
  ② (생  략)

관계법령
  - 도시 및 주거환경정비법 시행령 제13조 제4항 2호

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=408516

안건번호 18-0513

회신일자 2018-11-16

1. 질의요지

  「건축법」 제25조제10항에서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 공사감리는 해당 법령으로 정하는 바에 따르도록 규정하고 있는데 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 감리자가 감리를 할 때에 「건축법」 제67조제1항에 따라 관계전문기술자의 협력을 받아야 하는지?

2. 질의배경

  민원인은 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 공사감리는 공사감리자 및 다수의 공사감리원이 참여하는데도 불구하고 「건축법」 제67조에 따라 관계전문기술자가 협력하는 것이 불합리하다는 의문이 들어 국토교통부에 해당 사안에 대하여 질의하였고, 국토교통부가 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 공사감리와 관련하여 「건축법」 제67조에 따른 관계전문기술자의 협력이 적용된다고 답변하자 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  이 사안의 경우 관계전문기술자의 협력을 받아야 합니다.

4. 이유

  법령의 해석은 법적 안정성을 저해하지 않는 범위에서 구체적 타당성을 찾는 것을 목표로 하여 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가할 수 있습니다.[주석: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조]

  그런데 「건축법」 제25조에서는 공사감리자의 지정(제1항 및 제2항), 공사감리자의 시정ㆍ재시공 요청 및 공사중지 요청 권한(제3항), 보고 의무(제4항) 및 감리보고서 제출의무(제6항), 감리비용(제11항 및 제12항) 등 공사감리에 관한 일반적인 절차 및 감리자의 권한 등을 규정하고 있고, 같은 조 제10항에서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 공사감리는 「건축법」 제25조제1항부터 제9항까지, 제11항 및 제12항의 규정에도 불구하고 해당 법령으로 정하는 바에 따른다고 규정하고 있는바, 문언상 해당 규정에 따라 적용이 배제되는 공사감리에 관한 규정은 같은 조 제1항부터 제9항까지, 제11항 및 제12항에 따른 공사감리와 관련된 보고 절차ㆍ보고 종류 및 비용처리 등에 관한 규정일 뿐 공사감리와 관련한 「건축법」의 다른 규정까지 적용을 배제한다는 의미로 볼 수 없습니다.

  또한 「주택법」 제19조제1항제1호에서는 사업계획승인권자가 같은 법 제15조에 따른 사업계획을 승인할 때 “「건축법」 제11조에 따른 건축허가”를 받은 것으로 의제하되 그 의제를 받기 위해서는 관계 행정기관의 장과 협의를 하도록 규정하고 있고, 「주택법」 제49조제2항에서는 같은 법 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아 시행하는 주택건설사업의 경우 사업주체가 사용검사를 받았을 때에는 같은 법 제19조제1항에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 해당 사업의 사용승인을 받은 것으로 보면서 이 경우 사용검사를 하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 미리 관계 행정기관의 장과 협의해야 한다고 규정하고 있는바, 이러한 「주택법」 규정의 의미는 건축허가의 관할관청으로 하여금 주택의 경우에도 건축법령에 따른 실체적 요건을 갖추었는지를 판단하여 협의 여부를 결정하라는 것으로 보아야 하므로[주석: 법제처 2014. 9. 23. 회신 14-0456 해석례 참조] 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물은 건축법령에 따른 실체적 요건을 갖추어야 하고 그 요건 중 하나인 「건축법」 제67조에 따른 관계전문기술자의 협력을 받아야 합니다.

  한편 「건축법」 제25조제10항에서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 공사감리는 해당 법령으로 정하는 바에 따른다고 규정하고 있어 「주택법」에 따른 감리자는 같은 법 제43조부터 제46조까지의 규정에 따라 감리업무를 해야 하고, 같은 법 제46조제1항에서는 수직증축형 리모델링과 관련하여 건축구조기술사의 협력을 규정하고 있을 뿐 이 사안의 건축물과 관련하여 관계전문기술자의 협력에 대해 특별히 규정하고 있지 않으므로 「건축법」 제67조에 따른 관계전문기술자의 협력 의무 조항이 적용되지 않는다는 의견이 있으나, 해당 규정은 특별히 수직증축형 리모델링의 구조안전진단 등 안전성 확보를 위하여 허가 시 제출한 구조도와 다르게 시공하고자 하는 사항 등 건축물의 구조에 영향을 미치는 사항이 확인된 경우에는 건축구조기술사의 협력을 받도록 규정한 것일 뿐,[주석: 2013년 12월 24일 법률 제12115호로 개정된 「주택법」 개정이유서 참조] 이 사안의 건축물에 대해 「건축법」 제67조에 따른 관계전문기술자의 협력을 배제하고자 한 것이 아니라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

※ 법령정비 권고사항

  「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상인 건축물의 공사감리자가 공사감리를 하면서 「건축법」 제67조에 따라 관계전문기술자가 협력을 하는 경우 감리보고서의 중복제출 등의 불합리한 점에 대하여 제도를 보완하는 등의 법령을 정비할 필요가 있습니다.

<관계 법령>

○  「건축법」
제25조(건축물의 공사감리) ① 건축주는 대통령령으로 정하는 용도ㆍ규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사나 대통령령으로 정하는 자를 공사감리자(공사시공자 본인 및 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른 계열회사는 제외한다)로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다.
  ② ∼ ⑨ (생  략)
  ⑩ 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상과 「건설기술 진흥법」 제39조제2항에 따라 건설사업관리를 하게 하는 건축물의 공사감리는 제1항부터 제9항까지, 제11항 및 제12항의 규정에도 불구하고 각각 해당 법령으로 정하는 바에 따른다.
  ⑪ㆍ⑫ (생  략)

제67조(관계전문기술자) ① 설계자와 공사감리자는 제40조, 제41조, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조, 제52조, 제62조 및 제64조와 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조에 따른 대지의 안전, 건축물의 구조상 안전, 부속구조물 및 건축설비의 설치 등을 위한 설계 및 공사감리를 할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 어느 하나의 자격을 갖춘 관계전문기술자(「기술사법」 제21조제2호에 따라 벌칙을 받은 후 대통령령으로 정하는 기간이 경과되지 아니한 자는 제외한다)의 협력을 받아야 한다.
   1. 「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소를 개설등록한 자
   2. 「건설기술 진흥법」 제26조에 따라 건설기술용역업자로 등록한 자
   3. 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 엔지니어링사업자의 신고를 한 자
   4. 「전력기술관리법」 제14조에 따라 설계업 및 감리업으로 등록한 자
  ② 관계전문기술자는 건축물이 이 법 및 이 법에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞고 안전ㆍ기능 및 미관에 지장이 없도록 업무를 수행하여야 한다.

○  「건축법 시행령」
제91조의3(관계전문기술자와의 협력) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 깊이 10미터 이상의 토지 굴착공사 또는 높이 5미터 이상의 옹벽 등의 공사를 수반하는 건축물의 설계자 및 공사감리자는 토지 굴착 등에 관하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 「기술사법」에 따라 등록한 토목 분야 기술사 또는 국토개발 분야의 지질 및 기반 기술사의 협력을 받아야 한다.
  ④ 설계자 및 공사감리자는 안전상 필요하다고 인정하는 경우, 관계 법령에서 정하는 경우 및 설계계약 또는 감리계약에 따라 건축주가 요청하는 경우에는 관계전문기술자의 협력을 받아야 한다.
  ⑤ (생  략)
  ⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 설계자 또는 공사감리자에게 협력한 관계전문기술자는 공사 현장을 확인하고, 그가 작성한 설계도서 또는 감리중간보고서 및 감리완료보고서에 설계자 또는 공사감리자와 함께 서명날인하여야 한다.
  ⑦ㆍ⑧ (생  략)

관계법령
  - 건축법 제25조제9항

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=383234

안건번호 17-0267

회신일자 2017-08-31

1. 질의요지

  「주택법」 제19조제1항 및 같은 항 제5호에서는 사업계획승인권자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(같은 법 제2조제4호다목의 계획 및 같은 호 마목의 계획 중 같은 법 제51조제1항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획만 해당함)의 결정에 관하여 같은 조 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 해당 결정이 있은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 국토계획법에 따른 고시가 있은 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 「주택법」 제21조제1항 단서 및 같은 항 제1호에서는 국토계획법 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 함)의 결정(「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함함)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않더라도 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있는바,
 
  「주택법」 제21조제1항제1호에서 규정하고 있는 “제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우”가 국토계획법 제2조제4호다목 및 마목에 따른 도시ㆍ군관리계획이 의제되는 경우를 모두 의미하는지, 아니면 도시ㆍ군관리계획 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우만 의미하는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인은 「주택법」 제21조제1항제1호 중 “지구단위계획의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)”에서 괄호  부분에 지구단위계획 결정 외에도 도시ㆍ군관리계획 결정권자와 협의 절차를 거쳐 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제할 수 있는 다른 계획의 결정도 포함되는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부로부터 도시ㆍ군관리계획 중 지구단위계획의 결정을 의제하는 경우라는 회신을 받자 이에 이견이 있어, 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  「주택법」 제21조제1항제1호에서 규정하고 있는 “제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우”는 국토계획법 제2조제4호다목 및 마목에 따른 도시·군관리계획 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우만 의미합니다.

4. 이유

  「주택법」 제19조제1항 및 같은 항 제5호에서는 사업계획승인권자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(같은 법 제2조제4호다목의 계획 및 같은 호 마목의 계획 중 같은 법 제51조제1항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획만 해당함)의 결정에 관하여 같은 조 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 해당 결정이 있은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 국토계획법에 따른 고시가 있은 것으로 본다고 규정하고 있고, 「주택법」 제21조제1항 단서 및 같은 항 제1호에서는 지구단위계획의 결정(「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함함)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않더라도 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

  한편, 국토계획법 제2조제4호에서는 “도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획(가목), 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획(나목), 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획(다목), 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획(라목), 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획(마목) 및 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획(바목) 등을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5호에서는 “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 「주택법」 제21조제1항제1호에서 규정하고 있는 “제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우”가 국토계획법 제2조제4호다목 및 같은 호 마목에 따른 도시ㆍ군관리계획이 의제되는 경우를 모두 의미하는지, 아니면 도시ㆍ군관리계획 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우만 의미하는지에 관한 것이라 할 것입니다.

  먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「주택법」 제21조제1항 단서 및 같은 항 제1호에서는 주택건설대지의 소유권확보에 대한 특례가 인정되는 경우를 “지구단위계획의 결정”이 필요한 주택건설사업 중 일정한 경우로 규정하면서, 그 “지구단위계획의 결정”에는 같은 법 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우가 포함된다고 명확하게 규정하고 있으므로, 결국 주택건설대지의 소유권확보에 대한 특례가 인정되는 경우는 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우라고 보는 것이 법률의 문언에 따른 해석이라고 할 것입니다.

  그리고, 국토계획법 제2조제4호 및 같은 조 제5호에 따르면 도시ㆍ군관리계획은 지구단위계획 외의 다른 계획까지 포함하는 상위 개념으로서 도시ㆍ군관리계획과 지구단위계획을 서로 동일한 것으로 볼 수는 없으므로 지구단위계획 결정에 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 지구단위계획 결정이 아닌 나머지 도·시군관리계획 결정의 의제까지 모두 포함되는 것으로 해석하는 것은 법령문언의 가능한 의미를 넘는 해석으로 타당하지 않다고 할 것입니다.

  따라서, 「주택법」 제21조제1항제1호에서 규정하고 있는 “제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우”는 국토계획법 제2조제4호다목 및 마목에 따른 도시·군관리계획 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우만 의미합니다.

관계법령
  - 주택법 제21조 제1항1호. 제19조①5호, 제22조①1호

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=381214

안건번호 17-0177

회신일자 2017-06-05

1. 질의요지

  「사립학교법」 제2조제1호에서는 “사립학교”의 하나로 학교법인, 공공단체 외의 법인 또는 그 밖의 사인(私人)이 설치하는 「유아교육법」 제2조제2호에 따른 학교를 규정하고 있고, 「사립학교법」 제28조제2항과 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지(校地), 교사(校舍, 강당을 포함함. 이하 같음), 체육장(실내체육장을 포함함. 이하 같음), 실습 또는 연구시설 및 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 및 교재ㆍ교구는 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제51조 본문에서는 같은 법 제28조제2항은 사립학교경영자에게 준용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제12조제2항제1호에서는 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 학교법인이 매도하거나 담보로 제공할 수 없는 재산에서 제외한다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원(權原)을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함함. 이하 같음)의 모든 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바,
 
  지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있는지?

2. 질의배경

 ○ 사립유치원을 설치ㆍ경영하는 민원인은 사인이 설치한 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있는지에 대하여 국토교통부와 교육부에 질의하였고, 두 부처로부터 각각 해당 규정에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있다는 회신을 받자 이에 이견이 있어, 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지도 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있습니다.

4. 이유

  「사립학교법」 제2조제1호에서는 “사립학교”의 하나로 학교법인, 공공단체 외의 법인 또는 그 밖의 사인이 설치하는 「유아교육법」 제2조제2호에 따른 학교를 규정하고 있고, 「사립학교법」 제28조제2항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사, 체육장, 실습 또는 연구시설, 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 및 교재ㆍ교구는 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 영 제12조제2항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 학교법인이 매도하거나 담보로 제공할 수 없는 재산에서 제외한다고 규정하고 있고, 「사립학교법」 제51조 본문에서는 같은 법 제28조제2항은 사립학교경영자에게 준용한다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제21조제1항제1호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 함)의 결정(「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함함. 이하 같음)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하더라도 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있고, 「주택법」 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 「주택법」 제22조제1항제1호는 사업계획승인을 받은 사업주체에게 주택건설사업에 필요한 대지를 그 소유자로부터 매수할 수 있게 하는 매도청구권을 부여함으로써 주택의 건설ㆍ공급을 통하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상이라는 공익을 달성하기 위하여 사업주체로 하여금 그 대지 소유자의 의사에 반하여 그 재산권을 취득할 수 있도록 특별히 규정한 것이라 할 것입니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결례 참조).

  즉, 「주택법」 제21조제1항제1호에서는 사업주체는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하여 매도 청구 대상 대지의 용도를 제한하지 않고 있으므로, 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 주택건설사업의 대지에 포함되어 있고 사업주체가 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우라면 사용권원을 확보하지 못한 유치원 건물과 대지의 소유자에게 매도청구를 할 수 있는 것은 문언상 명백하다고 할 것입니다.

  한편, 「사립학교법」 제28조제2항 및 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 교지, 교사 등을 처분할 수 없는 재산으로 규정하고 있으므로 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지는 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 없다는 의견이 있을 수 있습니다.

  그러나, 「사립학교법」은 사립학교의 특수성에 비추어 그 자주성을 확보하고 공공성을 앙양(?揚)함으로써 사립학교의 건전한 발달을 도모함을 목적으로 하는 법률로서(제1조), 같은 법 제28조제2항의 취지는 학교법인 또는 사립학교경영자가 설치ㆍ경영하는 사립학교의 교육에 필수적으로 요구되는 학교재산이 처분됨으로써 그 학교의 존립 자체가 위태롭게 되는 것을 방지하는 데에 있는바(법제처 2016. 10. 12. 회신 16-0371 해석례 참조), 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 교지, 교사 등을 매도하거나 담보에 제공할 수 없도록 규정하면서, 같은 조 제2항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 매도하거나 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 사립학교법령에서는 원칙적으로 학교교육에 직접 사용되는 재산의 매도나 담보 제공을 금지하고 있으나 「사립학교법 시행령」 제12조제2항제1호에 따라 이전으로 용도가 폐지되는 경우에는 예외적으로 이를 매도하거나 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있으므로, 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 된다고 보더라도 「사립학교법」 제28조제2항의 입법 목적이나 취지에 반하다고 보기 어렵다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지도 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제3조

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=369141

안건번호 16-0290

회신일자 2016-10-24

1. 질의요지

  「주택법」 제42조제2항에서는 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 주택건설지역이 도로와 인접한 경우에는 해당 도로의 관리청(이하 “도로관리청”이라 함)과 소음방지대책을 미리 협의하여야 하고(전단), 이 경우 도로관리청은 소음 관계 법률에서 정하는 소음기준 범위 내에서 필요한 의견을 제시할 수 있다고(후단) 규정하고 있으며, 그 위임에 따른 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제5항제1호에서는 주택건설지역이 도로와 인접한 경우란 「도로법」 제11조에 따른 고속국도로부터 300미터 이내에 주택건설지역이 있는 경우를 말한다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 주택건설지역이 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제1호의 사업구역에 포함된 경우로서 환경영향평가를 통하여 소음저감대책을 수립한 후 도로관리청과 협의를 완료하고 개발사업의 실시계획을 수립한 경우는 제외한다고 규정하고 있는바,

  주택건설지역이 고속국도로부터 300미터 이내에 위치하고 주택단지 면적이 30만제곱미터 미만인 주택건설사업의 경우, 도로관리청이 「주택법」 제42조제2항 후단에 따라 의견을 제시할 때 「주택법」에서 정하는 소음기준 범위 내에 한정하여 의견을 제시할 수 있는지, 아니면 「환경정책기본법」 등 다른 소음과 관련된 법률에서 정하는 소음기준 범위 내에서 의견을 제시할 수 있는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인은 주택건설지역이 고속국도로부터 300미터 이내에 위치하고 주택단지 면적이 30만제곱미터 미만인 주택건설사업에 적용되는 소음 기준은 무엇인지에 대하여 의문이 있어, 국토교통부를 통하여 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

  주택건설지역이 고속국도로부터 300미터 이내에 위치하고 주택단지 면적이 30만제곱미터 미만인 주택건설사업의 경우, 도로관리청은 「주택법」 제42조제2항 후단에 따라 의견을 제시할 때 「주택법」에서 정하는 소음기준 범위 내에 한정하여 의견을 제시할 수 있습니다.

4. 이유

  「주택법」 제42조제2항에서는 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 주택건설지역이 도로와 인접한 경우에는 도로관리청과 소음방지대책을 미리 협의하여야 하고(전단), 이 경우 도로관리청은 소음 관계 법률에서 정하는 소음기준 범위 내에서 필요한 의견을 제시할 수 있다고(후단) 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제5항제1호에서는 주택건설지역이 도로와 인접한 경우란 「도로법」 제11조에 따른 고속국도로부터 300미터 이내에 주택건설지역이 있는 경우를 말한다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 주택건설지역이 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제1호의 사업구역에 포함된 경우로서 환경영향평가를 통하여 소음저감대책을 수립한 후 도로관리청과 협의를 완료하고 개발사업의 실시계획을 수립한 경우는 제외한다고 규정하고 있습니다.
  한편, 「주택법」 제42조제1항에서는 사업계획승인권자는 주택의 건설에 따른 소음의 피해를 방지하고 주택건설지역 주민의 평온한 생활을 유지하기 위하여 주택건설사업을 시행하려는 사업주체에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 소음방지대책을 수립하도록 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제1항에서는 주택건설 사업주체는 원칙적으로 실외소음도가 65데시벨 미만이 되도록 소음방지대책을 수립하고(본문), 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역으로서 주택단지 면적이 30만제곱미터 미만이고 같은 항 제2호에 따른 환기설비를 갖춘 경우에는 실내소음도가 45데시벨 이하가 되도록 소음방지대책을 수립할 것을 규정하여(단서) 주택단지 면적 30만제곱미터를 기준으로 소음기준을 설정하고 있는바,
  이 사안은 주택건설지역이 고속국도로부터 300미터 이내에 위치하고 주택단지 면적이 30만제곱미터 미만인 주택건설사업의 경우, 도로관리청이 「주택법」 제42조제2항 후단에 따라 의견을 제시할 때 「주택법」에서 정하는 소음기준 범위 내에 한정하여 의견을 제시할 수 있는지, 아니면 「환경정책기본법」 등 다른 소음 관계 법률에서 정하는 소음기준 범위 내에서 의견을 제시할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「주택법」 제42조제2항 전단에서는 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 주택건설지역이 도로와 인접한 경우에는 도로관리청과 소음방지대책을 미리 협의하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 후단에서는 이 경우 도로관리청은 소음 관계 법률에서 정하는 소음기준 범위 내에서 필요한 의견을 제시할 수 있다고 규정하고 있는바, 해당 규정에서는 도로관리청이 사업계획승인권자에게 소음방지대책과 관련하여 “소음 관계 법률”에서 정하는 소음기준 범위 내에서 의견을 제시할 수 있다고 규정하면서도 “소음 관계 법률”이 어떠한 법률을 의미하는 것인지에 대해서는 명확히 규정하지 않고 있으므로, 해당 규정에 따른 “소음 관계 법률”의 의미는 주택법령의 입법 취지와 입법 체계 등을 고려하여 판단하여야 할 것입니다.
  그런데, 「주택법」 제42조제2항에서 사업계획승인권자에게 도로관리청과 소음방지대책을 미리 협의하도록 한 취지는 고속도로 및 자동차 전용도로 주변에서 공동주택을 건설하는 경우 도로에서 발생하는 소음으로 인하여 입주자의 피해나 그에 따른 소음분쟁이 급증하고 있음에도 불구하고 「주택법」, 「소음ㆍ진동 관리법」, 「환경정책기본법」 등 소음 관련 법령마다 소음기준이 달라서 분쟁의 해결에 어려움이 있는 점을 개선하기 위하여, 사업계획승인권자로 하여금 주택건설지역이 도로와 인접한 경우에는 도로관리청과 소음방지대책을 미리 협의하여야 한다는 의무를 신설하면서(2012. 12. 18. 법률 제11590호로 일부개정되어 2013. 6. 19. 시행된 「주택법」 국회 심사보고서 참조), 다만, 도로관리청이 제시하는 소음방지대책이 주택건설사업의 촉진을 저해하는 것을 방지하기 위하여 「환경영향평가법」이나 「주택법」에서 정한 기준 내에서 의견을 제시할 수 있도록 소음기준의 범위를 제한하려는 데 있다고 할 것입니다(제311회 국회 법안심사제1소위원회 회의록 참조).
  다음으로, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제5항제1호에서는 사업계획승인권자가 도로관리청과 소음방지대책을 미리 협의하여야 하는 “주택건설지역이 도로와 인접한 경우”란 「도로법」 제11조에 따른 고속국도로부터 300미터 이내에 주택건설지역이 있는 경우를 말한다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 주택단지 면적이 30만제곱미터 이상에 해당하여(「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제1호라목 참조) 환경영향평가를 통하여 소음저감대책을 수립한 후 도로관리청과 협의를 완료하고 개발사업의 실시계획을 수립한 경우는 같은 규정 제9조제5항 각 호 외의 부분 본문의 적용 대상에서 제외한다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제5항도 같은 조 제1항과 같이 주택단지 면적 30만제곱미터 미만인 경우에 사업계획승인권자가 도로관리청과 소음방지에 관하여 협의하여야 할 의무를 규정하고 있다고 보아야 할 것입니다.
  그렇다면, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제5항 각 호 외의 부분 및 제1호에 따라 사업계획승인권자는 주택건설지역이 고속국도로부터 300미터 이내에 위치하고 주택단지 면적이 30만제곱미터 이상인 경우에는 「환경영향평가법」 제5조제1호에 따라 「환경정책기본법」 제12조에 따른 환경기준을 고려한 소음저감대책을 수립하고, 주택단지 면적이 30만제곱미터 미만이어서 환경영향평가대상이 아닌 경우에는 「주택법」에 따른 소음방지대책 협의의무를 부담하게 되는 바, 주택단지 면적 30만제곱미터라는 기준에 따라 「주택법」에 따른 협의의무를 부담하게 되는 경우에는 같은 기준에 따라 소음기준을 정하고 있는 「주택법」 제42조제1항 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제1항이 「주택법」 제42조제2항 후단에 따른 “소음 관계 법률”에 해당하여 도로관리청은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조제1항이 정하는 소음기준 범위 내에서 의견을 제시할 수 있다고 보는 것이 「주택법」 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」의 체계와 입법취지에 부합한다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택건설지역이 고속국도로부터 300미터 이내에 위치하고 주택단지 면적이 30만제곱미터 미만인 주택건설사업의 경우, 도로관리청은 「주택법」 제42조제2항 후단에 따라 의견을 제시할 때 「주택법」에서 정하는 소음기준 범위 내에 한정하여 의견을 제시할 수 있다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제21조의5

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=366790

안건번호 16-0154

회신일자 2016-06-07

1. 질의요지

  「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하되, 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 「주택법」 제18조의2 등에 따른 매도청구 대상이 될 경우(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제18조의2제1항제1호에서는 같은 법 제16조제4항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바,

  주택건설대지면적의 100분의 95 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하였으나, 주택건설대지 중 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 대지가 「주택법」 제16조제4항제1호의 같은 법 “제18조의2에 따른 매도청구 대상이 되는 대지”에 해당할 수 있는지?

2. 질의배경

 ○ 민원인 A는 주택건설사업을 하려는 주택건설대지의 100분의 95 이상의 권원을 확보하고 있으나, 주택건설대지의 일부를 소유하고 있는 B가 그 토지에 대하여 「건축법」에 따른 건축허가를 받음.

 ○ 주택건설대지의 일부에 대하여 건축허가가 있는 경우에 주택건설사업계획의 승인이 가능한지에 대한 민원인 A의 질의에 대하여, 국토교통부에서 “건축허가권이 취소되거나, 소유자의 동의가 있어야 사업승인이 가능하다”하다고 회신하자, 민원인 A가 국토교통부에 법제처로 법령해석을 요청하여 줄 것을 의뢰하여, 국토교통부에서 법령해석을 요청함.

3. 회답

  주택건설대지면적의 100분의 95 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하였으나, 주택건설대지 중 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 대지는 「주택법」 제16조제4항제1호의 같은 법 “제18조의2에 따른 매도청구 대상이 되는 대지”에 해당할 수 있습니다.

4. 이유

  「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하되, 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 「주택법」 제18조의2 등에 따른 매도청구 대상이 될 경우(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 아니하고도 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.
  한편, 「주택법」 제18조의2제1항제1호에서는 같은 법 제16조제4항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용하고, 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업의 매도청구 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다고 규정하고 있는바,
  이 사안은 주택건설대지면적의 100분의 95 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하였으나, 주택건설대지 중 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 대지가 「주택법」 제16조제4항제1호의 같은 법 “제18조의2에 따른 매도청구 대상이 되는 대지”에 해당할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 「주택법」 제18조의2에 따른 매도청구권은 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 사업주체의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 형성권으로서(법제처 2012. 2. 3. 회신, 12-0003 해석례 참조), 매도청구의 대상이 되는 대지의 소유자의 해당 대지에 대한 처분권이 제한되는 사정이 없는 한 사업주체의 매도청구권의 행사로 사업주체와 대지소유자 간에 해당 대지에 대한 매매계약이 이루어진다고 할 것입니다.
  그런데, 건축허가는 시장ㆍ군수 등의 행정관청이 건축행정상 목적을 수행하기 위하여 수허가자에게 일반적으로 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 하여서는 안 된다는 상대적 금지를 관계 법규에 적합한 일정한 경우에 해제함으로써 일정한 건축행위를 하도록 회복시켜 주는 행정처분일 뿐이고, 허가받은 자에게 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니라고 할 것인바(대법원 2009. 3. 12. 선고, 2006다28454 판결례 참조), 매도청구의 대상이 되는 대지에 대하여 대지소유자 명의의 건축허가가 있다고 하더라도 대지소유자의 해당 대지에 대한 처분권이 제한되는 것은 아니라 할 것입니다.
  또한, 「주택법」 제16조제4항제1호의 취지는 주택건설예정부지에 건축허가를 받은 후 주택사업자와의 매도협의 시 공시지가에 비해 과다한 금액을 요구하는 이른바 “알박기 행위”를 방지하기 위한 것으로서[의안번호 제171087호, 주택법중개정법률안(건설교통위원장 대안) 주요내용 참조], 이를 통하여 사업주체는 사용권원을 확보하지 못한 일부 대지가 있는 경우에도 주택건설사업을 차질 없이 진행할 수 있게 된다 할 것인데(법제처 2012. 2. 3. 회신, 12-0003 해석례 참조), 주택건설사업 대지에 건축허가가 있다는 이유로 주택건설사업계획의 승인 및 해당 대지에 대한 사업주체의 매도청구가 가능하지 않다고 한다면, 해당 대지의 소유자는 자신 또는 제3자 명의로 해당 대지에 건축허가를 취득하는 등의 방법으로 「주택법」 제16조제4항제1호가 금지하려는 이른바 “알박기 행위”를 할 수 있게 되어 해당 규정의 입법취지가 무력화 될 우려가 있다고 할 것입니다.
  한편, 건축허가는 「주택법」 제18조의2에 따른 매도청구의 대상이 될 수 없고, 동일한 대지 위에 건축허가와 주택건설사업계획 승인이 병존할 수 없으므로, 주택건설대지 일부에 건축허가가 있는 경우에는  주택건설사업계획 승인이 이루어질 수 없다는 의견이 있을 수 있을 수 있습니다. 그러나, 대지의 소유자가 변경된 경우에는 「건축법 시행령」 제12조제1항제3호에 따라 건축허가의 건축주 명의를 변경할 수 있어 주택건설대지의 일부에 건축허가가 있다고 하더라도 해당 대지에 대한 매도청구가 제한되는 것은 아니라 할 것이고, 건축허가는 건축행위에 대한 일반적 금지를 해제하는 처분인 데 비하여 「주택법」에 따른 사업계획승인권자의 주택건설사업계획의 승인은 사업주체에게 주택건설사업을 시행할 수 있는 지위를 부여하는 일종의 설권적(設權的) 처분으로서 건축허가와는 그 성질을 달리하는 것이라 할 것이어서 동일한 대지 위에 건축허가와 주택건설사업계획의 승인이 함께 존재할 수 없다고 보기도 어려우므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택건설대지면적의 100분의 95 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하였으나, 주택건설대지 중 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 대지는 「주택법」 제16조제4항제1호의 같은 법 “제18조의2에 따른 매도청구 대상이 되는 대지”에 해당할 수 있다고 할 것입니다.

관계법령
  - 주택법 제18조의2제3항