민원인 - 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적이 같은 규칙 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에 해당하는지 여부(「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 등 ..

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법제처

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안건번호 19-0240

회신일자 2019-09-17

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1. 질의요지

  「주택법」 제15조제1항에 따라 승인받은 주택건설사업계획을 변경하여 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적을 2퍼센트 이내로 증감하려는 경우 「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따라 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있는지?

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2. 질의배경

  아파트 입주예정자인 민원인은 주택건설사업계획 승인 후 착공 전에 지하주차장 출입구의 위치를 변경함에 따라 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적이 2퍼센트 이내로 증감하게 될 경우 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 하는지에 대해 국토교통부에 질의하였으나, 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

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3. 회답

  이 사안의 경우 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있습니다.

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4. 이유

  「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분에서는 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인권자는 입주자 모집공고를 한 후에는 사업주체가 미리 입주예정자에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우 외에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경(이하 “동의를 요하는 변경”이라 함)을 승인해서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 동의를 요하는 변경으로서 “호당 또는 세대당 주택공급면적(각주: 바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말하며, 이하 같음.)의 변경”을 규정하면서 “「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목에 따른 공용면적(각주: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적을 말함.)의 2퍼센트 이내의 증감”에 해당하는 경우는 “호당 또는 세대당 주택공급면적의 변경”에서 제외하고 있습니다.

  이러한 규정 체계에 비추어 볼 때 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적과 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적(각주: 「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목에 따른 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 그 밖의 공용면적을 말함.)이 모두 포함되고, 그 중 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적이 2퍼센트 이내로 증감하는 경우는 동의를 요하는 변경에 해당하지 않지만, 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적이 증감하는 경우는 증감의 정도가 2퍼센트를 넘는지 여부와 무관하게 동의를 요하는 변경에 해당한다고 보아야 합니다.

  그리고 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항제8호 및 같은 조 제5항에서는 입주자모집공고에 포함되어야 하는 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”을 공동주택의 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 함)으로 표시하되, 주거전용면적 외에 공용면적으로 “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 별도로 표시할 수 있도록 하고 있고, 같은 규칙 제59조제3항제3호에서는 주택공급계약서에 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”이 포함되어야 한다고 규정하면서 공동주택의 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”으로 구분하여 표시하도록 규정하고 있는바, 「주택공급에 관한 규칙」에서 규정하고 있는 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 포함하는 상위의 개념으로 보아야 합니다.(각주: 광주지방법원 2011. 7. 21. 선고 2010가합9087 판결례 참조)

  그런데 「주택법 시행규칙」에서는 “주택공급면적”의 의미를 「주택공급에 관한 규칙」과 동일한 의미로 규정하고 있고,(각주: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제5호, 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 각 목 외의 부분 괄호규정 참조) 「주택법 시행규칙」에서는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적과 동일한 내용을 「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목(주거공용면적)과 나목(그 밖의 공용면적)에서 각각 규정하고 있으므로 「주택법 시행규칙」상 “주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호나목에 따른 “그 밖의 공용면적”이 포함된다고 보아야 합니다.

  그렇다면 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 각 목 외의 부분의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 포함되지만, 같은 호 가목에서 규정하고 있는 “호당 또는 세대당 공용면적”에 포함되지 않는 같은 규칙 제2조제2호나목에 해당하는 그 밖의 공용면적을 증감하려는 경우에는 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있다고 보아야 합니다.

<관계 법령>

「주택법」
제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
   1.ㆍ2. (생  략)
  ②ㆍ③ (생  략)
  ④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  ⑤ㆍ⑥ (생  략) 

「주택법 시행규칙」
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.
   1. (생  략)
   2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
    가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
    나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

제13조(사업계획의 변경승인신청 등) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자 모집공고(법 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 한 후에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 아니 된다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(법 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설ㆍ공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 대해서는 그 입주자를 포함한다. 이하 이 항 및 제4항에서 같다)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 예외로 한다.
   1. (생  략)
   2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말한다. 이하 같다) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
    가. 호당 또는 세대당 공용면적(제2조제2호가목에 따른 공용면적을 말한다) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정한다.
    나. (생  략)
  ④ ∼ ⑥ (생  략)

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관계법령
  - 주택법 시행규칙 13조